紫金书院:神秘的“专利户型”丨质造·探盘笔记

2022-07-20 08:11:53 和讯房产  小饼干

最近,回天区域的买房人发现,自己关注已久的紫金书院,展示体验中心终于开放了。

那么,万千期待的紫金书院到底如何?值不值得买(300785)?网上热议的专利户型,特别在什么地方?为了解这些问题,和讯房产在第一时间,走访了紫金书院所在的板块,为大家总结了这个项目的几个看点。

销售人员展示可移动隔墙装置

01

学区、临铁、价格倒挂

对于工作在望京以及西二旗的年轻人来说,紫金书院的所有标签里,最诱人的是:双轨交汇真临铁。

项目在北五环外,位于昌平区回龙观东侧霍营,距离地铁13A支线回龙观东站400米,步行五分钟到地铁。距离地铁8号线回龙观东大街站900米,距离地铁8号线和13号线交汇站霍营站1.2公里。前往码农聚集的望京、西二旗、后厂、中关村(000931)都很方便,是名副其实的“码农快乐盘”。

既然敢叫书院,学区肯定要拿得出手。本来紫金新干线小区业主孩子上小学都在霍营中心半截塔小学,教学配套资源一般。不过,2020年批复建设的人大附中昌平学校就在项目南侧,2021年直接将紫金书院划到了单校划片服务范围。怪不得有媒体评价:从“零学区”到“牛学区”,紫金新干线“躺”迎名校。

或许是为了体现学院气质,紫金书院特意将外立面打造成名校气质的红砖风格,在楼盘品质整体不够光鲜的回天区域显得格外“眉清目秀”。

紫金书院一共18栋,全部为6-10层的洋房产品,共有约1100套房源,主力户型为111平与146平两种户型,得房率在77%-82%之间,整体偏改善,预计2025年底交房。

最令人心动的是,紫金书院价格大约在6.3-6.5万/㎡,前期开盘的紫金新干线已经从5万+/㎡涨到了6.2万/㎡左右,周边次新房国风美唐、公园悦府都7万+/㎡,价格倒挂近一万,在买房要靠抢的昌平来说,价格非常有竞争力。

02

传说中的专利户型长什么样

除了周边配套,紫金书院最大的宣传点莫过于“专利户型”。实际上,所谓专利户型,并不是户型整体申请专利,而是户型配套了一个专利装置——移动隔墙。

紫金书院户型只有两个面积段,111平与146平。与其他项目不同的是,由于具备可移动隔墙,业主通过调整隔墙的位置,来实现多种户型的组合,尽量满足各家对户型面积大小的需求。

111平三室两厅两卫,南向面宽约7.65米,明厨明卫,进门有玄关。南向空间可作打通大宽厅,也可以通过移动隔墙变为套房式主卧+面宽约4.25米客厅。北向空间可以打通,也可以隔断为书房和卧室。美中不足的是,过道存在面积浪费。

146平户型,变化的可能性就更多了,拆掉两个隔墙,南向打通就变成约10.5米的超大宽厅,拆掉一个隔墙,即为“7米横厅+主卧套房”的四居组合,北向空间同样可以自由组合,可以根据需求在五居、四居、三居、两居、一居间自由切换。

如此“多变户型”全部归功于可移动隔墙,据笔者所知,这是北京首个使用如此装置的商品楼盘,实际使用体验如何,还需要实际的居住时间来验证。不过后续隔墙的维护维修与储存,对业主来说,可能是入住后亟待解决问题。

如图所示,隔墙看上去并不厚重,会不会出现隔音不好的问题?据销售人员介绍,隔墙内部有内置隔音棉、整片隔音钢板、基层木板,表面有装饰面板,另有空气腔等细节措施用于隔音,满足国标要求的隔音效果。此外,隔墙可以悬挂电视,墙体上设有插座,满足墙壁电器的使用要求。

整体来看,紫金书院的户型设计实用性还是挺高的,对于即将结婚生子,或者面临家庭成员变动而需要改变房子格局的业主来说,非常方便。

03

为何在刚需价格上配置“豪宅”装修?

按北京的市场规律来说,当一个项目地段学区名气都有,而且价格倒挂的时候,那这个项目的户型设计与交付标准大概率会让人“眼前一黑”。

不过,目前来看,这套理论在紫金书院身上并不成立。从外立面到物业配套再到装修标准,紫金书院处处透露着“有钱任性”的气质,特别是在装修标准上,紫金书院的投入十分出乎市场意料。

五金和家具配件多是大品牌,室内灯光,墙壁,材质、配色运用考究,室内环境层次分明。可以明显看出来,开发商在装修上没少花心思。

更不可思议的是,金茂均价10万+的楼盘才会采用的恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静的五恒智能科技住宅系统,这次紫金书院也运用了。

紫金书院样板间实景图

从盈利空间来说,似乎可以理解,项目是2004年拿的地,相比第一期8800元/平米的价格,当下房价涨幅超过7倍,现在显然有足够的资金空间好好打造产品。

不过,卖房子毕竟不是做慈善,十三项科技系统+高品质装修,再加上金茂物业,看上去实在不太像6万+楼盘的普遍交付标准。

一套组合拳下来,把不少购房者给“整不会了”,不少人犯嘀咕,这到底是馅饼还是陷阱?为什么要在刚需价格上配置堪称豪宅的装修?除了开发商良心爆棚之外,还有没有别的原因?开发商新领域地产不够知名,而且在前两期的时候有负面新闻缠身,第三期会不会遇到质量问题?

通常情况下,为了少缴土地增值税,开发商往往会选择提高装修标准来做大成本,紫金书院也不能免俗。不过,业内人士指出,紫金书院曾因“土地闲置”在北京市住建委“挂过号”,想通过做大成本规避土增税增清算,并不是件容易事。

总的来说,项目所处的地块涨幅可观,配套成熟,双轨交汇,名校傍身,且新盘价格倒挂,拥有诸多优势。但项目质量到底如何,能否按装修标准交房,还需交由时间检验。

实际上,除了紫金书院外,今年昌平新盘供应有小爆发的态势,购房者选择并不少,北清路生命科学园附近的建发·珺和府、即将开盘的华润平西府、三批次上新的生命科学园两宗地,永丰F2三宗地都值得期待,不着急的购房者可以多看看再做选择。

END

(责任编辑:蒲莎莎 )
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