闽系地产商康养滑铁卢 签约7000亩大盘的睿古流拍背后

观点网 原本只是一起普通的股权遭司法拍卖事件，但无论是关于企业还是涉及到的相关项目，都有一些问题难以找到答案。

7月19日，阿里拍卖平台显示，睿古控股集团有限公司51%股权第一次拍卖已流拍。这家注册资本2亿元的公司，首次拍卖起拍价打了将近0.1折，尽管如此仍难逃流拍命运。

其曾签约的福州滨海澜山康养文化项目，原预计投入40亿元，打造7000亩海丝主题国际山海康养度假区。项目依托福州市筱埕镇天然优势，聚焦生态、康养、文化的三大特色，传承海丝文化，引入大健康产业，打造集人、文、地、产、景为一体的全新山海康养业态新标杆。

随着公司51%股权流拍，项目何时建成难以说清。

睿古影踪

阿里司法拍卖平台显示，睿古控股集团有限公司51%股权的评估价为306万元，首次拍卖起拍价275.4万元，保证金20万元，加价幅度5000元。

启信宝信息显示，睿古控股集团有限公司成立于2015年10月21日，法定代表人李峰，注册资本20000万元人民币，所属行业为投资与资产管理，相关信息于今年4月29日核准。

公司目前3位股东，赵伯燊、林长征、赵先分别持股75%，20%，5%，对应认缴出资额15000万元、4000万元、1000万元。

但据公开资料， 2017年9月以来，睿古控股集团曾多次牵涉借款合同纠纷、民间借贷纠纷、金融借款合同纠纷。

于2020年9月至2021年9月，睿古控股集团有限公司先后三次分别由上海市第二中级人民法院、黑龙江省哈尔滨市中级人民法院、武汉市武昌区人民法院立案，执行标的总金额677,024,096元（约为6.77亿元），其中未履行总金额676,925,496元。

今年5月，睿古控股集团有限公司被黑龙江省哈尔滨市中级人民法院列为被执行人，执行标的584,931,780元（约5.85亿元）。

此外，根据公开信息显示，赵伯燊所持有的10200万元股权被黑龙江省高级人民法院冻结，起止日期为2020年12月29日- 2023年12月28日。10200万元股权相较于2亿元的公司注册资本，所占份额恰为51%，或许正好对应此次被司法拍卖的睿古控股集团有限公司51%股权。

在睿古控股集团的官方介绍中，公司旗下共涉及建造、地产、物业、教育、科技、金融、环保七大板块，其中地产板块对应睿古地产集团，但在其官网睿古地产项目展示部分并无相关案例。

2017年6月，睿古集团公布企业未来三年战略构架。区域战略方面，未来三年甚至更长时间，城市战略将转向华北大区，以及经济更为发达的长三角地区和华南地区。开发战略层面，将转向以并购为主，基本构成比例为并购约40%，旧城改造为30%，其余为30%。

2017年7月，睿古更新哈尔滨生活汇项目二期施工进度，睿古称“施工顺利进行，地下部分正在收尾，局部已达到地上4层”。但此后的2020年5月，却有相关消息指购房三年仍未交房。

2019年6月，睿古以4.951亿元总价，竞得哈尔滨市道外区NO.2019HT003(1)号宗地，占地总面积26232.80平方米，规划地上建筑面积155233.26平方米，地下建筑面积72599.38平方米。同年9月，万达进驻哈尔滨生活汇城市综合体项目，生活汇·万达广场项目作为大型城市综合体其中的一部分，位于生活汇项目的A区。

2021年9月，睿古控股退出福建睿谷物业管理有限公司，退出前持股达90%。该公司目前由中科（福州）数据产业园发展有限公司全资持股，在进行多重股权穿透后，实际大股东为福州申全贸易有限公司，后者注册与实缴资本均为50万元，但参保人数为0。

显而易见的是，睿古控股集团过去几年案件缠身，更甚至于已到了如今“处置”股权的阶段。在经营层面，也较长时间并未有实质性动作和结果。

闽系文旅康养

此次睿古控股集团51%股权拍卖事件中，更引人注意的是其涉及福州7000亩康养文化项目。

2020年9月，连江伊亚发展有限公司与福州市连江县筱埕镇人民政府就“连江筱埕?睿古滨海澜山康养文化项目”举行战略签约仪式。

连江伊亚发展有限公司由睿古文旅间接控股，在睿古的官方表述中，该公司为睿古文旅事业版块的中坚力量。

睿古滨海澜山康养文化项目预计投入40亿元, 打造7000亩海丝主题国际山海康养度假区。项目依托筱埕镇天然优势，聚焦生态、康养、文化的三大特色，传承海丝文化，引入大健康产业，打造集人、文、地、产、景为一体的全新山海康养业态新标杆。

按照规划，睿古集团整合相关资源，为筱埕项目打造康养度假、艺术生活、文创农业、娱乐产业、运动休闲、亲子教育、餐饮零售、会议展览八大产业。

在睿古过往的官方报道中，“闽商”这一身份被反复提及。而睿古滨海澜山康养文化项目，正是睿古地产集团响应闽商返乡号召的重大战略工程。

但在此之前，2020年1月，睿古文旅布局江西，与香港易达国际旗下江西樟树易达旅游发展有限公司就“中国古海”项目展开合作。项目位于江西省樟树市，是江西省重点康养旅游项目，规划面积达6000亩。

依托盐岩矿资源，打造国内首家以盐养为主题的神奇死海康养旅游目的地，并整合当地药、酒、道等特色资源，定位集康养、观光、休闲、度假、人居于一体的国际顶级养生旅游基地。在此后的项目宣传中却罕见“睿古”出现。

截止2019年底，睿古地产集团总资产达200亿元，净资产近70亿元。随着睿古控股集团有限公司51%股权遭司法拍卖，公司控制权旁落，也将给滨海澜山康养文化项目带来更多不确定性。

事实上，将文旅项目脱手实为近年房企为避险做出的最多选择之一。以与睿古同为闽系房企的世茂、泰禾、阳光城(000671)来说，今年5月，阳光城将入手不足一年的永康众泰小镇项目折价脱手；2019年，泰禾以5.97亿元转让福州青云小镇项目50%股权予世茂。

另于2019年6月，沈阳市政府还与恒大集团签署战略合作协议，恒大集团将在新能源汽车、文化旅游、健康养生等诸多领域投资约1200亿元，主打文旅与康养产业。如今该项目或也将面临“飘零”命运。

康养难题

康养小镇将健康产业与文旅相结合，在业内人士看来，康养项目并非简单以养老地产形式来打造，更需要在康养命题下的相关业态上进行拓展，诸如医疗、文化、环境等，围绕人的生命周期展开。对于不同年龄段、不同人群需求，更有针对性的布局配套。

而相较于传统文旅项目，自然资源、环境优势更能在康养主题文旅小镇上得以显现。例如依托森林、矿产、温泉资源，或是“长寿村”、“民俗宗教”等概念，形成温泉小镇、体育小镇、药镇、健康小镇等项目。

也正因如此，不同于大多数文旅娱乐项目，康养小镇的布局更具限制，由于其较强的功能性，对建设标准与投入程度提出了更多更高的要求，但随着人口老龄化、健康产业发展，仍存在一定市场机遇。

随着《“健康中国2030”规划纲要》印发，江西、山东、海南、山西等各省也纷纷推出关于健康产业发展的相关规划。

过去几年，不乏企业嗅到商机，纷纷加入康养小镇建设之中，却忽略了资金、市场、企业多层面的风险，曾经遍地开花的项目，此后难逃烂尾停工。又由于项目占地面积大，存在难以忽视的施工难度，投资金额甚至数十、百亿起步，往往难再找到“接盘侠”。

相关报告显示，目前全国营业并实现盈利的康养项目数量有限，其中旅居康养项目近七成为亏损状态。

当然，也不乏企业以“康养小镇”之名行住宅开发销售之事，这类现象在旅游丰富地区尤为常见。有业内人士认为，过去房地产企业探寻第二条增长曲线，与康养产业紧密相关的地产、金融、保险，恰好房开企业更具优势，于是康养产业被部分行业企业看做一条出路。

但本质上撇不开老本行，以康养名义拿地难度降低，行房地产之事更能信手拈来。

不久前，河南省住建系统召开相关会议指出，近年来一些不法分子打着“以房养老”“养老地产项目”等名义，以医养、康养为噱头，大肆进行虚假宣传，诱导老年人投资买房，有的项目楼盘烂尾，购房人“钱房两空”，将对开展专项行动进行再部署、再推进。

对以“养老住房”“适老住宅”“养老社区”等概念开发的商品住房销售项目要加大监管力度，严格商品住房预售许可，落实预售资金监管。

当然，也有人将参与康养项目的企业划分为三类，有一定操盘实力与经验的、手握资金的机构、寻求产业布局及项目收益的社会资本。

在康养项目建设运营这些事上，将各方优势结合并发挥各自所长，不失为一种多赢局面。