金地集团领涨A股地产板块 底层资本逻辑揭秘

　　受行业利好消息提振，A股房地产板块已连续两天大涨。7月26日板块涨幅达到3.41%，较前一日涨幅扩大。涨幅居前的个股中，有小盘股，也有已暴雷房企，也有稳健民企和央国企。

　　同样是领涨，但上涨逻辑是不一样的。小盘股拉涨所需资金量少，适合资本短期套利；暴雷房企股价过度下跌，在行业行情抬头之际补涨。更能与实力匹配的则是目前仍能稳住局面的优质房企，其股价涨幅真正体现资本市场对其基本面以及前景长期看好，是地产股的中流砥柱。

　　分析领涨的稳健房企类别看，以保利地产、招商蛇口等央国企为主，金地集团26日以8.17%的涨幅成为唯一一家领涨A股的民营房企，这是为何呢？

　　地产分化 稳健房企率先获资本青睐

　　从行业来看，房地产行业仍是国民经济的支柱产业，虽然行业短期遭遇困境，但长期来看，市场需求仍在，保守估计仍有超十万亿的市场规模。目前行业正处于洗牌中，不能适应市场发展的房企或将被淘汰出局，未来是属于能稳住局面的优质房企，所以对于这些房企来说，房地产的未来是值得期待的。

　　分化是必然。在悲观中保持理性与乐观，找寻具有发展潜力的标的，这是资本的天性，也为市场筛选了优质个股，从股价上涨的事实看，金地集团便是这一轮上涨中的资本“宠儿”。

　　究其原因，从基本面来说，金地集团是稳健房企的典范，公司有极强的财务纪律，保持行业的低负债水平，一直处于“绿档”安全阀值中。

　　截止2021年末，金地集团的现金短债比1.4倍，扣除预收款项后资产负债率为67.6%，净负债率为55.2%，已连续6年处于"绿档"行列。

　　目前行业最关注的现金流指标，金地集团非常重视，内部每10天就对现金流做压力测试，实时更新数据，制定应对策略，筑牢现金流安全的防火墙。

　　体现在具体行动方面，2022年以来，金地集团均已按时足额偿还到期债务。先后于3月、6月分别兑付了12.8亿元公司债以及2.57亿美元境外债本息。在7月，金地集团集中兑付了57.39亿元公司债，并于7月26日偿还了2.05亿美元债券本息。

　　每一笔、每一个数据均代表了金地集团的资金实力和偿债能力。未来两年，金地集团已无需偿还的境外债，仅剩的一笔兑付时间在2024年8月。境内债务方面，年内仅剩一笔将于10月份到期的约27.26亿元公司债，且已做好偿付安排。

　　偿还债务后，金地集团的偿债压力减轻，提高了现金流安全值。安全值高、基本面优质，这是金地集团率先获得资本青睐的内在原因；同时，外部利好政策有望继续落地，将助力行业稳健发展，作为优质龙头房企，金地集团有望获益。

　　打开融资通道 17亿ABS成功发行

　　当前行情，权衡一个房企是否优质的一个重要信息是，能否在公开市场融资。能筹集资金说明资本市场对其发展前景认可，具备可持续发展和长期偿债能力；同时融资也可补充流动资金，现金流安全值更高，能活得更好，更久。

　　金地集团则是当下严峻环境下，少数具有融资能力的民营房企。

　　于7月26日，金地集团成功在上交所设立"中金--金地广场一期资产支持专项计划"，本项目底层资产为金地商置上海九亭金地广场及北京搜狐网络大厦，以中金公司为计划管理人，发行规模17亿元，其中优先级规模16.9亿元，信用评级AAA，期限18年，发行利率为4.8%。

　　从产品规模看，17亿元为近期房企公开融资产品的前列，18年期限长期融资可以优化金地集团的债务结构。此次CMBS能够成功发行，一个是资本市场对金地集团实力和运营能力的认可，同时也说明底层资产是优质的。于房企而言，拥有优质的底层资产是其抵御风险和实现长期可持续发展最好的保障。

　　资本与市场双筑底 反弹可期

　　从融资端来看，金地集团融资渠道畅通，为公司发展补充充足的流动资金。另一方面，公司的“造血”能力正在恢复中。

　　2022年6月，金地集团实现销售金额284亿元，环比大涨100.1%，涨幅居行业前列，恢复了去年同期83.5%的水平。1-6月整体实现了销售金额1006亿元，整体业绩表现优于百强房企。同时，位于西安、深圳等地的楼盘首开去化率在90%以上。

　　从业绩表现看，金地集团已有了筑底回暖信号。加上近期即将有利好政策释放，带动行业信心提升，情绪面恢复之下，市场反弹值得期待。而优质房企有望率先享受市场反弹的红利。以此来看，金地集团的长期发展潜力值得期待。

　　在市场底和情绪底之前，资本底会先行一步。

　　金地集团率先打开融资渠道体现了资本的认可，再者，从股价表现看，截至2022年7月26日金地集团收盘报价12.32元/股，涨幅8.17%，领涨A股房地产板块，收盘价较去年同期上涨40%。

　　在目前大量内房股股价持续下挫，大面积破净的情况下，金地集团的股价表现已属不易。同时在经历多次市场行情下降，金地集团股价筑底的位置均在11元/股左右，整体震幅不大。

　　从国际机构大行的评级看，金地集团一直保持稳定。7月26日标准普尔维持金地集团"BB"的长期企业信用评级，对其充足的土地储备、优于行业平均水平的销售表现及充足的流动性表示肯定。

　　在房地产大面积遭遇评级下调的行情下，金地集团是为数不多能够维持公司评级稳定的民营房企。

　　资本底部已现，市场底正在形成，在未来政策利好稳定市场情绪后，房地产行业的情绪底来临，优质房企的反弹之期不远矣，如金地集团此类的优质房企未来有望展现出更强的发展潜力。

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