北京别墅 “新秀”西山源著，取证近两年，只网签1套房？

“目前单价是4万元/平方米左右，分上叠和下叠产品，上叠总价1500万元，下叠1800万元，毛坯交房。”

刚刚过去这个周末，取得预售证近两年的北京电建·西山源著（以下简称西山源著）终于开放售楼处并开盘“首销”。

“首销”前这段时间，西山源著已经在各自媒体和三方渠道做了大规模宣传，“半山之上，俯瞰京城，30分钟即可通达五棵松、万柳、丽泽、金融街(000402)、总部基地五大商圈”，以及诸如“世界级城市别墅区”“占据北京西山仅有2%的半山资源，于海拔260米之上打造纯粹城市半山别墅”“比肩美国比佛利山庄、深圳大南山、香港半山，于当下的北京独一无二”等溢美之词不绝于耳。

7月30日，《每日经济新闻》记者实地探访了西山源著，从各方面感受了辞藻华丽的“半山别墅”之说。

西山源著项目现场 每经记者 王佳飞 摄

离陵园1公里多？

西山源著位于北京市门头沟区戒台寺以北，岢罗坨村以南，距离北京六环直线距离还有6公里左右，距离最近的S1终点站石厂站约2公里。

出地铁站向西南走便是西山源著的方向，但一路上行人已经不多，车也不多。

前往项目路上的陵园指示牌 每经记者 王佳飞 摄

曾有住在石厂站附近的朋友在闲聊中告诉《每日经济新闻》记者：“不明白开发商为啥要在那里盖房子，那么大的公墓难道看不见吗？还是有公墓的地方风水好？”

这位朋友讲述了他的一次奇遇。

一个月黑风高的夜晚，朋友回家有些晚，因为刚搬来，偶尔还会迷路，那天吹一点小风，路灯也不亮，周围也少行人，他突然在路边看到了一堆纸扎小人，旁边还坐着一位白发老人。他有点慌，来不及细看加快脚步离开了，后来他就特别注意，再也没有走过那条路。

记者的确在路上看到了万佛华侨陵园指示牌，但夏天树木茂盛，将墓碑都遮挡了起来，如果不仔细寻找，并不容易被发现。西山源著确实没有紧邻公墓，只是在前去的路程中比较显眼。

对于公墓问题，销售人员的说法是：“公墓离我们项目还有1公里多，中间隔着一座山，看不见也听不到。”

在北京市规自委官网，对项目所在地块范围的“四至范围”表述是：东至岢罗坨桥，南至京昆路，西至岢罗坨村西侧山壁，北至万佛华侨陵园。

准现房，五证齐全

记者实探了解到，目前项目确实属于准现房状态，一些已经落成，一些已经封顶。中式别墅是西山源著的主打点，所以路上也修建有古色古香的门楼。

古色古香的门楼 每经记者 王佳飞 摄

其实出了石厂地铁站向西山源著走去，一直是缓缓上坡，过了华翠西山，地势明显抬升，山道两旁植被茂密，走在路上已经能明显感到空气中凉爽不少，偶尔也能看到三三两两散步的人。该项目宣称“立著海拔260米之上，打造城市半山别墅”，并非虚言。

项目宣称“构建‘一府三院’归家礼序，从道路两侧国槐大道入境，名木蔚然，彰显名邸气势；沿石阶萦绕而上，一龙九水、十二景色各显奇趣，假山叠石、曲水流觞”。路上的确能够看到被金色油布包裹的树木，用巨石堆砌的景观，但能否感受到“奇趣”，就看各位自己了。

售楼处大门 每经记者 王佳飞 摄

站在西山源著的高处俯瞰，的确能看到北京夜景，但因为山势的阻挡，视野并不开阔。

不过，西山源著宣称“三山一峰五园在旁”就有点夸张了。三山是指万寿山、香山、玉泉山，五园是指颐和园、静宜园、静明园、畅春园和圆明园，这些都在海淀附近，和西南端的门头沟还有很长的距离。

西山源著的宣传资料特意强调了“占据北京西山仅有2%的半山资源，于海拔260米之上打造纯粹城市半山别墅”，销售人员表示：“我们是五证齐全的项目，不存在违章遭拆除的可能。”

“虽然在半山，但项目都按照相应要求做防洪、防泥石流措施，环境安全方面您可以放心。”

网签1套房是怎么回事？

2018年2月，电建地产联合隆泰实业以46.5亿元底价拿下门头沟永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014、MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地块，根据北京市规自委官网消息，该地块土地面积31.6万平方米，建筑控制规模≤27.3万平方米。商品住房销售均价不超过42158元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过44266元/平方米（含全装修费用）。

在该地块的规划中，开发商需要建设幼儿园、室外运动场、老年活动站、商业、办公、住宅等业态。

2020年11月18日，西山源著（备案名鸿瑞溪悦府）取得预售证，而目前项目的销售材料，依旧使用的是2020年取得的预售证。

根据北京市住建委官网显示，该项目有1套网签，成交均价3.79万元/平方米。

对于这种情况，7月30日，记者从现场获得的说法是“我们现在是首销，有多种优惠，2020年底只是面对内部人员的销售”。

7月31日，记者又以购房者身份询问项目具体情况，在提及为何取证后两年才首销，对方表示，项目是半山别墅，土地资源比较稀缺，所以整体规划和风水布局都是经过精雕细琢的。

根据地块出让公告，该地块是以“五通一平”形式供地，销售人员表示：“没有中水和集中供暖，项目是自采暖，每户赠送一个燃气壁挂炉。”

“首开有一个点的优惠，目前单价是4万元/平方米左右，分上叠和下叠产品，上叠总价1500万元，下叠1800万元，毛坯交房。”

“目前有排卡登记优惠，交60万元可以抵120万元，同时有总价9.9折和9.8折的优惠。”

“现在几乎是现房了，做做外立面明年就能交房了。”

其实在去往西山源著的路上，还会路过建设中的华萃西山项目，由山西建投、电建地产和金地集团(600383)联合打造。

华萃西山有高层和叠拼两类产品，最早在2018年取得预售证，目前北侧高层部分已经交房入住，南侧别墅项目还在施工建设中，建筑已经大体落成。

该项目销售情况也不乐观，根据北京市住建委官网，华萃西山目前是现房销售状态，批准销售套数共508套，但已签约套数，包括车位、住宅和仓储仅98套。

封面图片来源：每经记者 王佳飞 摄