仅45天获批！揭秘首单保租房REITs成功关键｜探索者·深度观察④

长久以来，融资不畅被认为是掣肘长租行业发展的三座大山之一，受限于没有匹配的低成本资金，长租行业过去几年的发展可谓历经波折。

如今，这种局面正在被打破，无论是房贷集中度管理新规，还是保障性租赁住房公募REITs加快落地，都预示着拖累长租行业发展的融资问题有望从根本上得到解决。

在政策的鼓励和推动下，首单保障性租赁住房公募REITs已获通过。7月11日，“红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称为“红土创新深圳人才安居REIT”）项目经历了申报、问询后正式获深交所通过，距基金正式成立，仅一步之遥。

打通公募REITs这条路，无疑是巨大利好，这也意味着长租行业将进入更好的发展阶段。然而，由于障性租赁住房本身具有租金受限倾向，叠加公募REITs扩容速度仍存未知，对于行业未来的发展来说，这些变量不容小觑。

45天获批

从5月27日正式申报到7月22日通过，仅仅历时45天，我国首单保障性租赁住房公募REITs红土创新深圳人才安居REIT就正式获批。

截至目前，今年获批的公募REITs项目总计4个，其中2个正式上市，一个已经成立，一个刚刚获批。从时间来看，红土创新深圳人才安居REIT获批速度很快。据观察，刚刚成立的鹏华深圳能源(000027)清洁能源REIT，从申报到通过大概用了半年时间，4月28日正式上市的华夏中国交建(601800)高速公路REIT大概用了5个月，而国金铁建重庆渝遂高速公路REIT更是历时一年有余。

为什么红土创新深圳人才安居REIT可以在短时间内快速获批，这背后无疑是政策支持。今年2 月 8 日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确表示加大对保障性租赁住房发展的支持力度。随后的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，更是直接提出要构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。

不过，公募REITs向保障性租赁住房敞开大门直接缘于证监会的推动，3月18日，证监会发文表示，要深入推进公募REITs试点，并会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

5月27日，证监会联合发改委发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，正式提出保障性租赁住房项目申请REITs的具体要求。同一天，红土创新深圳人才安居REIT提交申报。

接下来，红土创新深圳人才安居REIT还要经历询价、定价、网下及公众基金份额认购及缴款、战略投资者认购缴款、成立及上市等步骤。据和讯观察，其余公募REITs完成此过程的时间普遍在1个月左右，也就是说，按以往经验，红土创新深圳人才安居REIT有望在8月上旬正式上市流通。

合规是成败关键

截至目前，在国内交易所排队的保障性租赁住房REITs项目总计2个，除红土创新深圳人才安居REIT外，由中金厦门安居REIT已于7月7日在上交所更新状态，目前是已反馈，距离通过只差一步。

在房东东公寓学院创办人全雳看来，各地租赁企业去年就开始申请保障性租赁住房公募REITs，包括知名的华润和上海地产，但是真正入选的只有深圳安居和厦门安居，这说明要成为保障性租赁住房REITS的门槛非常之高。

那么，这些门槛都包含哪些因素呢，首先，由于原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体。根据招募说明书，红土创新深圳人才安居REIT的原始权益人为深圳市人才安居集团、深圳市福田人才安居有限公司以及深圳市罗湖人才安居有限公司，中金厦门安居REIT的原始权益人为厦门安居集团。

据查询，两个项目的底层资产拥有人均为国企。资料显示，深圳市人才安居集团是主要建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。厦门安居集团是专营保障性住房及公共租赁住房相关业务的公益性企业，主要从事保障性住房及公共租赁住房的融资、建设和运营管理工作。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，深圳和厦门的市场需求非常旺盛。同时，资产的原始权益人均为安居集团，资产合规性、资产规模和增速、收益率是影响市场建设和发展的三大要素，这两单可以满足上述三大要素。

具体来看，红土创新深圳人才安居REIT的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目 4 个保障性租赁住房项目，合计 13.47万平方米，共1830套保障性租赁住房及其配套；中金厦门安居REIT则包括园博公寓项目和珩琦公寓项目，前者总计 2614 套，后者总计2051套。

从底层资产性质来看，两个项目的共性是均来自于新增项目，即在租赁用地上新建的项目。在业内看来，保障性租赁住房的首批REITs具有极强的示范效应，首批申报的都是新增项目，这并非偶然。

魔方生活服务集团首席战略官胡鼎对和讯表示，由于中国的土地性质，保障性租赁住房的资产有4大来源：一是出身“名门正派”的租赁用地或者保障性住宅用地，二是集体用地，三是住宅地块的自持部分，四是存量用地，包括商业办公、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋。

”合规性是能否快速通过的最重要因素。“胡鼎认为，由于集体用地的底层资产没有那么清晰，开发商自持住宅和已售房源大多在同一个项目，从管理角度难以分割，存量用地也需要变更用途，租赁用地无疑是发行REITs的最佳标的。

对于底层资产的界定，根据《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》，基础设施项目权属清晰、资产范围明确，原始权益人依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权。

保租房REITs或迎上市潮

第一单公募REITs成功通过，对长租行业发行公募REITs给出了明确指引，未来长租行业或迎来更多REITs项目上市。

从时机来讲，当前无论是长租行业的融资需求，还是房地产对新发展模式的探索，都对租赁的高质量发展提出了更高要求，这也是主管机构频频提出加快保障性租赁住房REITs落地的现实背景。

一方面，保障性租赁住房REITs的发行，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源。

另一方面，保障性租赁住房REITs有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居；同时，这也有利于防范化解重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。

赵然表示，保租房公募REITs对于我国住房租赁行业发展来说，能够使住房租赁企业“轻装上阵”，从真正意义上实现了“开发、运营、金融退出”的可持续发展的商业闭环模式。

不仅如此，房地产开发业务周期波动较大，赵然认为，公募REITs执行长期投资策略，具备专业的、主动的资产管理水平，有助于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动。

“公募REITs的扩募机制，也将形成良性循环，有利于行业规模的持续发展壮大。”赵然进一步对和讯表示。

全雳也认为，保租房公募REITs获批是加快推进保障房发展的一个重要举措，2021年被称为“中国保租房元年”，中央乃至各地政府全面推行保租房，目的很清晰，就是稳定房价，稳定民生行业，稳定社会。

“把时钟往后拨半年，会看到上海、北京等城市的项目会陆续起来。”胡鼎认为，第一批可能是国企项目，后续会有好的民企所持有的住房项目进入。他表示，公募REITs项目主要来源于一二线城市，尤其是有较多国有资本进入的保障性租赁住房的城市。

“对于REITs项目的准入，规模是个硬性门槛。”赵然表示，原则上需要原始权益人的基金规模首发不低于10亿元，并且新增可扩募资产不低于首发2倍的要求，所以规模是第一要务。

此外，这些条件还包括开业进入到稳定期（至少1年），收益率需要确保在4%以上，且租户结构稳定、租约稳定。赵然强调，未来发行企业还需要有持续立足和深耕行业的意愿，能够将筹集来的资金继续进行保租房投资建设。

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