超高层存量时代 从“向高度要价值”到“往深度挖潜力”

△深圳机场95个登机口电子屏正在播放万物梁行超高层广告

　　7月11日起，深圳宝安国际机场95个登机口的电子屏，被一则超高层广告集体刷屏了。视频落款定格为，近年来在商企物业行业独占鳌头的万物梁行。

　　作为万物云与戴德梁行的“混血儿”，万物梁行选择的是商写物业服务及设施管理服务赛道。虽然2020年初才成立，但“首个中西合璧的商企物业服务商”、阿里、腾讯、字节跳动、荣耀、隆基、吉利、美的、工商银行、招商银行、浦发银行、爱马仕、松下等长长一串的明星客户清单背书，让万物梁行迅速走到聚光灯下。

　△万物梁行服务的部分超高层项目

　　在超高层物业服务领域，2022年上半年万物梁行陆续拿下广州广发证券大厦、上海来福士广场等5个地标级项目。此番在总部所在地、国内超高层建筑最多的深圳投放广告，透露出其欲在超高层物业管理市场进一步进击的韬略。

　　从过去的“向高度要价值”到“往深度挖潜力”，万物梁行的经验做法，或许给行业提供了独特的全新视角。

　　超高层建筑进入存量时代 运营管理价值凸显

　　WIND数据显示，从过去的十年趋势来看，2020年国内商办的用地成交量到了近年高位，2021年则明显降温。加上2020年国家发布”限高令“政策严格限制新建超高层建筑，在这些背景下，超高层迎来存量时代。当“绝对高度”已经不是业主追求的重点和项目入市的“最大卖点”，高品质物业管理的重要性将愈发凸显。

　　在商办物业中，超高层建筑是比较”特殊“的一类，它们往往投资大、业态多样、需求多元、运维复杂、人流量大、管理难度高，但相应的，超高层建筑也往往具有更高的商业价值。

　　万物梁行超高层业务首席、中国台北101大厦原物业总监陈惠荣介绍说，超高层建筑管理无论在设备设施维护、消防安全、反恐安全、营运风险、垂直交通、节能环保、保洁维修、租户服务、形象管理等方面都比普通大厦管理的标准更高。

△万物梁行超高层业务首席、中国台北101大厦原物业总监陈惠荣

　　以设备运维为例，陈惠荣介绍，超高层建筑的特殊设施设备系统包括供配电、空调与通风、给排水、电梯、消防、弱电标示、擦窗机、主体结构、玻璃帷幕墙、阻尼器、避难层、直升机停机坪等，设备不仅类型多，而且多为定制设备，操作与维修技术要求高，一旦出现故障很难找到替代品。这些设备还容易因为自然灾害、建筑摇摆、人为疏失、施工不当等造成故障。

　　除了设备多而复杂外，超高层建筑往往是写字楼、商业、公寓、酒店、展厅、观景台、高楼餐厅等多种业态的综合体，涉及成千上万人商务活动。

　　可见，与普通建筑相比，超高层对物业管理的要求更高，服务难度也更大。虽然市场广阔，但真正拥有高运营管理水平、专业人才队伍以及全产业链服务能力的物业公司却寥寥无几。

　　COE团队和大数据加持 助力全生命周期绿色运营

　　虽然超高层建筑的运营管理专业性非常强，但目前在国内，政府和行业对于超高层项目的物业管理并没有完整具体标准，记者了解到，2021年以来，中国物业管理协会正在牵头国内超高层专家及学者，制定超高层建筑运营管理的相关标准，包括陈惠荣在内的业内专家也都参与其中。

　　传承股东方戴德梁行二十余年的超高层服务经验，万物梁行目前为国内数十座超高层建筑提供物业服务，也在2021年开创了行业先例——成立业内首个超高层COE专家委员会：成员都具备综合物管、资产管理、工程设计运维、绿建节能等专业资质，且均具有10年以上超高层相关实际运营管理经验，他们是服务超高层项目的“智库”。

△2021年9月，万物梁行成立行业内首个超高层专家委员会

　　国内大部分超高层项目的物业运营管理服务，都高度依赖项目经理和团队的经验，而万物梁行则构建了完善的超高层物业管理中后台团队支持体系。中后台定期将各项目的运营数据、设备维修数据等收集汇总并进行大数据分析，对系统化的运营管理经验进行总结，给予一线服务团队强有力的中后台和大数据支持。

　　上述这些大数据分析还被应用到了节能降耗领域，助力项目实现全周期绿色运营。一般超高层建筑会采用双变电站、双回路电源，加上人员密集，耗电量一般是同面积普通写字楼的1.2倍以上。但万物梁行通过智能化设备监控、能耗分析以及大数据等一系列技术和智能化手段，能做到在管超高层项目能耗，比一般写字楼还低10%-15%。

　　截至目前，万物梁行服务的超高层项目中，包括腾讯滨海大厦、凤凰国际传媒中心、深圳滨海云中心、长春海容广场等项目均已获得LEED金级、铂金级认证以及WELL认证。凭借LEED以及WELL认证，业主方有机会获得ESG报告的高评级，甚至发行比同行业利率更低的绿色债券。

　　全产业链服务 FM与PM完美融合

　　超高层建筑生命周期长远，为能确保物业资产价值，必须从规划设计开始，以物业使用者与管理者的角度参与，按项目定位、施工、推广、交付、运营等各阶段之专业需求提供物业管理服务。

　　专业的超高层物业服务方，不仅有实力凭借竞争优势获得更多项目，从而增加更多的管理面积和基础物业管理收入，也意味着在增值服务领域，会有更多的业务增长空间。

　　万物梁行提供从项目前期的设计、设备选型、工程优化、绿色环保认证等顾问服务，到筹备期的营销配合、制度制定、人员招聘、承接查验，再到运营期全面导入星级酒店服务理念，建立标准化写字楼物业服务运营，协助业主组建专属的物业团队，助力提升超高层资产价值。

　　超高层项目因业主自持比例较高，同时需要物业管理PM与设施设备管理服务FM。针对超高层项目车辆多、人流量大、业态丰富等特点，为此万物梁行制定了针对超高层的专属服务内容清单，基于楼宇空间服务包括空间规划和基于人员组织的服务，都纳入服务范畴。具体包括设施及空间管理、行政支持性服务和综合设施管理等三项。小到接驳车、专车服务，助理秘书服务，翻译服务，搬迁服务等，大到从智慧停车场管理、员工餐厅管理、前台和会务接待，大堂和架空层闲置场地、外墙广告招商，直升机停机坪运营维护，举办大型活动例如时尚流行秀、登高比赛、国际艺术活动等，将PM与FM服务完美结合。

△万物梁行员工

　　虽然未来超高层可能面临一些规划建设上的限制，但仍将是备受业主和企业租户青睐的资产。而专业物业管理公司将国际视野、技术优势和先进经验通过咨询或全面委托等形式分享给业主方，并通过高水平运营管理和有温度、有智慧、高品质的物业管理服务，实现深度挖掘空间价值，提高出租溢价、降低管理成本和楼宇全生命周期绿色高效运行的效果，将超高层建筑项目打造成企业形象展示窗口，还能引领区域发展，成为城市地标，实现总体资产价值提升。可以预见，这将是最终实现超高层建筑价值保值增值的有效路径。

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