长租“绿标”道阻且长：目前仅魔方公寓发布ESG报告丨探索者·深度观察③

双碳目标下，九成以上房企发布了ESG报告，势必要开启绿色转型发展之路。但观察长租领域，根据和讯房产调查，在绿色低碳探索方面，截止目前仅魔方公寓发布了ESG报告。行业持戈试马，但对于绿色长租的“定标”道阻且长。

聚焦于长租行业的参与者和运营者，面对日益火热的长租公寓市场，长租企业如何在存量市场日益饱和的竞争格局之下，精准直击租客租房对于“建筑品质和绿色属性”这一新痛点，借此机遇打造新的增长点，就显得愈发关键。

长租企业探索绿色低碳

仅有魔方发布ESG报告

根据和讯房产调查显示，目前，长租企业对于绿色低碳的探索主要从ESG理念、绿色低碳融入建筑以及项目运营层面出发。

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长租企业的ESG报告

其实，目前来看，长租企业在ESG层面的探索和构建还稍显势单力薄。据和讯房产调查显示，目前为止仅有魔方公寓发布企业ESG报告，且已连续发布两年。

魔方 ESG 五年规划（2021-2025）

魔方公寓在2021年ESG报告中透露，其ESG的主要理念架构表现为公司治理、品质服务、环境友好和共同繁荣四大方向。

其中，在环境友好板块，魔方公寓主要着力“绿色低碳，科技创新”。

魔方公寓CEO柳佳也表示：“魔方公寓致力于以环保健康的产品服务都市租住人群，不断升级绿色管理、践行绿色运营，坚持在产品全生命周期落实环保低碳责任，通过绿色采购、绿色施工、绿色运营、绿色生活全维度的努力，打造绿色生态、健康人文的低碳公寓产品。”

此外，方隅公寓在可持续发展层面也有着一定的考量。比如，其在官网披露的可持续发展战略，“环境保护”作为其四大战略方向之一。

（方隅公寓环境保护相关布局）

自如CMO熊赟也曾表示，自如作为城市居住服务领域重要参与方，在居住品质健康安全、城市更新、节能减排、智能家装、毕业生租房公益项目等方面长期坚持，通过居住产品、生活服务、科技赋能、社区组织来不断实践，履行社会责任，将环境、社会与公司治理融入企业战略与日常运营管理。

乐乎公寓向和讯房产表示，企业在最近也有着ESG方面的新布局和新动态，正在做初步方案。

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绿色低碳理念植入建筑

企业对于绿色低碳理念在项目上的运用，乐乎算是行业内的先行入局者。乐乎公寓联合建信住房北京公司的“创业之家”项目，是首个植入绿色低碳元素的集租房项目，该项目利用科技手段在生态保护和绿色发展领域迈出新步伐，大量植入绿色低碳元素。

（“创业之家”项目的光伏环保设备）

比如，通过在屋顶整体安装光伏环保设备，利用太阳能(000591)资源，减少传统能源的消耗；户外景观引入“海绵城市”雨水回收处理收集系统，利用下沉式绿地、透水地面铺装、雨水调蓄池等方式，实现雨水收集再利用；设立垃圾可回收物阳光房，实名制参与，源头分类，利用科技手段倾力打造绿色社区。

据乐乎企业提供的资料显示，“创业之家”项目预计预计可节约用水3000吨，可实现年回收垃圾10吨，年减碳62吨。 

此外，将绿色低碳理念运用于装配式建筑的还有龙湖冠寓。

据龙湖冠寓向和讯房产表示，其在施工建造方面，广泛推广应用装配式装修技术，截止目前，装配式装修技术已覆盖冠寓全国25个城市，超过4万间房间。

魔方公寓在其发布的2021年ESG报告中，也披露了其在绿色低碳方面取得的一些探索成就与融合经验。

比如，魔方公寓在公寓的硬软装材料选择上把关，在项目设计与建设过程中，使用模数化设计提升原材料使用率，实行绿色施工标准，采用低碳排放施工工艺。

（魔方公寓绿色安全用材案例）

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日常运营层面更显“得心应手”

其实，长租企业运用贯彻绿色低碳理念，在日常运营方面更显“得心应手”。长租企业多从废弃物管理、节水、节能、节材等绿色低碳生活理念方面入手。

比如，魔方公寓通过绿色办公、设置环保回收装置、置备绿色环保大礼包、垃圾分类等方式，倡导绿色办公和绿色低碳生活。

（魔方公寓绿色办公举措）

龙湖冠寓与租户一起在《冠寓住户公约》中约定发起节水节电举措，通过在公共区域张贴“节能小贴士”，号召合理分配使用照明灯具，培养租户节约用水习惯。据悉，2021年，冠寓与租户共计签署了14.6万份公约。

行业持戈试马

 “定标”道阻且长

在中国，绿色租赁在商业地产领域已经得到了初步发展，但在租、住房领域，仍处于待探索阶段。

对于绿色长租、公寓的“定标”，更是道阻且长，各方机构与行业智库不断尝试、摸索。据和讯房产收集的资料显示，行业内的的持戈试马，或许在2020年已经初显成果。

2020年12月，中国建筑(601668)科学研究院有限公司、中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会联合龙湖、万科等企业，以及清华大学建筑设计研究院有限公司、阿里云计算有限公司等单位，编制并发布了《长租公寓综合性能评价标准》（以下简称<标准>）。

在这一报告中，其将长租公寓分为四大评价体系，包括宜居品质、绿色健康、智慧系统以及服务管理。

其中，《标准》将绿色健康一章拆分为节约资源、声环境、光环境等六大方面。控制项对空气污染物浓度、有害物质含量、照明功率密度值和室内温度提出要求，评分项从节约资源、声环境、光环境、热湿环境与空气质量、水质保障、装配式装修六个方面，明确了长租公寓具体的绿色和健康性能指标。

2021年7月，中国饭店协会正式发布了《绿色公寓》标准，业内人士认为，这是住房租赁行业在中国诞生以来第一个落地的团体标准。

中国饭店协会副秘书长、中饭协公寓专业委员会秘书长丁志刚对《绿色公寓》标准的解读分析表示，《绿色公寓》标准的立意主要集中在以下三个方面：建立行业准入制度、建立严格的行业监管机制以及全生命周期的资产管理机制。

而戴德梁行研究院最新发布的《中国租赁市场研究报告》，其中则对“绿色租赁”则作出了更为明晰的定义。

戴德梁行研究院认为，绿色租赁是指，在出租方和承租方在租赁协议中加入“绿色条款”，规定双方有义务或双方承诺将尽力满足相关条款内容，以实现相应的可持续发展目标。

但其也进一步表示，绿色条款的具体内容并没有统一的标准，应视乎租赁双方、建筑本身以及当地的具体情况来确定。一般这些条款可能包括绿色建筑、清洁能源、数据监测、废弃物回收、绿色运营、绿色家居、数据公开、定期审视八大方面。

“目前，我国建筑和房地产行业的绿色低碳发展的主要着力点在于建筑开发的建设阶段，呈现出重设计、轻运营的特点。”戴德梁行研究院在《中国租赁市场研究报告》中指出。

也即是，大多数在竣工或竣工之前阶段获得了绿色建筑设计标识的项目并未在运行使用阶段再次获取认证，项目的绿色运营实效常常难以符合预期。

“对于长租公寓运营企业等物业运营方以及租户等物业的使用方而言，采用绿色租赁模式，有助于约束租赁双方在建筑的运营、使用等过程中都要尽可能满足可持续发展的要求，确保项目全生命周期绿色管理，助力实现‘双碳’目标。”戴德梁行研究院认为。

绿色低碳顶层设计

决定企业“建筑”架构

据克而瑞租售的研究成果表明，“十四五”时期，是“绿色低碳”战略规划的密集出台期，全国各地都在部署绿色建筑的发展规划，而为了提高建设绿色建筑的积极性，地方政府也纷纷出台了一系列绿色建筑激励政策，包括财政补贴、优先评奖、信贷金融支持、减免城市配套费用等。

关于建筑行业的绿色低碳顶层设计，由以2022年3月住建部官方发布的《“十四五”住房和城乡建设科技发展规划》和《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》两个文件更具有标志性，其对超低能耗、近零能耗建筑以及住房和城乡建设领域的科技创新能力提出更加具体的目标要求。

在《“十四五”住房和城乡建设科技发展规划》中提出：

围绕建设宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性城市和美丽宜居乡村的重大需求，聚焦“十四五”时期住房和城乡建设重点任务，在城乡建设绿色低碳技术研究、城乡历史文化保护传承利用技术创新、城市人居环境品质提升技术、城市基础设施数字化网络化智能化技术应用、城市防灾减灾技术集成、住宅品质提升技术研究、建筑业信息技术应用基础研究、智能建造与新型建筑工业化技术创新、县城和乡村建设适用技术研究等9个方面，加强科技创新方向引导和战略性、储备性研发布局，突破关键核心技术、强化集成应用、促进科技成果转化。

《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》则进一步指出了绿色建筑发展的9项重点任务和目标锚定：

此外，更为值得关注的是，金融政策以及资本市场上已经出现将绿色租赁融入绿色金融的考量迹象。

2016年中国人民银行等七部委联合印发的《关于构建绿色金融体系的指导意见》一文，就对绿色金融做出具体阐述。

其指出，绿色金融是为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用的经济活动，即对环保、节能、清洁能源、绿色交通、绿色建筑等领域的项目投融资、项目运营、风险管理等所提供的金融服务。

而对绿色建筑的条件进行相关说明的文件，则在2021年中国人民银行等部委发布的《绿色债券支持项目目录（2015年版）》中出现。

“虽然尚未将绿色租赁明确纳入范围，但随着绿色金融的进一步发展特别是对项目环境效益信息披露方面的要求逐步加强，是否采用绿色租赁模式以确保项目的全生命周期绿色管理或将成为评估相关资产和服务是否足够绿色的考虑因素。项目是否符合绿色标准对相关企业进行绿色融资具有关键影响，而绿色融资则具有明显的融资成本优势。”戴德梁行研究院表示。

债券发行利率的数据对比也佐证了这一见解。据中国人民银行研究局资料显示，2021年，具有发行成本优势的绿色债券占比显著提升至77%，与可比普通债券发行利率之差由2020年的1个基点扩大到6个基点。

东吴证券的研究报告也表明，2021 年，国内绿色债券平均发行利率较普通债券低约9个基点，这表明“绿色”属性有利于降低发行者的融资成本。

此外，除长期公司债以外，当年发行的不同期限各类绿色债券均明显展现出了融资成本的“绿色”激励。

戴德梁行研究院认为，符合绿色标准的企业，将能够获得“绿色激励”，进行成本更低的绿色融资。这对长租行业面临的资金这一老大难问题，无疑是出现的新“优解”。