资金共管、债权方入主、政府牵头，北京浙江有烂尾楼是这么被“盘活”的

　　自全国多个停工楼盘购房人宣布将“动态还贷”以来，多地已陆续出台相关措施促进问题的解决。

　　郑州市国资设立郑州市地产纾困基金，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作；四川遂宁建立房地产项目挂联机制，指导项目按期完工；陕西咸阳住建局则制定了一个科室帮扶一家企业的措施。

　　监管端正积极介入，项目端的自救也早已开始。

　　蓝鲸财经了解到，某头部资金链断裂房企自去年来，多个项目通过资金共管、债权方入主及政府牵头盘活等方式，为项目注入流动性，推进“停滞”楼盘的建设交付等工作。

　　从其经验来看，要盘活停滞项目，天时、地利与人和，至少要占一个。这三点对应的分别是：意识到问题的时间、项目是否优质及相关方是否积极协调解决。

　　早介入、早解决

　　保障项目正常推进

　　自去年下半年多家房企出现资金问题以来，债权方信托公司“变身”地产开发商已不是新鲜事，包括五矿信托、光大信托、中融信托等在内多家信托机构都陆续接下了部分房地产开发项目。

　　去年10月1日，前述资金链断裂房企在北京市顺义区的某别墅项目公司出现股权变动，原开发商持股比例减少10%，融资机构中融信托持股比例增至10%；今年5月底，中融信托持股比例增至近54%，成为项目最大股东。

　　据了解，在入股的同时，中融信托亲自参与了项目管理，“中融信托比较强势，争取主动权或者共管，而不是说等开发商积极处理问题。”

　　同在顺义区的另一个住宅项目，债权方中信银行(601998)则通过章证照共管的方式保障自身权益，同时协助项目正常运作。

　　“每一笔钱花出去或者其他事项，都要开发商和银行一起盖章。”一位接近此项目的人士透露。

　　实际上，由于北京地区的资金监管、债权方对项目的监督较为严格，当地项目问题的解决相对早，抢占了先机。

　　接近该出险房企的知情人士告诉蓝鲸财经，去年9月开始，相关部门就主动与开发商营销、工程人员开会沟通相关事宜，“那时候就控制了监管资金，开始不发工资了。”

　　此外，债权方领导的敏感度与经验也促使其提前介入项目，“债权方的领导蛮有前瞻性的，知道这个事不能拖，本身也有经验。去年7月就开始协调章证照共管了，一切行动都在出事之前。”

　　一位业内人士也指出，“不可能去等一个大集团爆不爆雷。每个项目都对应一家不同的公司，没有人会等到大集团出事，都是根据项目对应公司的情况积极处理事情。”

　　为保资金安全退出

　　信托机构无奈“接盘”

　　由于在实际出现问题之前就介入解决，北京地区项目未出现大面积停工现象，这与监管、债权方的“前瞻性”息息相关。与之相对的是，该出险房企浙江区域项目停滞后，更多由信托公司介入推进运转。

　　浙江嘉兴海盐某项目，企查查显示，今年3月9日，原开发商持股比例降至0%，明面上已不掌握项目控制权，债权方中航信托持股比例升至100%；6月30日，浙江温州苍南某项目公司也完成股权变更转让，债权方光大信托持股比例升至100%。

　　股权变更转让完成时间相对各方努力推进项目的时间而言，具有滞后性，但操盘方已变成信托机构的事实则毋庸置疑，项目资金紧张的状况也有所缓解。

　　“之前很多项目卖了后按揭款都没下来，第三方信托机构进来后，相关部门再去谈，陆续给项目下款注入流动性。”知情人士透露，“哪怕项目股权在原开发商手里，花钱也要政府主管部门审批通过，每笔钱原则上都是为保交楼服务的。”

　　不过，在多方看来，信托及银行接手开发项目“实属无奈”，一是机构与银行对开发业务并不熟悉；二是项目推进需要投入“真金白银”，投入巨大；三则是当前销售市场尚未恢复，项目前景未知。

　　“都说是接盘，但接盘这个说法更像是债权方很看好项目、很高兴地接下来了。”一位业内人士评价道，“我一直不觉得那叫接盘，那是无可奈何、是没办法。属于你欠了我钱，我必须用这种方式接一下，不然我啥都没了。没有什么信托公司和银行想自己手里有一把项目。”

　　信托机构入股也并非想做房地产开发，更多是为了信托资金的安全退出、保障投资者利益；大部分机构也不会亲自上阵开发项目，往往是寻找新的承建方或与原承建方协商推进停滞项目的复工与交付。

　　“信托拿过来的出发点是想收回本金，项目做好后如果有盈利，就再协商用来解决前期债务。”前述业内人士透露。

　　亦有业内人士指出，信托入场或有政府在内参与牵头，“政府可能觉得放在金主这里总比放在资金有问题的开发商这里靠谱。”

　　同时，被视作“罪魁祸首”的开发商也在积极解决问题，一位出险房企人士向蓝鲸财经表示，“我们也想解决问题，大家一起协商，做好保交楼。”

　　地方国资介入

　　盘活持有型物业

　　信托入主项目时，在项目选择上有一定的偏好——项目尚未获取预售许可证或销售比例相对较低，意味着后期可处置的资产更多，不至于“白忙活一场”。

　　同样以海盐和苍南项目为例，公开信息显示，前者2021年初开盘，后者2021年中开盘，已销售比例相对较低，这两个项目的债权方信托进入也较积极。

　　商业、写字楼等持有型项目则相对不受银行与信托机构欢迎，地方政府与国资成为推进的主力，杭州两个商业项目的盘活被业内视为“多赢”案例。

　　今年3月底，该出险房企将旗下杭州一商业综合体项目出售予以一家浙江省属国资地产公司，部分资金抵偿所欠受让方的工程款，受让方继续出资推进该项目建设交付；宁波一商业项目也以类似方式出售予以国资工程方。

　　上述两个项目均为市场看好的优质资产，杭州项目还是区域内最大的综合体项目，同时也是所在区域地标建筑，商业价值毋庸置疑。该项目原定于2019年开业，由于资金链出现问题，已在原开发商手中搁置多年，为当地 “知名烂尾项目”。

　　而由于商业项目回款周期长，此杭州项目近年都没有企业愿意接手，最终由地方政府牵头国资盘活。

　　“项目谈给国资承建方后，承建方应收账款问题得到解决；原开发商也解决了部分债务，还有结余款留给开发商解决其他地区债务；再加上保交楼、优质地块利用，也解决了国有资产流失的风险。算是三赢。”一位业内人士评价道。

　　另有当地业内人士指出，浙江地区停滞项目的顺利推进与当地“良好的基础”不无关系。在其看来，浙江的预售资金监管向来较为严格，政府态度也相对积极，“资金窟窿应该没那么大，政府的介入也比较深，会主动监管与协调。暂时没听说浙江哪个项目烂尾了。”

　　记者手记：

　　“幸运”的，和不幸的

　　一个“残酷”的事实是，北京和浙江地区的停滞项目盘活存在自身优势，此类样本对低线城市尤其是小县城并没有太大的借鉴意义。

　　“信托为什么愿意接浙江的项目？也是判断后期能把房子卖出去，卖出去就能把钱收回来。江浙沪楼市也相对坚挺，房价没有大跌。”一位业内人士直言。

　　相较而言，本身就存在库存高、去化难问题的三四线城市和小县城的项目就没这么“幸运”。

　　“房价一直在跌也不好卖的地方，怎么算都算不过账，大家就一直僵着，没有很好的办法。”上述业内人士透露。

　　楼市低迷的环京地区，或也难效仿信托入主的方式。

　　北京一位业内人士告诉蓝鲸财经，“各家开发商环京的项目都挺惨的，北京的项目挺多人抢，环京的很难有人接手。有的项目本就是烂摊子，肯定没人接，没爆雷的时候这个项目就甩不出去。”

　　上周开始网络流传的“动态还贷”楼盘名单也验证了这一观点，郑州等本身楼市库存高的城市，项目停滞的概率远高于经济较为发达的长三角、珠三角地区城市。

　　上述北京业内人士进一步指出，“债权方不会去选四五线城市的项目，现在还没消息是因为根本还没轮到他们。也许后面有的债权方没得选了，也会轮到他们。”

　　从债权方的角度看，承建方、供应商的债务何时能得到清偿也难说。

　　“旧的债务都先搁置，先保交付。前期欠的供应商的钱，目前大家也不知道怎么办，暂时还没有较好的处置方法。”某出险房企员工透露。

　　从优先级看，上述员工介绍称，“网签业主是最优先的，然后是银行，金融机构。供应商都排在很后边。现阶段可能只有这些钱。”

　　值得一提的是，不少问题项目错过了介入管理的最佳时间，也不受债权方青睐，但包括开发商在内的多方都在积极协调沟通解决方案，有的人则在逃避。

　　去年来，一家出险房企旗下多家关联公司曾“批量”更换法人代表，由公司高管替换成公司普通员工。

　　“那些员工就是普通员工，有的好像还兼任了司机。高管怕公司被执行成为失信企业后自己受牵连。”一位知情人士向蓝鲸财经透露。