郑州探索停工楼盘纾困路径，已召集房企开会，提出4种盘活方式

楼盘停工现象较为突出的郑州，正在探索为重点房企纾困的方式。

近日，一张“关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报”的截图在网上传播，文件称近期郑州市房管局召开会议，汇报“头部房企自愿退出项目情况”，对鑫苑、康桥等重点房企项目，给予棚改统贷统还、收并购等六种退出方式支持。

河南省住建厅一位工作人员告诉记者，网传内容不完全准确，上述会议确实召开了，相关图片是会议材料、并非正式文件。郑州市政务便民服务热线回应称，今早已接到很多会议相关的反映，不过现在还没有统一政策下发。

记者从一位参会房企处了解到，近日郑州市政府组织开“8家龙头房企（建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海）在郑项目情况汇报”会议，主要是结合市政府6月15日下发的《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》文件，市房管局就8家重点企业项目的选择模式进行汇报。

网传图片中的“退出”表述，也并非房企要完全退出项目，而是对棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房四种模式的统称。

上述房企人士称，“棚改统贷统还”即由政府平台公司接收，后期政府主导；收并购针对资产大于负债的项目，政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；破产重组针对资不抵债的项目，政府组织破产重组、保交楼；保障性租赁住房模式，指销售疲软、建设资金困难的项目，政府组织建行专项建设贷款。

值得注意的是，早在2014年开始，“棚改统贷统还”模式便在多个省份实践过，包括四川、广西、山东、江苏、陕西等地，即政府指定一家融资平台统一向国开行申请棚改贷款额度，投入到各个项目后，再由该平台统筹安排偿还资金。

譬如2014年，国开行与四川省推动建立了“统一评级、统一授信、统借统还”的省级统贷模式，探索解决四川省棚改任务重、区域任务不均衡，市县抵押物缺乏、贷款成本高等问题。2015年，广西宾阳县一棚户区改造项目资金不足，该县通过自治区融资平台，申请到了国开行1.12亿元专项贷款，进行棚户区改造；自治区相关领导称，统贷统还最大的特点，就是贷款程序简化、快捷，并且能够高效获得贷款。

有参会房企告诉记者，目前提出的四种模式是为盘活项目，并非房企要主动退出，当前也只是提出纾困方向，具体方案还未落地，但至少表示政府已经在牵头探索，还是比较积极的事情。另一参会房企也称，目前具体执行细节还未确定，现在市场信心极度不足，行业困境也并非一场会议可以解决。

在近期的“停贷风波”中，郑州一直出于风口浪尖，许多房企因复工困难遭到业主维权。一位郑州市政府部门人员告诉记者，郑州的房企整体处境都比较艰难，过完年到现在开工率很低，有的区除了央企在“硬撑”，其他民企、在建安置房项目很多都停着，即便央企也在努力融资，有原先规模较大的建筑公司也快破产重组了。

为助力解决房企困境，7月19日，郑州地产集团与河南资产管理有限公司达成合作，双方将联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

七月初，郑州地产集团还发布消息称，下属全资公司将在郑州市区范围内收购存量房源，用于人才公寓，目前《河南郑地住房租赁有限公司收购存量房源用于人才公寓项目（第一批次）公告》已经政府有关部门批准。

根据招标要求，拟收购项目须四证齐全，要在郑州市主城区范围内、周边交通便利，基础设施、生活配套等设施完善；房源项目须为整栋未售，可实现封闭管理，整院优先；优先考虑收购知名房企开发的高质量项目，确保拟收购项目的房屋品质。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对于房企的储备地块，如果企业已无能力开发、或开发必亏损，可按市场成交价，由地方平台或其他租赁公司收购，做保障性租赁住房。一方面，出售资金可确保企业其他项目交付，而且还能完成保租房的任务。建议先租后买、租购联动，提高国企平台或市场企业收购这类项目的积极性。

“房地产行业还将继续完成市场化出清，市场化、法制化，商业可持续的原则不会调整，爆雷房企也很难再被救起，但爆雷房企的项目会在‘保交楼’层面得到充分纾解。”李宇嘉还表示，即便是纾困基金也会寻求保本微利，而不是一味救助，因此投入项目交付后，会向开发商追偿，或者靠项目其他地块、其他推售楼盘来弥补。

西政资本认为，从郑州这个代表城市的实际动作看，基本围绕项目本身展开，因此后续不管是政府性的房地产基金还是棚改专项债，更多仍然是指向项目层面的盘活或托底。在项目收并购方面，目前市场的响应程度依旧非常有限。