集结“高性价比房源”:贝壳省心租探索新租赁时代生意经

2022-08-02 10:37:25 和讯  常丹丹

  做难而正确的事,是贝壳理解并相信的成功之道。

  市场需求及居住观念已然发生深刻变革的今天,如何翻越“守土与拓疆”两座高山,贝壳正在努力尝试改变。

  尝试体现在,2021年底,贝壳发布“一体两翼”战略升级。“一体”即房产经纪事业群,“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。值得注意的是,以租房业务为核心的惠居事业群,其源头定位是积极响应国家“租购并举”的战略方针。这个被赋予了更多社会责任的角色,基于对住房租赁行业20年的深刻洞察、专业市场化的运营经验,推出了分散式机构托管服务——贝壳省心租。

  一直以来,租房业务被认为是微利行业。尤其是近两年随着“租金贷”等违规模式被叫停、恶性竞价收房导致运营失衡出现不断暴雷等问题,行业发展模式与前景受到诸多挑战。

  而贝壳省心租业务自推出之日,便明确摒弃了传统“做二房东吃差价”的高租金溢价商业模式。那么,在放弃传统模式后,贝壳省心租探索出了怎样发展路径?又将如何做到“微利可持续”?

  这些问题都将在贝壳省心租业务的定位及逐渐清晰的脉络中找到答案。


  改善租房市场的尝试

  2021年底,贝壳内部信中,贝壳找房掌舵者彭永东向员工发问,“我们能为这个社会和国家创造什么价值?能有哪些行动?”

  很快,贝壳的新蓝图展现在外界面前,其中的关键布局在于将触角延展至租赁赛道,直指城市化进程持续深化、大城市群急剧再城市化下新市民、青年人的租房难题。

  统计数字显示,全国非户籍人口比例达到37%,其中租房人群近七成,整体超过2亿人。然而,当租房成为越来越多人的普遍选择,与之相悖的却是并不乐观的租房体验,找房难、租得贵、住得不省心、安全、隐私、生活服务、权益等无保障、换租风险大等问题依旧突出。

  与此同时,国家政策明确指出,“坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。”从此前的“规范发展长租房”,到今天“加快发展长租房”,长租房被认为是解决矛盾的重要思路,其中,进一步提高机构化长租房占比则被视为发展长租市场的关键。

  市场与政策双重驱动下,深耕租房经纪服务20年的贝壳,决定发挥自身特色,身体力行改善租房市场。于是,贝壳租房作为“一体两翼”战略中的关键一翼,在去年年底正式推出,并且以平台方式提供租赁经纪服务、公寓运营服务、专业机构托管服务、投资共建房源等由轻到重的各类租住产品和服务。

  经过半年运营发展,截至今年7月,贝壳租房整体托管房源数量突破50000套。其中,在公寓运营服务方面,目前在管公寓65个,覆盖7城超过15000套房源。另一个被证明已经跑通的业务是省心租,目前,省心租已落地北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市,在管房源超35000套。其中,成都和北京在管房源量均已破万。


  稳定、可靠、省心的托管机构

  “省心租”业务半年内实现在管房源超35000套数据的背后,除了技术的积累与数字基础设施的建设外,更多是改善租房市场逻辑上的转变——让业主省心。

  “有很多次,好几个托管品牌都在业主家,希望能拿到房源委托,通常我们的价格要比其他家低一些,但为什么很多业主还是会选择贝壳省心租?”贝壳租房成都资管经理徐丰琳说,根本原因是,“省心租”能保证业主收益的前提下,提供额外的服务,其中包括安全兜底、收益兜底、专属管家服务、房屋保养等。而这些服务的根本所指向的,则是让业主感到稳定、可靠与省心。

  他称,安全兜底主要是保险业务。比如普租的房子一旦发生安全系列问题,走法律程序房东必须要承担出租人责任。而对于每一套省心租的房子,在成都,公司都会买一份价值35万的“托管专属”保险,假如发生高空抛物、电路老化失火等意外,可以最大程度降低业主的损失。

  收益兜底则是指,无论市场如何波动,业主获得的租金收益均是稳定可预期的,按期打款绝不拖欠。

  专属管家服务与房屋保养更易于理解,指的是日常的招租、物业交割、邻里纠纷、空置期物业、维修事项都由贝壳租房打理。此外,不会对房屋打隔断,也不会进行额外装修等,不影响再次出租。

  解决租金没保障、安全风险等问题,确实能让业主收益稳定,省时省心,以此实现规模化收房。

  同样,贝壳省心租深知,收房质量决定了房源是否能够快速匹配租客需求。因此,贝壳省心租业务在收房端遵循品质与规模并重的原则。

  具体来看,省心租明确包括查封房、二房东房源、装修设施老旧房、甲醛超标房等九大禁收房源类型,按要求严格考察待收房源品质,保障其在权属划分、款项结算、居住体验等方面安全可靠。

  那么,接下来的问题自然就转向了需求端:租户凭什么买“省心租”的单?

  集合高性价比房源

  2022年3月31日,成都举行的微光服务保障发布会上,贝壳找房副总裁、贝壳租房运营负责人张珊坦言,租房业务会带来企业成本上升,但“消费者的信赖将降低企业运营成本”。

  所以“收房后,如何租出去”的答案不言而喻——提高“消费者的信赖”。

  随着第一届00后毕业,越来越多的年轻人涌入租房市场,高性价比成了摆在首位的标准。为解决这个问题,“省心租”制定了严格的收房、定价、服务标准,比如整收整租无隔断、租金平价有上限、专业租后管家服务,租务问题及时响应等。

  “我觉得省心租的优势就是两个字,省心。”成都链家东南大部租赁总监刘文宇称,省心租和普通租房的区别在,租户直接与省心租的租务管家沟通,遇到问题不需要和业主沟通,这样就避免了双方扯皮的问题,而且管家的反馈速度和修理速度要比业主高效很多。

  此外,贝壳租房对每年租金涨幅设有上限。且根据市场数据,这一上限显著低于行业平均水平,这就意味着,省心租的租金水平相对稳定。

  高性价比显然能提高消费者的信赖,在解决了房源端和需求端的难题后,如何实现企业收益,让“省心”可持续,“省心租”更深层的商业逻辑或许可以回答这一问题。

  做“出房效率”的生意

  毫无疑问,作为贝壳业务链条上的关键一环,核心价值理念“做难而正确的事”也延续到省心租业务上,在探索业务模式上,贝壳有了新的解题思路。

  “省心租”一开始就摒弃了“做二房东吃差价”的高租金溢价商业模式,通过与贝壳房产经纪业务的深度协同,以及不断倒逼自身的平台能力、管理效率、服务品质,达到整体业务的“微利可持续”。

  那么破题的关键在于,省心租业务基于市场情况与交易数据情况,对不同房源取得该房源的 “空置期”,该期间内不需要向业主支付租金。业主签订合同后,无论市场环境如何波动,业主都能“旱涝保收”,获得空置期外的收益。也就是说,与业主的合同生效后,“空置期”所带来的渠道成本、寻找租户成本和人工运营成本即转移到贝壳租房承担。

  而贝壳省心租要做的就是,通过自身能力的打造,提升出房效率,快速去化,缩短“出房”所需的实际时间,与空置期打出时间差,这也正是贝壳省心租商业模式的核心。

  这就对收房质量及精确的定价标准提出更高要求。在这一点上,依据庞大的线上交易数据库,贝壳租房精确掌握每一个商圈、每一个小区,在不同节点的去化情况和平均价格,以此构成了省心租业务中对收房和定价判断的基础。

  丰富的线上用户行为数据也为缩短空置期提供了有效助力。数据显示,在租赁领域,用户从首次访问到成交,平均周期是14-20天,依据庞大的用户行为数据库,贝壳省心租可提前三周预测小区成交热度,建立起抵御实时行情变化的屏障。

  鉴于在模式设计之初,贝壳省心租业务就坚定了通过压缩“空置期”来做“出房效率”的生意路子,因此通过以上各类标准筛选出品相最优房源,并兼顾价格优势,租后,贝壳省心租从服务端最大限度保证居住感受,令租客省心居住,打造出区域内高性价比房源,从房源端为快速去化提供了保证。

  除此之外,该模式也倒逼贝壳不断提升平台运转效率、出房去化能力等。这一点,则有赖于贝壳体系下各房产经纪业务之间的高效协同合作。贝壳ACN经纪合作网络推行以来,合作、共享、品质服务的理念已深入人心,各业务条线经纪人之间已形成深度协同。

  高效的内部协作也在成都这个试验田收获了最佳实践:无论从城市总经理到一线租赁经纪人的层层支持,还是在收房、出房等方面的合作激励机制等,均跑出了一套可复制的模式。

  正如贝壳租房成都站负责人肖振宇所说,“什么叫跑通?跑通有两个关键点:第一个收得进来,第二出得出去,同时还能赚钱,这就是关键点。为什么收得进来,为什么出得去?核心有两点,收得进来一定有新房、二手房经纪人的支持和联动;而房源出得去则在于省心租资管经理不断提升业务能力。”

  经过半年的探索,目前来看,“规模化收房—高效化出房—提效压缩空置期实现企业收益”的省心租模式已经跑通,通过打造“高性价比房源集合”,以租赁效率能力和租后服务体验作为核心支撑,贝壳省心租不断满足用户多元、深层次的需求,并实现长期微利可持续发展。

  所谓难而正确,往往道阻且长。但好在,在打破固有模式探索更多可能性方面,贝壳始终走在路上。

  回到彭永东曾经的发问“我们能为这个社会和国家创造什么价值?”时隔半年,贝壳的答案已浮出水面:

  2022年7月6日,成都市保障性租赁住房工作领导小组办公室发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》,该政策支持居民将自有住房用于保障性租赁住房。经成都市住建局择优选取,贝壳租房成都站成为成都市首批保障性租赁住房运营服务企业。

(责任编辑:徐帅 )

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