丁祖昱：淡化学区房政策对二手房影响明显

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

近日，北京市宣布，2022年9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。消息一出，“学区房”凉了的呼声再起。

自2021年4月30日，中央政治局会议召开，首次提出防止以学区房等名义炒作房价以来，北京、上海、深圳等多个热点城市已出台相关政策。

数据显示，相关教育颁布政策后对二手房影响明显。尤其是“入学”和“购房”脱钩解绑后，将有助于促进住房回归居住属性、教育回归育人本质，从而消除利用学区房投机炒作的可能，进一步推动房地产市场平稳健康发展。

中央曾明确防止以“学区房”炒作房价

不仅是北京，近年来，上海、深圳也曾相继出台过不同淡化学区房概念的政策。

2021年3月16日，上海教育委员会印发《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，明确了“名额分配综合评价录取”，其中分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。

2022年5月，《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》发布，提出了各区集团化办学的总体目标，也明确市直属学校(含高校附属)和有条件的区属优质学校可跨区组建教育集团，原则上应优先考虑在原特区外教育薄弱、学位建设任务重以及市属学校优质办学资源少的区域开展集团化办学。

从这些政策本身来看，其初衷主要还是“义务教育优质均衡发展”。

一直以来，由于教育资源与房子关连属性较强，在一座城市里，但凡与“学区”挂钩，该片区的房价会略高于其他区域，优质教育资源密集的地方，恰恰也是城市房价高企之地。

2021年4月30日，中央政治局会议首次提出防止以学区房等名义炒作房价，将打击学区房炒作上升至新高度。

此后，宁波、合肥、深圳、厦门、上海、北京、无锡等多个热点城市出台相关政策，打击学区房炒作，重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、加大违规信息发布惩治力度等。

淡化学区房政策对二手房影响明显

从北京、上海、深圳这三大一线城市发布淡化学区房政策前后市场成交数据来看，这些城市颁布政策后对二手房影响明显。

如北京东城区及密云区最早试点教师交流轮岗，8月政策颁布后，克而瑞研究数据显示：东城区、密云区的二手房成交量和均价双跌，从2021年7月成交面积10.15万平方米跌至10月成交面积4.86万平方米，跌幅达52%，2021年10月北京东城区及密云区二手房成交量和均价也是2021年全年最低。

同样的情况也发生在西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟6区加入教师轮岗范围时。

2022年4月政策颁布，5月，北京西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟6区二手房成交量和均价双跌，成交面积由2022年3月的79.41万平方米跌至5月的44.5万平方米，跌幅44%。

而以上类似现象并未在一手房市场出现。

在2021年3月16日，上海明确“名额分配综合评价录取”后学区房也同样出现了降温，热点学区房带看、成交量下降，二手房成交均价涨幅也有所收窄。有案例显示，教育新政公布前房产评估价为430万元，新政后变成了370万元。

克而瑞数据显示，2021年3月上海二手房成交面积322.85万平方米，4月成交面积193.47万平方米，环比下跌40%。

4月之后，上海二手房的整体成交一直处于相对低位，价格在6月出现过一波上涨，但在8月上海发布“三价就低”(2021年8月6日起，上海各银行审核二手房贷款金额，将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，取最低的价格审批贷款额度。)政策之后，二手房成交均价与成交量都出现了大幅走低。

在所有类型的二手房中，学区房是最为抢手的类型，其价格溢价能力也是各种房产类型中最强的。相关教育政策的落地执行，将极大地杜绝以“学区房”名义炒作房价的可能。

短期来看，可能会出现部分价格虚高的“学区房”项目市场波动。长期来看，随着北京全市教师轮岗的落实，也将实现义务教育资源的根本性均衡，未来教育资源与房子强关连属性也将会被大大弱化，“学区房”一词也将被淡化，直至退出历史舞台。(中新经纬APP)