深圳次轮土拍量价齐升,热度微降、规模化国央企强势

2022-08-05 08:59:05 克而瑞地产研究 微信号 

深圳今年第二轮土拍与第一轮的“火热”相比,热度有所回调、并逐步回归理性。

◎  作者 /谢杨春、吴嘉茗

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8月4日,深圳本年度第二次集中出让共计16宗含宅用地,与首轮溢价“全部封顶”相比,本轮土拍热度有一定程度的回调,但横向对比22城来看,深圳地市热度依然处于高位,整体可谓量价齐高。

最终,本轮共成功出让14宗含宅用地,“国家队”再次“包场”。共计成交总建面158万平方米,总金额达到339亿元,整体溢价率9.33%,另有2宗地块流拍。

次轮供应面积大幅增加

“持续让利”下部分地块销售限价提升

第二轮深圳共挂牌16宗地块,总建筑面积179.9万平方米,是集中供地以来供应量第二高的轮次,仅次于去年第二轮集中供地。在今年首轮土拍高热之下,提升土地供应量,有助于缓解深圳供需不平衡的局面,保持土地市场的稳定。

本次土拍政策方面依然沿用了“三限双竞+摇号”的竞拍方式,保持禁马甲等要求。值得一提的是,二轮土拍政府持续“让利”,即继续提升销售限价,减少了一二手房倒挂的情况,多宗地块的销售限价对比之前成交的项目或周边二手房价有所上涨,例如宝安区沙井地块住宅销售限价47950元/平方米,较周边云海臻府的销售限价提升了近2000元/平方米,龙岗区龙岗中心城的宅地销售限价44563元/平方米,但周边的二手房指导价在4万元/平方米左右。销售限价的提升,给市场和房企带来了更加乐观的预期,且一定程度上增加了房企的盈利空间。

摇号与流拍互现

二轮土拍从火热回归理性

在深圳长期宅地供应稀缺的情况下,今年首轮集中供地以8宗地块全部触及最高限价火热收场,而从第二轮来看,随着供应增多,土地市场从火热回归理性,但整体热度依然高于其他城市。

本轮共有5宗地块进入摇号环节,其中宝安新安A003-0434地块人气最高,参加摇号的房企高达10家,此外南山前海T102-0410地块、龙华民治A806-0400地块的摇号房企均超过5家;还有4宗地块在到达最高限价后,通过竞自持建面成交,本次土拍触及最高限价的地块共达到9宗,幅数占比达56%,土地触顶成交的现象在深圳土拍中依然极其主流。

此外,溢价成交和底价成交地块分别有2幅和3幅,另外还有2宗流拍地块,也是深圳集中供地以来第二次出现流拍的情况,主要原因是地块自身素质相对较弱,坪山石井G13305-0046地块周边配套较弱、环境较差,宝安中心A001-0212地块则是由于商业占比过大导致流拍。

盈利空间持续提升

房地价差较首轮提升20%

以实际可售楼板价计算,深圳本轮的土拍的整体盈利空间进一步提升,剔除商住地块后,13宗成交的纯住宅用地平均地价房价比为0.49,较今年首轮下降0.01,变化幅度较小,但平均房价地价差达到29000元/平方米,较首轮提升20%,给房企留出更高的盈利空间。

值得一提的是,对比摇号成交的地块和其他地块来看,摇号成交地块有更高的房价地价差:摇号成交的5宗地块,地价房价比都在0.55以上,但房价地价差高达29000-47700元/平方米,无疑比其他地块盈利空间更高,也是这些地块在“三限”情况下引起激烈竞拍的原因。

尤其南山前海板块T102-0410地块,剔除移交和自持建面后,成交实际楼板价59398元/平方米,地块毛坯限价为107100元/平方米,与地价之间的价差高达47700元/平方米,盈利空间相当可观,且地块区位优势显著、土地供应量较小,未来项目的去化可期。

国/央企包揽近八成地块

华润是深圳一、二轮“最大赢家”

本轮深圳土拍的拿地房企依然以大型国央企以及地方平台公司为主,尤其国企央企表现瞩目,14宗成交地块中,国企央企拿地占10宗,还有1宗由联合体形式竞得,合计包揽本次土拍近八成地块;民企参拍积极性甚低,根据不完全统计,本次报名的20余家房企中,仅有少数两三家是民企,最终也并未拿地。

分企业来看,华润以总价118.77亿元(全口径金额)共竞得4宗地块,成为本次土拍的最大赢家。3宗独立拿地和1宗联合体拿地,其中本次总价最高的龙华民治A806-0401地块也由华润收入囊中。结合首轮华润在光明区获得2宗宅地来看,既体现了华润在深圳积极拿地的投资态度,也展现了较雄厚的资金实力。

与华润相比,越秀本次拿地的“运气”格外好,通过摇号竞得2宗地块,包括本轮土拍中最热门的宝安中心区A003-0434号地块,以及宝安区西乡A104-0147号地块,两宗地金额合计41.1亿。

此外大型国企央企中招商、保利、中海等均有所斩获,招商的拿地金额也高达82.3亿元;深圳本土平台公司深振业、特发集团和深业+深铁联合体也各竞得1宗地块。

整体来看,深圳今年第二轮土拍与第一轮的“火热”相比,热度有所回调、并逐步回归理性。但实际上,虽然本轮土拍的主力仍是国企央企,但拿地房企中品牌、规模房企的比例更高,土拍进一步回归市场化。虽然出现了流拍、底价成交等现象,这与土地供应量增多不无关系,整体来看,深圳土地市场依然十分火热。

从企业端的表现来看,控制土地供应量、提升供地质量是提高房企拿地积极性的最佳方式,对于优质地块,即使总价较高,资金实力雄厚的国企央企仍有很高的拿地意愿。

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