世邦魏理仕：房地产交易活动从5月开始 逐步恢复常态

　　近日，CBRE世邦魏理仕发布《2022年上半年广州房地产市场回顾与展望》暨 “奋楫湾区 南沙再出发：《南沙方案》的相关解读》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势，分享CBRE针对《南沙方案》的解读。

　　2022年上半年，新一波疫情袭来，房地产市场不免受到波及。封控措施阻碍了人员流动，对零售业产生直接影响。同时，跨省商务活动受限，也延误了交易活动的达成。但相比其他城市，广州受疫情影响略少，房地产交易活动从5月开始，逐步恢复常态。写字楼市场整体需求放缓，空置率上升，但金融业及专业服务业仍彰显扩张态势。优质零售物业市场再次受到疫情冲击，其中核心商圈表现更为坚韧，造车新势力下沉扩张积极。面对电商增长放缓，仓储物流设施市场新租成交速度减慢，推升空置率。大宗交易市场方面，写字楼成交仍占主导，产业地产交易机会受到市场关注。

　　优质写字楼市场：写字楼需求放缓，金融业和专业服务业仍在扩张

　　2022年上半年，广州共有30万平方米的新增供应交付使用，供应量同比下降11%。受疫情和行业监管政策的影响，互联网行业—尤其是游戏行业扩张放缓，房地产业的需求也在逐步收缩，写字楼的租赁活动多为企业整合搬迁，不少租户对市场保持观望。新楼交付时平均进驻率不足三成，较2021年的平均值41%有所下降。上半年净吸纳量为7.4万平方米，同比下降76%。吸纳量回落，推升全市空置水平，季末报得14.0%，上半年空置率累计上升2.1个百分点。

　　需求动力受限，租金水平向下波动，全市平均租金面价上半年共计下调1.0%至每月每平方米157.7元，同比下调1.7%。其中甲级写字楼市场上半年租金降幅为0.8%，比乙级市场更具稳定性，后者降幅为1.4%。除推出租金优惠外，多个业主为租户提供装修补贴或定制装修服务。

　　行业表现方面，金融业、TMT、消费品制造业和专业服务业需求最为活跃。受期货交易所带动，金融业中的非银金融——如基金及证券类均积极布局广州；专业服务业中的律师事务所表现也较为突出。分区域来看，珠江新城迎来多个承租能力较好的金融和专业服务业租户；琶洲则因可租面积充裕及价格有竞争力而录得多宗大面积租赁成交，租户行业囊括金融、TMT和消费品制造业等需求主力。

图一：2022年上半年写字楼新增供应与净吸纳量表现

　　图二：2022年上半年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）

　　世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人程志文表示：“未来半年，预计全市将有37万平方米的供应入市。全年供应量为67万平方米，同比减少28%，来自供应端的压力稍有缓解。近日广州市政府出台‘纾困十条’帮扶中小企业，多家国有写字楼业主响应政策，对租户提供租金减免。同时多个区域推出促进发展的措施，如海珠区提出对游戏行业提供奖励和补助。再加上二十大召开在即，相信国家稳经济政策将得到进一步落实，有助于进一步提振市场信心。预计下半年，租赁活跃度将有所提升，吸纳量有望得到改善。

　　展望未来三年，琶洲、金融城和鱼珠等新区陆续迎来新项目落成，市场可租面积增多，预计租金可谈判空间将有所加大，租赁条款也将变得更为灵活，将是企业扩张和搬迁的好时机。届时，受疫情影响而压抑的需求也有望得到释放。”

　　优质零售物业市场：零售市场再面疫情打击，核心商圈表现更为坚韧

　　广州四月初疫情出现反复，干扰零售市场第一季度的上行趋势，新租有所放缓，空置面积增加。但在广州政府对疫情的快速有效控制之下，管控区范围外的商场除了少数店铺或商场出现短暂停业，大部分商场及购物中心都照常营业。疫情告一段落后，政府出台一系列对小微企业的帮扶及纾困措施，并发放了多轮消费券，带动五月的消费数据趋向好转。

　　上半年广州录得一个购物中心开业。该商场位于黄埔区，商业面积超过三万平方米。尽管上半年广州供应量较少，且新商场开业率理想，但空置率仍然比2021年末上升0.5个百分点，至第二季度末的9.0%。空置率走高的原因一部分来自疫情波动，另一方面，商场在调改过程中，对主力租户的调整也是造成空置面积在短时间内增加的因素。随着空置压力上升，全市首层租金较去年末下降0.5%至二季度末的每日每平方米27.7元。

　　从成交来看，2022年上半年的餐饮新租表现突出，占全部新租赁成交的42.2%，几乎能与零售业态（42.9%）分庭抗礼。此现象主要归因于部分业主把大餐饮店铺改为多家小餐饮店铺的租户调整策略，导致新租餐饮店铺的数量得以增加。另外，轻食软饮（占比19.6%）凭借相对较强的承租力及迎合年轻消费者的装修风格，也受到部分业主的青睐。其中，咖啡茶饮品牌M Stand和.jpg较为活跃，九毛九孵化的怂火锅，也开始走出天河区，扩张至其他商圈。零售业态方面，首进广州的国内外品牌仍然青睐天河路，包括巴黎世家、Thom Browne、Breitling和Harmay话梅等。珠江新城则迎来国际化妆品牌在天河路以外的落址。最后，在体验类业态方面，学科类教育业态出现收缩，而新能源汽车的展厅则持续快速扩张，包括恒驰和沙龙汽车首店开张，以及沃尔沃、凯迪拉克和Smart开出新店或围板。

　　未来半年，广州将有四个项目、约31万平方米的新增优质商业物业投入市场，其中包括大悦城(000031)和益田首进广州的轻资产项目。

图三：2022年上半年零售新增供应与净吸纳量表现

　　 图四：市场租赁需求强度分析

　　世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“随着城市发展重心东移，包括金融城和鱼珠片区在内的广州第二CBD的商业发展机会显著增加。宜家家居和山姆会员店的相继开业，也增强了片区对零售商的吸引力。另外，金融城片区可预见的高端社区氛围，也有利于吸引消费力较高的群体，及随之而来的高端商业需求。中短期内，第二CBD主要供应将集中在金融城起步区，包括君超广场、交通枢纽商场、金融方城地下空间和珠江边的天德MINI项目。而财富翠岛上的超高层建筑根据规划也将拥有相当大的商业面积。广州其实并不缺少商场供应，包括金融城起步区等布局较为集中的商业项目，如果能够运营得当，将有望成为广州东部未来极受瞩目的商圈。”

　　仓储物流市场：核心区可租面积增加

　　2022年上半年，广州共录得39宗、共117万平方米的工业土地出让，录得的成交面积同比下降44%。其中，黄埔、增城和南沙录得最多工业用地出让。另外，上半年共有六宗出让工业地块的使用年限不足50年，占比为15.4%。

　　从物流市场来看，上半年黄埔区北部新增一个非保税项目，为市场带来共四万平方米的高标仓储面积。聚焦吸纳表现，受到疫情对零售的影响，1月至5月广州社会消费品零售总额同比下降0.3%，抑制零售商扩张，令新租放缓。除此以外，上半年几宗大面积租户出于租约到期等原因，令广州仓储核心区域的空置率有所上升，推升全市空置水平至8.8%，较2021年末上升了4.8个百分点。行业方面，制造业、跨境电商和第三方物流在广州及周边城市都录得成交。比如某跨境电商将在位于广州北部的清远定制租赁一个大型仓储园区。

　　2021年旺盛的吸纳表现带来的租金上涨延续至2022年，全市上半年录得4.5%的涨幅至第二季度末的每月每平方米40.1元。但就区域而言，租金表现仍有分化：临近市区的非保税物业租金更为坚挺；而北部供应量较大的保税板块，租赁条件有所松动。

　　未来半年，广州将有约98万平方米的新增高标物流仓库投入使用，其中53%的面积位于南沙，以非保税仓为主，余下的面积位于广州北部的白云和花都，其中27万平方米是保税面积。预料供应的快速增加，将带动空置率进一步上行。

　　图五：仓储物流新增供应与净吸纳量表现

　　世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人邓伟表示：“随着新增供应入市及空置率的上升，一方面令租户对租金预期发生改变，租金快速上涨的态势有望在下半年得到抑制；而另一方面，核心区域可租仓储面积的释出，给租户进驻该区域、扩租和调整租赁位置带来机遇。随着上半年疫情对供应链的影响逐步消除，以汽车、电子、医药为代表的制造业在广州复苏态势明显，线上消费回暖，现代物流服务增势较为理想，预计下半年仓储需求将持续增长，对广州高标仓储物流市场带来有力支撑。”

　　投资市场：写字楼成交占主导，另类资产受关注

　　广州2022年上半年共录得12单大宗投资成交，总成交金额约86亿元人民币，已达2021年全年成交总额的71%。其中85%的成交金额来自六宗写字楼成交，分布在琶洲、珠江新城、金融城、天河智慧城和思科智慧城等主要商务片区。其中，第二季度天河智慧城成交的商务园区带着现金流出售。另外，海印集团在上半年公告出售番禺总统大酒店及商业裙楼，总金额约为4.2亿元。除此以外，还录得一个资产包的成交，包括一家位于天河的酒店和北京路的商铺等多宗物业。最后，上半年还录得四宗商铺和裙楼商业的成交，其中三宗都属于开发商处置的非核心物业。从买家构成来看，占成交宗数42%的买家来自公司、开发商、地产基金和机构投资者等商业机构，33%则为本地的个人投资者。回看2021年成交纪录，当时个人投资者买家占比并不高，由此可见广州个人投资者的投资活动趋于活跃。

　　2022年上半年的大宗物业投资市场延续了2021年的态势，机构投资者对产业地产的投资需求依然旺盛，积极寻找大湾区内可出售的物流资产。另外，上半年还录得一宗另类资产成交，是吉宝收购江门两栋数据中心。同时，可被列为公募REITs基础资产的物业也受到投资者的追捧，比如科学城和天河智慧城等传统的商务园区物业，日益受到市场关注。不过，自四月开始的上海疫情在一定程度上延后了来自长三角地区投资人的决策进度，一定程度上压抑了机构投资者的需求。

　　图六：2022年成交情况及大宗交易历年交易总额

　　图七：2022年上半年大宗交易按物业类型分析（交易金额）

　　世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示：“广州作为中国四个一线城市之一及大湾区核心城市，服务业发达，拥有坚实的写字楼需求基础。尽管当前广州迎来供应高峰，短时间内传统商务区面临空置上行压力，但长期而言，广州商务核心区的写字楼仍将是国内优质核心投资标的。”

　　城市发展风向标：潮起珠江 奋楫湾区 南沙再出发

　　2022年6月14日，国务院正式印发《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》（以下简称《南沙方案》），强调进一步深化粤港澳全面合作，将广州南沙打造成为“立足湾区、协同港澳、面向世界”的重大战略性平台，在粤港澳大湾区建设中更好发挥引领带动作用。

　　《南沙方案》提出2025年和2035年两个阶段发展目标，按照以点带面、循序渐进的建设时序，以中国（广东）自贸区南沙片区的南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块作为先行启动区，以四个方面的保障措施，即全面加强党的领导、加强资金及要素等政策支持、创新合作模式、加强组织实施，落实推进五个方面任务：一是建设科技产业创新基地，二是创建青年创业就业合作平台，三是共建高水平对外开放门户，四是打造规则衔接机制对接高地，五是建立高质量城市发展标杆。

　　6月29日，广州市政府举行新闻发布会介绍《南沙方案》推进落实情况，目前已成立工作领导小组，并抓紧制定“1+3”政策体系：“1”是指以市委、市政府名义出台1份实施方案，“3”是指制定实施重大政策、重大项目、重大事项3份清单，把《南沙方案》细化为路线图、任务书、时间表，保障各项工作有力有序有效落实。

　　世邦魏理仕华南区战略顾问部负责人肖伟表示：“在《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布后，珠三角城市群与港澳两地融合发展被按下了‘加速键’。南沙位于大湾区的‘几何中心’，也是连接珠江口东西两岸城市群和港澳地区的重要枢纽，得益于优越的区位条件、坚实的产业基础，南沙具有推动粤港澳全面合作的独特优势，因而在粤港澳大湾区的融合发展大局中一直被寄予厚望。

　　《南沙方案》的制定，是继去年出台横琴、前海两个合作区方案后，中央为加快构建国内国际双循环新发展格局，对大湾区建设赋予的又一重大战略使命。《横琴方案》提出将横琴自贸区升级为横琴粤澳深度合作区，进一步促进粤澳融合，推动琴澳一体化发展。《前海方案》聚焦前海自贸区扩容提质和‘改革开放’两个重点，支持深港两地围绕现代服务业在前海的深化合作，携手打造全面深化改革创新试验平台和高水平对外开放门户枢纽。《南沙方案》突出‘粤港澳全面合作’和‘面向世界’两个关键词，与前两套方案并举，进一步深化大湾区协同发展，共同扩大对外开放。充分解读三套方案会发现，横琴、前海、南沙三个平台在战略定位上各有侧重，也相辅相成，将共同推动粤港澳深度融合的探索与实践。”