新房成交跌超3成，二手房跌超4成！上半年广州楼市渐进复苏，政策或难有松绑空间

虽然6月份的成交回暖给楼市带来一抹亮色，但仍难改上半年整体疲软的态势。不过，市场普遍预计，以一线城市为代表的核心城市正处于复苏中，下半年或筑底回稳。

广州中原研究发展部统计显示，上半年广州累计成交新房39618宗，同比下跌35%；二手共成交42002宗（中介网签+自助网签），同比下降44.2%。“目前楼市表现为刚需无力，首改观望，豪宅成交未能支撑楼市，导致上半年广州二手房成交创历史第二低位。”

多位广州业内人士在7月12日接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上半年刚需买家置业仍保持谨慎，后期预计会延续这个趋势。目前广州楼市渐进复苏的趋势已经形成，下半年市场大概率将走出低迷，政策难言有松绑空间。

上半年豪宅和刚需持续分化

据合富研究院数据，广州上半年全市可售库存走高，6月初库存量1558万平方米，同比上升17%；同时，楼盘获证减少，市场消化余货为主。上半年全市新增供应407万平方米，环比下降51%，同比下降10%；网签成交439万平方米，环比下降24%，同比下降35%。

值得注意的是，上半年广州千万元级豪宅网签套数约1500套，约为疫情前（2019年）全年成交水平。这一现象无论是在一手还是二手市场均有明显展现。

据中原成交显示，上半年广州二手住宅网签均价为27468元/平方米，较2021年下半年下跌2.2%，同比大跌11.2%。但盘源价格涨跌幅有明显分化，千万元级豪宅项目价格反而逆市上扬，整体二手均价（74819元/平方米）大涨6.1%。

新房市场亦是如此。7月12日，合景泰富相关负责人通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，6月份在高端项目方面，合景泰富利用6·18节点积极铺排品牌推广活动。其中，天河高端住宅臻颐府新楼栋加推，近两周销售业绩约10亿元；金融城焦点项目合景臻溋?名铸近期也有大额成交，意向客户储备日增。

事实上，今年广州房企推货并不是集中在“红五月”而是6月。据广州中原研究发展部统计，6月广州新房网签7776宗，环比增加26%，同比增加10%，为今年上半年唯一成交量超过去年同期的月份。同时6月成交超过传统旺季“红五月”亦是近年少见的现象，说明广州市场正逐步走出2021年调控政策消化期。

在千万元级以上豪宅成交表现可圈可点的同时，刚需购房者由于购买力下降和信心待重建等因素，使得广州远郊新盘和二手刚需盘源成交不乐观，部分楼盘还出现均价同比下降的情况。

7月12日，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇线上接受《每日经济新闻》记者采访时表示，第二季度尽管宏观政策及个人购房融资环境持续利好购房者，但刚需买家置业仍保持谨慎，交易活动主要集中于区位优势较强、生活配套成熟、教育资源占优的部分项目。

2018年以来广州一手住宅成交情况

下半年政策难有松绑空间

进入7月，广州市场复苏迹象仍在维持。广州中原研究发展部数据显示，7月首周（6月27日-7月3日）全市一手住宅网签1828宗，环比微跌4.1%。广州市场成交有明显起色，成交摆脱过去2个月持续低位徘徊的低迷，提升至接近2000宗/周关口。

值得注意的是，刚需大区增城、南沙亦出现了久违的环比增幅。其中增城成交419宗，环比增加33%；南沙成交187宗，环比增加27%。二手住宅则由于被一手市场分流，导致成交量基本在450宗上下低位调整。

7月12日，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时指出，二季度以来，广州一二手房成交都呈现止跌回稳态势，其中6月份新房成交量为半年度最高位，二手房成交量为半年度次高位，广州楼市渐进复苏的趋势已经形成。

政策方面，肖文晓认为，“目前来看，有别于很多城市在半年度都出台了突破五限的松绑政策，广州和几个一线城市的调控政策还是以稳为主，预计下半年也不会有大的松绑空间，因此广州楼市也会延续上半年这种温和复苏的态势，保量为主。”

广州中原研究发展部也认为，下半年广州出台放松政策可能性不大，但随着经济面转好，官方优化对房地产市场的管理，预期买家将加速回流，带动市场走出低迷状态。目前广州改善型、中高端需求已逐渐回温，刚需客上半年因期盼“政策松绑”而过度观望，预计下半年将会重新抓紧入市。

具体到楼盘项目，如广州黄埔区热度较高的刚需新盘黄埔新城，原本计划6月入市，但至今仍未开盘，或许也是在等待下半年更多买家心态转变和需求回升。

不过，谢靖宇补充表示，下半年购房者情绪预计延续谨慎，除对项目区位、配套等因素加以严格考察外，对于项目开发商背景及其运营情况的关注度亦将有所提高。

此外，广州今年第二批集中供地拟于7月进行竞价，天河、海珠等中心城区亦有土地供应，这不仅利好土拍市场活跃度的提高，远期亦将为市场注入更多优质住宅供应。

【每经房产原创，喜欢请关注微信号Real-estate-Circle】

封面图片来源：摄图网-501350447