快评 | 50城“断供”楼盘破百蔓延，“保交付”刻不容缓

房地产信贷政策，我们认为仍应当坚持“有保有压”，逐步化解前期积累的系统性风险。

◎  作者 / 杨科伟 俞倩倩

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继6月30日江西景德镇业主恒大业主发布强制停贷书之后，近期全国又有一大批业主跟进，“强制停贷”的楼盘个数呈现倍数级增长，究竟业主“断供”背后暗藏怎样的隐情，地方政府又该如何妥善应对“断供潮”问题？

停贷楼盘破百，集中“两湖”和河南

估算所涉按揭额约占全国房贷余额1%

据CRIC监测数据，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个，其中7月10-11日累计发布的楼盘个数为39个，7月12日便激增到了42个，单日呈现翻倍增长趋势。

“断供潮”来势汹汹，不过目前仍呈现“点状分布”，主要还是集中在个别区域的个别开发商：从区域来看，停贷项目集中分布在河南、湖北和湖南等中部地区，其中河南算是“重灾区”，涉及的楼盘达到了35个，占全国总量34%；湖北和湖南次之，问题楼盘的个数均为15个，占比也维持在15%，余下多数省份基本上呈现出“散发”态势，被强制停贷楼盘个数基本都在5个以下。

而从城市来看，这三个省份的省会城市“首当其冲”，“强制停贷”项目个数居前，郑州包揽26个，占全国总量25%，武汉和长沙分别有7个和5个楼盘也面临停贷风险。而其他弱二线诸如沈阳、南宁、长春、太原、南昌、昆明和内陆基本面较差三四线湘潭、株洲、咸宁、邵阳、鄂州等单城市项目个数基本维持在2-3个，风险相对较低。

我们按照最低首付比例，最高贷款额度盘点了一下问题项目目前借款人尚未归还的贷款额度，基本在3700亿元左右，基于最保守的预估，即便全部坏账，总额度占目前个人住房贷款余额38万亿比重不到1%。

而从这些项目所属的房企来看，基本都是此前“爆雷”或是面临债务违约问题的民营企业，恒大首当其冲，问题楼盘个数接近30个，奥园、蓝光、康桥、阳光城(000671)等项目个数也在3-5个不等。

事实上，当前危机实则早有端倪，伴随着2021年下半年房企去杠杆加速，不同城市的项目便已经面临一定的交付风险，截止2021年末34城已售未交付项目达8.31亿平，长沙、武汉、郑州等均超200万平方米，这些城市同样也是当前“断供潮”发生的重点区域。

购房者为停工楼盘烂尾焦虑断供“自保”

资金承压房企放缓工期也属“无奈之举”

从网上流传的各类《强制停贷告知书》，业主抱团主动停贷，列举的理由无外乎以下几点：一是楼盘未达条件（商品房主体结构已封顶），银行就发放了按揭贷款；二是银行将按揭贷款违规划入非监管账户；三是银行未尽到专款资金的监管义务等。表面上看是银行和楼盘业主的矛盾，实则是业主购买的楼盘，因开发商资金问题面临停工或是延期交付风险，有部分甚至濒临烂尾。业主为了维护自身合法权益，不得不“断供”自保，倒逼政府引起高度重视。

而就开发商层面而言，今年投资开发进度也明显放缓：据CRIC监测数据，2022年上半年24个一二线城市新开工项目个数同比下降77%，目前整体新开工热情是不及去年同期的；在资金流动性偏紧的压力下，房企更加侧重于“集中力量办大事”，“以销定产”模式之下，开工区域主要还是集中在了楼市行情较好的核心一二线，而对于弱二线和三四线城市工期放缓也就不言自明了。

目前来看，断供潮问题症结仍在于房屋能否如期交付，疫情影响、实体经济疲软等的确会对居民收入产生不同程度的负面影响，不过我们认为，“断供”这样的过激行为也并非业主本意，绝大多数业主还是希望能尽快复工、尽快交房，底线当然是不要烂尾，这点与中央对于房地产信贷政策“两个维护”（即：维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益）也是不谋而合的。

“跟风”断供或将引发系统风险

中央和地方应尽快落地“保交付、促复工”纾困政策

当前断供潮虽然只是发生在局部城市的个别项目，但是从目前强制停贷楼盘个数逐日递增的态势来看，仍有稳步扩大趋势，理应引起有关部门的高度重视。且不论业主单方面的断供行为在法理上能否立住脚，单从事件造成的舆论恐慌和负面情绪持续蔓延的危害来看，很容易在短期内造成跟风效应，如多米诺骨牌般引起整体金融体系的系统性风险。

基于此，我们认为，地方政府应当以“保交付”为出发点，积极为企业纾困：

一是支持企业有序复工复产，让企业经营逐渐回归正轨，尤其是对于部分反复遭受疫情影响的弱二线城市，应当给予税费减免、租金减免等政策支持。

二是支持企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，加大并购融资支持力度，促进行业债务风险出清。

三是区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，间接改善出险企业资金面。

四是放松预售资金监管的同时适当调降预售门槛，加快预售证审批，合理顺延项目交付期限，保障企业经营尽早恢复。

五是降低土地竞买保证金，延期缴纳土地出让金等，并给予企业税收减免支持，缓解企业资金压力，帮扶企业摆脱经营困境。

而对于房地产信贷政策，我们认为仍应当坚持“有保有压”，逐步化解前期积累的系统性风险：

一方面，对于房地产信贷额度还是应当适度压缩，防止过度加杠杆和泡沫化趋势，同时针对“断供”问题，积极完善银行不良资产的紧急处置的方案。

另一方面，对于基本面较好、购买力相对充裕的核心一二线城市仍可予以适当刺激，譬如限贷政策局部松动，下调二套房首付比例、认贷不认房等，激活相对充裕的改善性购房消费。

排版 | 太阳

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