核心城市集中供地缩量或导致新房阶段性供应不足 房价面临上涨压力

　　2022年上半年以来，22城已全部完成首批次集中供地出让，北京、广州、上海、杭州、苏州、合肥、成都等18城公布二批次。

　　而随着7月6日重庆第二批集中供地的平稳收官，截至目前已有北京、福州、厦门、青岛、武汉、宁波、杭州、合肥、苏州9城已完成第二轮土拍的竞拍。

　　市场调整期，土拍市场热度如何？房企如何把握拿地时机？7月7日，中指研究院发布了《2022上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》，其中对2022年上半年中国房地产市场形势作出总结以及对下半年趋势作出了展望。

　　中指研究院指出，22城首批集中供地表现出的特点，一是优质地块放量，部分核心城市主城区推地规模占比提升，多宗回炉地块下调起始价。

图：部分供地“两集中”城市首批集中供地区域分布变化（市本级） 数据来源：中指数据CREIS

　　2022年22城首批次推出面积较去年首批次下降58.7%，其中，仅合肥、厦门、深圳增长，其余19城推出面积较去年首批次均下降。多数城市首批集中供地主城区推出规模占比较去年首批次提升，武汉、长沙、福州、郑州、南京主城区地块面积占比均超六成。在土地市场热度较低情况下，多城市优化供地结构、提高核心区优质土地占比，以期提升房企参拍积极性。

　　推出地价上看，2022年首批次22城中有18城推出楼面价较2021年首批次提升，但对于具体地块来说，多个地块下调起始价，特别是回炉地块。如厦门集美区中亚城、后溪回炉地块，下调起始楼面价幅度近5000元/㎡；宁波江北区CC09-06回炉地块起始楼面价由6404元/㎡降至5700元/㎡；杭州一宗地块降低起拍价，同时取消无偿移交保障性租赁住房面积。

表：部分重点城市2022年首批次下调地价情况 数据来源：中指数据CREIS

　　整体来看，为提高企业拿地意愿，带动土地市场活跃度，今年以来，地方政府一方面拿出核心区优质地块，同时减少竞配建降企业成本，并有多宗回炉地块已实质性降地价。这些优质项目未来入市后区位及成本优势明显，或将对早期拿地的项目产生直接冲击。

　　二是核心城市土地缩量或导致新房阶段性供应不足，下半年市场重启过程中，房价面临上涨压力。

　　22城首批次整体成交面积较去年首批次下降62%，出让金较去年首批次下降53%。22城中仅深圳、厦门、上海成交面积较去年首批次增长，其余19城均下降，其中广州、苏州、郑州、济南、青岛降幅均超六成，天津、武汉、沈阳、长春降幅超九成。

　　二批次中，上半年北京、厦门、福州、青岛、苏州、合肥等9城已完成竞拍，成交面积较首批次继续下降6.0%，其中杭州、北京、宁波等热点一二线城市成交面积较首批次降幅超10%。核心城市土地缩量将限制未来新房市场供应量，或导致这部分城市新房市场阶段性供应不足，市场重启后，核心城市或面临房价上涨压力。

　　除此之外，中指研究院指出，拿地企业仍以国央企、地方平台为主，部分城市地方平台托底明显，民企拿地态度整体偏谨慎。据统计，2022年首批次国央企及地方平台拿地宗数占比达75%，民企仅为25%。国央企和地方平台拿地规模占比持续在高位，未来企业格局亦将发生新的变化。