楼市由点到面复苏再临考，预计沪深杭等长三角和湾区热度维持

房地产市场复苏进程犹存较大不确定性，长三角及大湾区市场前景值得期许。

◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

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6月，房地产市场终见复苏迹象，重点50城开盘去化率进一步提升至39%，环比增加7个百分点。其中，杭州、上海市场明显转暖，去化率皆超80%。但由于项目断贷问题不断发酵，势必将考验楼市复苏成色。下半年哪些城市将延续复苏行情？哪些城市成交预期又将转降？

50城开盘去化续升至39%

但市场由点到面全面回暖仍需时间

6月，房地产市场有所复苏，重点50城开盘去化率持续提升至39%，环比再增7个百分点。其中，7成以上城市开盘去化率环比提升，尤其是杭州、上海市场明显转暖，开盘去化率皆突破80%。

但市场由点到面全面回暖仍需时间，即便去化率环比上升的城市，区域、项目分化也在加剧。例如广州，热点区域优质项目集中入市带动平均去化率升至25%，但外围区域去化未见改善迹象，去化率都在10%附近。并且，近3成城市开盘去化率环比继续下滑，佛山、湖州、常州等去化率均低于20%。例如常州，6月开盘去化率跌至13%，环比下降9个百分点，仅限于少数项目开盘当天认购量能达到30-40套，多数项目去化普遍承压。

长三角更具弹性

上海需求回补市场回归正轨

杭州投资避险高端盘流速最快

6月，长三角地区市场更具弹性，上海、杭州市场最热，开盘去化率超80%，苏州、宁波、南京、无锡等去化率环比均有较大幅度增长。

在疫情解封后，上海积压的购房需求回补，房地产市场逐渐回归正轨。6月，上海房地产市场快速复苏，开盘去化率高达83%，7成以上楼盘开盘当天售罄。但由于楼盘扎堆入市，红盘积分下降，积分触发率由接近50%降至33%。例如此前市场火爆的临港板块开始回归理性，二批次6盘均未触发积分。并且，远郊非热点板块去化压力加大，部分刚需盘去化率低于40%，但开盘当天认购套数都在100套附近，实际去化压力整体可控。

杭州房企集中供货，中签率低位回升至25%，临安、富阳普遍流摇。6月，杭州房企迎来年中冲刺，供货节奏显著加快，共计54个项目推售10288套房源，环比增长124%，去年三批次出让地块陆续入市销售。案场登记总人数约3.2万人，创年内新高，环比增长63%；摇号楼盘中签率25%，环比增加8个百分点，但整体仍处低位；流摇楼盘占比35%，主要集中在三圈层的临安、富阳两区。

杭州房价“越贵越买”，高端盘中签率不足两成。例如新世界·江明月朗园，开盘推售601套，售价70307元/平方米，开盘当天全部售罄，中签率低至11%。核心原因在于经济大环境不景气，实业投资不振，高净值群体转而投资核心城市的优质资产予以避险。

大湾区持续修复

深圳豪宅、性价比刚需盘热销

广州到访放量但转化偏低

大湾区市场持续修复，核心城市深圳、广州开盘去化率稳步提升，卫星城市东莞、珠海等去化率更是增长明显。

6月，深圳房地产市场有所升温，开盘去化率升至43%，环比增加3个百分点。但项目去化加剧，不乏以下三方面的典型特征：其一，豪宅持续热销，售价10万元/平方米以上的豪宅去化率都在90%左右。其二，高性价比刚需盘去化速度加快，不少区位较好的刚需盘去化率同样能达到80%以上。其三，外围区域去化依旧承压，光明、坪山等区域开盘去化率仍不足30%。

广州市场缓慢复苏，案场到访持续放量，但转化率依旧偏低。尤其是第27周（6月27日-7月3日），广州案场到访总量高达3.7万组，创年内单周新高，但转化率低至6.6%，直观反映市场观望情绪依旧较重。

区域及项目分化加剧。主城区市场持续升温，黄埔区的万科城市之光、富颐华庭去化率都在50%附近，番禺区的越秀大学星汇城、保利领秀海去化率皆超30%。外围区域置业需求增长乏力，开盘去化继续承压，不少项目去化率都在10%左右。

环渤海、中西部筑底

青岛、天津复苏力度较弱

郑州房票提振效果有限

环渤海、中西部地区市场整体筑底，青岛、重庆、天津、武汉等开盘去化率环比均有所增长，但实际市场复苏力度依旧较弱。

6月，青岛商品住宅成交面积高达225万平方米，这在历史上实属罕见。但实际市场呈现弱复苏态势：其一，房企供货信心不足，6月开盘推售套数低至1019套，环比再降2%，同比跌幅扩至64%。其二，6月开盘去化率升至52%，主要还是受结构性因素影响，不少项目开盘去化依旧承压，例如大华·紫樾府去化率低至22%。其三，项目分化加剧，主城区热销盘月均到访500-800组，月均流速在80套左右，近远郊在售楼盘月均到访100-200组，部分项目甚至不足100组，月均流速低于10套的项目更是不在少数。

6月为上半年天津仅有的没有疫情干扰的月份，但市场期盼的需求回补并未出现，市场形势愈加严峻。6月，天津案场客户平均到访量约70组，平均认购量低至5套，相当于去年同期的7成左右。开盘去化率低位回升至22%，环比增加6个百分点，仅限于万达自在澜湾及华美学府壹号两个刚需盘去化表现尚可，其余项目成交去化未见实质性好转。

6月20日，郑州重启房票安置去库存，提倡棚改项目优先选择房票，房票一年逾期，可重新货币化。使用房票购房可以享受三重优惠：包括免征契税、安置补偿权益金额8％的奖励以及不计入家庭限购套数。并且，政府提供资金保障，10日内资金到位，保障房企参与积极性。

6月，郑州房地产市场筑底回稳，单盘到访客户224组，环比增长7%，认购26套，环比增长13%，转化率升至8.6%，环比增加1.3个百分点。但受疫情及部分房企停工影响，房企工程节点及销售周期明显拉长，市场信心修复面临考验。

展望：断贷发酵致市场复苏不确定性增加

相对看好长三角及大湾区

近期，项目断贷问题不断发酵，在一定程度上将打击市场信心，加剧市场观望情绪。展望下半年，我们认为房地产市场复苏进程犹存较大不确定性，长三角及大湾区市场前景值得期许：

其一，长三角地区市场更具弹性，核心城市上海、杭州、合肥等房地产市场最为坚挺，成交很大程度上取决于供应。可以期许的是，下半年随着供应放量，成交有望明显回升。

其二，大湾区市场将继续复苏，核心城市深圳、广州市场或将持续好转，成交有望稳步提升，卫星城市佛山、惠州、珠海等市场或将走出谷底，但成交整体提升幅度有限。

其三，诸如郑州、武汉、长沙这类断贷项目较多的城市，短期市场复苏进程可能被打断。潜在置业群体基于担忧项目交付不敢买新房，成交或将转入下降通道。

其四，唐山、荆州、宝鸡等多数三四线城市市场或将艰难探底，受限于需求及购买力过度透支，成交或将持续低位运行，去库存将是今年市场主旋律。

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