吞入烂尾顶豪，招商蛇口张开了“蛇口”

文/乐居财经 李奕和

在深圳南山，如果从蛇口邮轮中心驾车出发，到半岛城邦仅需15分钟。

这两座代表深圳高度现代化的城市地标，一个是太子湾邮轮母港，一个是深圳最有名的豪宅之一，两者隔湾相望，直线距离甚至不足3公里。

不可否认，或正是出于这层紧密的关系与惺惺相惜，使得招商蛇口(001979)在最后关头对半岛城邦伸出了援手。

8月1日，招商蛇口（001979. SZ）公告称，近日，其全资子公司深圳招商房地与半岛城邦房地产签署了《关于半岛城邦五期项目之战略合作协议》。

据此，双方将有意通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦第五期项目的顺利进行。

半岛城邦的神话是在今年5月份破灭的。因为疫情及地产大环境的影响，半岛城邦房地产经营面临严重困难，其当时发出的一则“全员待岗通知”，在网络刷屏，迅速引起轰动。

在此之前，这个从2006年一期开盘至今整整16年仍未开发完的项目，是蛇口片区乃至整个深圳当之无愧的豪宅项目，曾经30万/平方米的挂牌价是深圳最贵的住宅之一。

据了解，招商蛇口加入后，双方将组建项目专项工作小组，共同研究该项目的合作模式。但实际上除了经营层面的困难，半岛城邦五期项目迟迟未能推出，似乎还有更深层次的原因。

半岛城邦重生

半岛城邦房地产系南海控股（0680.HK）全资子公司，为南海控股旗下深圳区域房地产开发业务实施主体，其旗舰产品为深圳半岛城邦项目。

该项目位于深圳市南山区蛇口片区，西临蛇口渔港码头，北侧依托于蛇口山望海公园，东侧与东角头填海区相临。与太子湾邮轮母港隔湾相望，直线距离不足三公里。

深圳半岛城邦涵盖高端住宅、商业、酒店、写字楼等多元业态，总占地面积约30万平方米，总建筑面积（计容积率）约100万平方米。整体分五期开发，目前一至四期已开发，仅剩第五期地块暂未开发。

资料显示，半岛城邦项目最早在1996年已经拿地，项目一期在2006年推出，随后，半岛城邦二、三、四期也已经在2009年、2016年、2019年推出并售罄，整个项目一期到四期经历的时间跨度长达13年。半岛城邦二手房价格最高曾达30万/平方米，是深圳最贵的住宅之一。

根据规划，未开发的五期项目，用地面积为3.3万平方米，总建筑面积32.2万平方米，拟新建4栋超高层住宅以及酒店、商业等配套设施，计划总投资约20亿元。项目曾预计2018年12月动工，建设工期36个月。

但事与愿违，半岛城邦五期至今未开发。而受困于近两年多疫情及地产大环境影响，项目开发公司陷入经营困境。

今年5月30日，半岛城邦房地产子公司半岛城邦置业发出的一则“全员待岗通知”在网上流传。通知称，受近年来疫情、地产行业大环境的影响，公司生产经营面临严重困难，目前已深陷财务危机、没有持续经营能力。

因此，该公司将从6月1日起全员待岗，待岗期限为6个月，并将视情况做适当延长。这个红了16年的深圳豪宅项目，也因这则待岗通知，在网络爆火。

根据招商蛇口最新披露的合作协议，为推动半岛城邦第五期项目的顺利开发，双方将通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题。

为此，协议签署后，双方将组建项目专项工作小组，共同研究本项目合作模式。但对于具体的合作模式，招商蛇口称，仍待双方充分沟通并完成相关尽职调查后另行商议确定。

值得一提的是，要解开半岛城邦的困局，资金只是药引之一。

据了解，2020年初以来的疫情反复以及房地产行业的巨大转型阵痛，只是加深了其财务的困难，而半岛五期地块一直未能得到开发，以致使公司经营难以为继才是拖垮半岛城邦的最重要元凶。

根据网传该公司6月1日发出的针对“待岗通知”的纠正及补充说明，该公司称，经多年与政府部门的推动办理，半岛城邦五期的开发建设手续至今无法完成。

这导致公司员工在四期成功交付后面临无工作可做的境地，特别是与工程和营销相关的多个部门。此外，未完成项目开发手续直接影响了金融机构、供应商对公司的信心，以至于让企业难以正常经营。

至于是何手续至今未获通过，半岛城邦当时未做详细披露。据悉，该项目五期早于2011年8月取得深圳市建设用地规划许可证，并在2018年4月取得深圳市南山区发展和改革局下发的《深圳市社会投资项目核准证》。

招商蛇口的到来，能为半岛城邦打破僵局吗？

央企光环

不可否认，在当下民营房企不断传出债务暴雷的大环境下，国资已然成为“拯救”出险房企的一支重要力量。

如此前5月，华融资产联合南通房投集团、南通产业控股、江苏海晟控股设立合作主体，推动中南在建工程复工复产、优质项目并购、资产盘活等方面的合作。

而建业地产更通过引入国资战投，以设法“自救”；花样年引入粤民投合作。除此以外，出手接盘恒大、融创年等出险房企旗下项目股权的，也多来自国资背景的地方城投和城建平台。

作为央企的招商蛇口，此前也已多次向出险房企出手相助。4月2日，招商蛇口与佳兆业、长城资产签署了战略合作协议。拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

内容之一是以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础，设立三方合作平台共同开发。

各方还约定在存量商住开发、商业综合体通过股权合作、资产转让、联合运营等方式盘活资产，并加强在文旅、邮轮等层面的合作。

此次与半岛城邦的合作，也是招商蛇口今年以来公开披露出手援助的第二家出险房企。

事实上，对于出险房企的收并购与合作，招商蛇口董事总经理蒋铁峰在3月份的业绩会上就指出，“招商蛇口现在在与多家房企进行接触，如果有并购方面实质性的进展，将会及时通过合规途径与大家分享相关进展。”

为了更好地增强实力以纾困困境中的房企，近日，招商蛇口还与招商平安资产联手。双方签署《战略合作协议》，拟在优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等领域建立战略合作关系。

据悉，招商平安资产将协调其管理的合伙企业向招商蛇口支付合作意向金不超过人民币40亿元。

而双方合作的内容之一，便是共同对存在流动性危机的困境地产项目进行调研、梳理及研究，通过资产转让、股权合作、联合运营等方式参与困境地产项目的重组盘活，实现困境地产项目的价值最大化。

在对佳兆业和半岛城邦的两个纾困案例中，是否跟招商蛇口与招商平安资产的这次合作有关，值得细细考究。

资料显示，招商平安资产成立于2017年3月10日，是经深圳市人民政府批准设立，并经中国银监会核准的深圳市首家具有金融机构不良资产批量收购处置业务资质的地方资产管理公司。其截至2022年3月31日的净资产为49.67亿元，总资产215.21亿元。

目前，招商平安资产由深圳市招融投资控股持股51%、中国平安(601318)人寿持股39%、深圳市投资控股持股8%、中证信用增进股份持股2%。其与招商蛇口的实际控制人同为招商局集团。

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