地产暴雷，代建商找到一片蓝海

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文/乐居财经 曾树佳

尽管有传言称，山东能源集团即将成为奥园的白衣骑士，但战投还未真正落地，郭梓文的心依旧悬着。或许，他不想把鸡蛋放在一个篮子里，所以找来了绿城管理，在代建中寻路，为自身加一道保险。

7月中旬，奥园与绿城管理签署了战略合作协议，后者将对奥园的项目进行品牌管理输出，而月内启动进场的第一个项目，是广州奥园云和公馆。

这仅仅是个开始，“代建一哥”绿城管理还计划参与中国奥园更多项目的复工复产和城市更新领域的发展。对于奥园来说，此举无疑是引入战投之外的重要补充，使得项目的交付、销售顿时有了保障。

在地产圈，奥园寻找代建方合作，并非孤例，恒大、鑫苑集团、三盛宏业、仁泽地产、山西田森地产等房企，也有类似的举措。因为品牌受损，团队不稳定，项目卖（运转）不动，它们只能尝试找代建方合作。

对于代建方来说，开展代建业务能够旱涝保收，以轻资产疾行；而身处困境的出险房企，则能借此让更多的项目复工，回流销售款项，逐渐盘活拮据的局面。

“投靠”代建

乐居财经查阅获悉，奥园云和公馆对应的项目公司，为广州鸿珺房地产有限公司（简称“广州鸿珺”），它由广州首实房地产100%持股，最终隶属于奥园集团。该项目地块是奥园于2020年5月以22亿元的总价、20.87%的溢价率竞得。

根据此次协议，绿城管理为项目提供品牌输出、规划设计、成本、工程、营销、客服等全过程开发管理服务。目前，在广州鸿珺的股权架构里，并未见绿城管理的身影，它或许没有携带资金入场，进行的只是纯代建、代管服务。

在此之前，云和公馆因预售监管账户资金问题，被冻结已有数月，甚至在年前曾一度停工了两三个月，政府一直督促其加快复工。奥园此次引入绿城管理，可谓是解了燃眉之急。而楼盘后续“贴牌”绿城，将会更受购房者的青睐。

在此3个月前，恒大地产悄然退出了江阴盛泽置业的股东列表，改由中粮信托100%持股。股权变更之后，自去年9月开始，便陷入停售停工状态的江阴恒大华府，也终于恢复正常施工了。

金融机构接手恒大项目的例子，并不在少数.但中粮信托此次接盘有所不同，它首次将“金融机构接管+代建（委托开发管理）+代管（委托运营管理）”的模式，付诸于非标遇困项目之中。

其中参与代建的主角，仍是绿城管理。早在去年年底，绿城管理便宣布与中粮信托，就江阴城南项目签署合作协议，它将为该项目提供资方代建服务。即中粮信托提供部分或全部资金支持，绿城管理从中赚取代建服务费。

尽管得益于信托公司的牵桥搭线，但恒大也算是间接为项目找到了出路，缓解了其部分保交楼的压力。

据悉，绿城管理还接管了与中国民生银行(600016)合作的富阳项目，与北谷金融合作的义乌项目、温州项目也将陆续启动。这意味着，以后将有更多烂尾项目，通过代建的方式脱困。

显然，“代建第一股”绿城管理，认识到了轻资产模式表现出的逆周期特质，继续加码市场也就不足为奇了。近来入局奥园项目，也是其业务扩张的延续。

在商业领域，走上品牌输出之路的，还有万达。五年前遭遇股债双杀，并果断“割肉”出售文旅、酒店项目的王健林，现也已如愿走上轻资产道路。在这种模式下，万达并不想花钱拿地，只想专注于运营管理商业项目。

近日有消息称，万达接手了合肥市区一个颇有名的烂尾楼项目——万泓中心，项目有500多套公寓和商铺未交付，曾遭多次维权。

据悉，万泓公司在2021年2月向法院提请破产清算后，法院指定了一家破产管理人进场全面接手，开始向外界招标服务商。直至7月5日，才选定了万达作为项目后续的投资运营机构。

不止于此，2月，一家因为新冠疫情影响的山西房企，也将旗下商业项目托管予万达商业集团；3月底，万达集团与鑫苑集团举行战略合作签约仪式；紧接着4月1日，胡葆森与王健林握手，建业把商业项目运营权交给了万达。

不出意外的话，后续还会有更多的出险商业项目，来找万达做代建运营。

纾困B计划

许多出险房企都喊着要“自救”，但能如愿引入战投的，并不多见。

华夏幸福签署债务重组协议，确定了“兑、抵、接”等清偿方式；政府也收购了其部分资产，长城资产和东方资产等AMC入场购买了它的债券。而建业则出售部分股权予河南铁投，实现“染红”。

除此之外，重组方案落地者寥寥无几。房企在泥潭中难以脱险，但身后还有无数的项目等待资金注入，在“白衣骑士”迟迟未出现的情况下，很多地产老板显得有心无力。

自今年以来，楼市松绑暖风频吹，并购贷、企业债等融资途径，也重新向优质房企敞开，但疫情之下，地产回暖不及预期，烂尾楼复工有所延迟，导致近期掀起了“停贷潮”。

在这种情况下，出险地产商找人代建，或许是一条新的出路。

尤其是项目遍布广泛的恒大。3月22日，在恒大召开的全球债权人电话会议上，曾有债权人提问，未来公司是否会继续采用“股权转让+托管运营”的模式盘活境内地产项目？

恒大非执行董事梁森林直言，“在当前公司流动性紧张的情况下，上述模式是维持公司有序运营、保障各方合法权益的现实选择，回收款项将用作保障公司其他境内项目建设及交楼。”

现实中，恒大也是这么做的。除了上述接手江阴恒大华府项目的中粮信托之外，光大信托、五矿信托也在2月与恒大签订合作协议，收购了后者4个项目的相关股权，总对价约21.3亿元。

信托机构接管了项目公司的运营管理，向项目投入资金，以保障后续开发建设及保交楼。虽然恒大表示在偿还完债务后，有行使回购股权的权利，但项目被信托攥在手中，均不排除会引入其他代建方，参与其中。

现实中，很多信托等资方不愿意配合开发商展期，要求与暴雷企业作风险隔离，同时要求项目资金平衡作封闭管理，且资方要找别的操盘团队来盘活。

业内人士指出，出险房企项目的可行资本代建模式是，金融机构做前端资金引入，代建方作为主体信用介入，和政府沟通，和新老小业主沟通，承诺保交付；同时代建方也和金融机构承诺：我能让你安全撤出，并让这个项目重新滚动起来。

眼下，通过引入代建方，盘活搁浅项目，已成为一种风潮。但这种现象，并非近期才出现。此前，三盛宏业申请破产之后，它在上海的颐盛御中环、颐景园江南院两个烂尾楼盘，就由金科代建。

2020年，仁泽地产破产重整，东方资产最终向它驰援，为其提供最多45亿元的重整资金。此后，东方资产最终决定引入龙湖，开发占地2000亩、曾经无比风光却最终烂尾的昆明西南海项目。

彼时，有分析人士表示，“先由资产管理公司处置烂尾楼项目，再由开发商进行代建与操盘，对开发商来说，减少了很多不确定性，操盘项目的风险也更小一点。”

一拍即合

调控之下，以往挥舞着杠杆狂奔的房企，已经不堪重负。王健林的成功转型摆在面前，令其他地产老板羡慕不已，纷纷从“轻”，而代建正是轻资产的主要出路之一。

问题项目在寻找代建方，大多数房企本身也在布局代建领域，需求与供应一拍即合，很难不掀起热潮。

据乐居财经统计，目前发展代建业务的品牌房企已超过40家，既有大型房企万科、中海、保利、华润、金地、世茂，也有中小型房企当代置业、朗诗、雅居乐、天房集团等。已经上市的有绿城管理、中原建业，以及刚刚更名的朗诗绿色管理。

绿城管理CEO李军，曾在业绩会上踌躇满志地说，在行业大佬争论“青铜时代”还是“黑铁时代”的时候，他感受到的是代建的“黄金时代”来了。

今年5月底，阳光城(000671)广西区域也与丽诚东集团，就南宁良庆区大沙田板块滨江项目签订代建合作协议。据乐居财经获悉，3月31日，阳光城广西区域成立代建部，入局代建新赛道。可见，出险房企自身也想通过为别人代建，获得营收。

代建行业的前景，确实较为广阔。

在去年集中供地潮中，上演了一幕幕“国进民退”的情节，地方国资以及城投拿地激增，手中资源不断集聚；但这类给市场做托底的主体却缺乏开发经验，所以后续它们将更加倾向于找地产商承担起工程建设的角色，让后者为其“打工”。

此外，接手项目的金融机构，资金实力毋庸置疑，但他们也同样缺乏专业的开发团队，因此常有与代建商合作的想法。涉房类信托规模占比较高的信托公司，尤为如此。

不过，也有人认为，各方主体纷纷进入赛道之后，要分得一块代建蛋糕，并不容易。以往，一个项目只有两三家代建公司去投标，现在可能会有八九家代建公司来抢。

为了竞标成功，不排除一些房企会在利润上做出让步。长此以往，也会影响整个代建行业的利润率，未来可能会出现下降。

另一方面，如果委托方资金出问题，代建方也会受到牵连。在地产圈，因为业主方资金链断裂、工程烂尾，代建方不仅拿不到代建费，最后还被迫接盘项目的全部股权，这样的案例并不少见。

尤其，随着去年下半年以来出险房企增多，代建的风险也随之增加，因而在选择合作项目时也更加谨慎。胡葆森也曾表示：“因为中小地产商生存环境越来越差，会不会殃及到代建项目，这是我们选择项目时候一个很重要的条件。”

目前看来，优劣并存的代建赛道，后续能否帮助房地产软着陆，还有待观察。