2022上半年城市更新发展总结与展望∣行业篇

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2019年以来，城市更新热度持续上升。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，《纲要》提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。2022年城市更新迎来发展期，城市更新的政策、机制和规划等更加完善，内容更加丰富，模式更加多元，路径也更加清晰。在这样的背景下，企业围绕城市更新赛道的布局也不断调整。中指研究院梳理了2022年初以来房企在城市更新领域的相关动态，总结出七大特征，为企业实施城市更新行动提供参考依据。

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特征一：“政企合作”成为推动城市更新的重要机制

2021年已有部分企业与地方政府达成战略合作关系，如远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府，中建集团与济南政府等。2022年初以来，各地政府大力推动城市更新，提出大胆改革创新，纷纷积极探索新模式、新路径，“政企合作”就成为推动城市更新进入快车道，助力城市高质量发展的重要机制。2022年2月，上海市嘉定区政府和上海地产就北虹桥区域城市更新项目政企合作下一阶段工作进行部署。2022年4月，华润置地先后与深圳市龙岗城投集团、河南省政府签署战略合作框架协议，涉及城市更新、产业发展、长租房等多方面内容，中国铁建与南阳市宛城区政府签署城市更新项目战略合作协议，双方将共同推进城市更新，首开集团与北京市海淀区人民政府签署战略合作框架协议，开展深度合作。2022年5月，万科与广州市政府签署战略合作框架协议，双方将在老旧小区综合整治、城市有机更新等多领域开展深度合作。2022年6月，首开集团与北京市朝阳区人民政府签订《全面战略合作框架协议》，双方将在非经资产管理处置运营、城市有机更新、老旧小区综合整治等领域开展深入合作。

表：部分房企与政府合作情况

资料来源：中指研究院综合整理

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对于房企来说，与中心城区政府合作是入局城市更新的重要途径之一。以上海为例，上海城市更新自2019年以来采用“政企合作、市区联手、以区为主”的政策，区政府作为把关人，引入企业一同参与房屋改造，这一政策有效地推动了城市更新的进程。随着大城市加大力度实施城市更新行动，城市政府以及区政府对可持续开展城市更新改造有充足的需求，这类项目通常位于城市中心区域，项目体量较大且利润较有保障。

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特征二：城市更新基金持续发力推动市场化资金参与

2021年，北京、上海、无锡、天津、石家庄宣布成立城市更新基金，2022年初以来，各地纷纷大力推进城市更新基金设立相关工作，更多的企业也参与到城市更新基金当中。2022年2月，上海完成800亿元城市更新基金中的引导基金备案。2022年3月，重庆宣布力争今年完成城市更新基金筹建工作。2022年4月，保利发展控股集团股份有限公司宣布将参与上海城市更新引导私募基金，洛阳则联合10家央企及6家银行设立城市更新基金。2022年5月，沈阳发布公告，计划设立1支城市更新基金，基金规模为100亿元。2022年6月，成都、温州要求当地相关部门加快城市更新基金设立工作。

表：部分地区城市更新基金相关动态

资料来源：中指研究院综合整理

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城市更新基金顾名思义就是和城市更新有关的基金类产品，其不断涌现背后的原因就是随着中国城镇化率的不断提升，城市发展开始陆续进入城市更新状态。当前城市更新中面临着三个最主要的问题是缺乏征地拆迁和前期基建资金、难以获得市场化融资、缺乏项目资本金，而城市更新基金恰好能够解决上述问题。

特征三：企业城市更新投资更加兼顾起步期城市

早期各大房企城市更新项目主要集中于长三角、珠三角以及京津和成渝地区重点城市，是城市更新的热点区域。2022年初以来，部分房企开始注重城市更新非热点区域，选择城市更新处于起步期的城市，提前布局，保证市场占比和竞争力，力求在新兴区域构建起护城河。2022年3月，葛洲坝与长沙天心区进行城市基础设施领域沟通，并落子天心区城市更新项目。2022年6月，龙湖集团与湖北国资企业湖北联投集团正式签订战略合作协议，就湖北地区城市更新、房地产开发等业务板块展开全方面深层次合作，华润置地中标沈阳多个城市更新项目，大唐地产则结合自身项目布局，重仓南宁城市更新，保利集团则操刀打造无锡市重点城市更新项目，预计投资达300亿元。

表：2022年初以来部分房企城市更新动态

资料来源：中指研究院综合整理

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目前品牌房企已大量布局城市更新市场，项目主要集中于珠三角、长三角以及京津和成渝地区重点城市，其中深圳、广州和东莞房企布局最多，是城市更新企业的主要聚集地，此类市场竞争较为激烈，各大企业也逐步向其他非热点城市更新区域寻求更多的投资机遇。

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特征四：老旧小区改造市场发展潜力巨大

老旧小区改造是十四五时期的惠民生工程的工作重点，2020年全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，2021年全年实际新开工改造城镇老旧小区数量再创新高，达5.56万个。2022年初以来，全国城镇老旧小区改造工程持续提速，前5月已新开工改造小区2.74万个，接近2021年新开工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老旧小区改造计划，老旧小区改造市场未来发展潜力巨大。其中，重庆计划新开工改造城镇老旧小区2177个，3089万平方米；河北计划改造城镇老旧小区3698个；湖北计划改造老旧小区3053个；河南计划全年开工改造37万户；黑龙江计划城镇老旧小区改造开工35万户以上；四川计划新开工改造城镇老旧小区5300个。

表：2022年各省市老旧小区改造计划目标

资料来源：中指研究院综合整理

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老旧小区改造的内容则以修缮既有建筑及配套设施为主，分为基础类（水电气热、外墙维修等）、完善类（绿化、节能改造、加装电梯等）和提升类（社区综合服务设施、智慧化改造等），主要目的是提升老旧小区的环境和生活配套。

老旧小区改造内容与物管公司业务重合度高，或为物管公司带来一定机遇。老旧小区改造中各类别的涉及内容均与物管公司的业务有不同程度的关联性，基础类、完善类多对应基础物管服务，提升类则多对应社区增值服务，但当前物管公司出于改造复杂性和利润空间的考虑，对老旧小区改造参与度不高。

未来在政策的推动下，多方的资金支持或使物管公司参与其中的利润空间有所改善，同时，万科物业、碧桂园服务等龙头物管公司对城市服务的布局体现出其参与基础及提升类改造的意愿和能力，其他房企旗下物管公司对增值服务的尝试亦使其在增值服务方面具备了一定的专业人员和能力。以万科物业为例，武汉市江汉区人民政府与万科物业签署战略合作协议，在江汉区老旧小区改造过程中，万科物业将提供老旧社区改造工程顾问、咨询服务、工程建设、竣工查验、设备养护等服务。随着老旧小区改造的推动力度逐步加大，物管公司作为专业化服务的平台，或将在社区修缮、运营及增值服务等方面得到新的机遇。

特征五：行业搭建城市更新协同平台，促进资源对接

早期各地的城市更新组织多为政府机构及行业协会，2022年初以来，各地开始尝试搭建多方协同平台，城市更新联盟的成立有助于各个企业发挥所处领域的优势，通过市场化的方式，更加快速地、合理地开展城市更新业务。2022年2月，汉中与多家企业签订城市更新项目合作联盟协议，共同建设总投资约300亿元的汉台区城市更新项目及城东新区综合开发等项目；2022年6月，无锡成立无锡城市更新技术联盟，通过学术界、法律界、金融界和建设界等领域跨界合作，形成信息互联、资源互通、优势互补的共建共享机制；2022年7月，江苏省文化投资管理集团有限公司、中建安装集团有限公司等14家单位成立江苏城市更新服务联盟，当月，北京也成立城市更新联盟，吸引力100余家单位加入，其中央、国企与金融机构在北京城市更新联盟中数量占比较多。

表：各地城市更新相关机构或组织成立情况（不完全统计）

资料来源：中指研究院综合整理

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在国内城市更新快速的发展中，城市的分散性和资源的分散性让各地的城市更新项目的推进等皆有所制约，城市更新联盟作为政府主导下的市场化力量、各类主体的资源交流平台，是破解目前问题的一个有益尝试。

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特征六：困境之下，多方合力共同推进城市更新项目

2021年各大房企积极布局城市更新市场，加速城市更新业务扩展，但在住建部严控城市更新“大拆大建”及房地产市场持续下行的影响下，2022年初以来，各大房企纷纷调整策略，民企与国企积极寻求合作，以期发挥各自优势。世茂集团于2022年2月宣布退出深圳横岗四联贤合村项目，并由广州粤泰集团负责开发。2022年3月，时代中国申请退回从化区、增城区3个旧村改造项目的履约保证金，以及黄埔区5个项目的前期投入资金，佳兆业与中铁五局集团在长沙签署战略合作协议，推动双方在大湾区城市更新方面的深度合作。2022年4月，恒大退出庙头村旧改，并公开表示“欢迎市属国企、区属国企及社会合作方带资辅助”，星河地产则通过协商，退出南沙区天益村、大稳村的旧改，佳兆业官宣与招商蛇口、长城资产签署《战略合作协议》，三方拟在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域合作，招商蛇口与新世界中国签署了战略合作协议，以期充分发挥和利用自身资源和经验。2022年6月绿景地产发布公告，宣布公司旗下的深圳白石洲旧改项目将引入万科进行合作，龙湖集团与湖北联投集团正式签订战略合作协议，双方将依托各自优势，就城市更新、房地产开发等业务板块展开全方面深层次合作。

表：2022年初以来部分房企城市更新动态

资料来源：中指研究院综合整理

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2021年8月住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，明确要求实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，此后城市更新市场热度有所下降，目前来看，在城市更新中国企、民企各有优劣势，最好的方式无疑是实现“资源连接”，寻求合作。

特征七：金融机构信贷资金持续发力支持城市更新

2021年已有企业和地方政府就城市更新业务与金融机构开展合作，2022年初以来，金融机构对各类城市更新项目持续发力，信贷资金支持力度加大。2022年1月，农业发展银行对兴安县、永福县老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造发放3亿元贷款；2022年5月，兴业银行(601166)北京分行为亦创高科承建运营的城市更新产业升级项目发放贷款2.91亿元；2022年6月，恒丰银行为新宋风建设授信额度6.5亿元，成为河南省首笔获批的股份制银行城市更新项目授信。2022年7月，建设银行(601939)北京分行主动对接城市更新联盟，与北京市住建委签署城市更新合作备忘录，截至目前，建设银行已支持100多个城市更新项目，审批和投放贷款1000多亿元，融资支持老旧小区改造50多万平方米，同时，建行已开发20个金融产品助力城市更新相关业务。

表：部分金融机构城市更新动态

资料来源：中指研究院综合整理

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总结与展望

总结来看，2022年初以来房企在城市更新领域的“行动”主要体现为：主动与城市或区政府、金融机构开展深入合作，积极加入城市更新基金和城市更新联盟，困境之下多方合力共同推进城市更新项目，适度布局城市更新起步期城市。

展望未来，后期房企仍要借助各地政府和金融机构大力推动城市更新的契机，通过主动与政府和金融机构建立合作关系，助力城市更新业务发展。同时，积极参与各地城市更新基金和城市更新联盟设立的相关工作，据此拉通资源，实现战略共赢的新局面。并且，在把握热点区域机会之外，要适当关注城市更新起步期城市，提前构建护城河。值得注意的是，城市更新周期长，对企业的资金安全性要求更高，房企要基于内外部实际状况对自身城市更新业务发展做出调整，使其与自身经营状况相契合。

-中指助力实施城市更新行动-

城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，开展城市更新已成为实现新型城镇化高质量发展的重要途径，也将成为新一轮城市竞争力打造的关键。中指研究院较早进入城市更新研究领域，2013年即与美国哥伦比亚大学联合开展城市可持续发展论坛，并实地考察了美国城市更新典型项目，2016年提出城市年轻态立项，搭建早期的城市更新相关研究理论体系。中指研究院也基于前期开展的城市更新理论和实践，较早组建城市更新研究课题组，专注于开展城市更新相关的系列专题研究和项目服务。

中指研究院“城市更新课题组”目前已为中海、卓越等城市更新标杆企业提供定制化咨询服务。2020年，结合新时代中国城市更新需求，中指研究院与广东省三旧改造协会、中国人民大学城市更新研究中心、卓越集团共同发起，首次发布了《2020中国城市更新评价指数(广东省)研究报告》，推动中国城市更新进入指数评价时代。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院为广大城市更新服务商提供企业城市更新发展白皮书服务、城市更新企业策略/对标研究服务、城市更新月度/季度/年度报告服务、城市更新项目效益评价服务。此外，中指研究院积极发挥平台价值，组织开展年度城市更新论坛，构建中国城市更新行业交流平台与互动机制。

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城市更新：

2021中国城市更新政策研究报告

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2021中国城市更新企业研究报告

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住建部：严防大拆大建，积极稳妥实施更新行动

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重庆发布城市更新管理办法，开启市场运作新时代

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城市半年报：

2022年上半年北京房地产市场形势总结

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2022年上半年度西安房地产市场报告

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南京房地产市场发展研究报告（2022 年上半年）

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