环京楼市房价腰斩，10年冷暖人来人往

　　“成交量回来了，但房价还是波澜不惊。”

　　8日晚间，看到微信朋友圈传出“廊坊全面取消限购限售”的消息，在燕郊扎根数年后已经带着孩子回到黑龙江老家的王平心里并没有太大波澜。

　　燕郊，隶属于河北省廊坊市三河市，与北京通州隔河相望，距离北京国贸也只有1个小时车程，被数以万计北漂客冠以“睡城”之称。十年前首次明确要将通州打造为“功能完备的城市副中心”，“睡城”醒来。多重利好之下，在这个“披着县城外衣的、被京津包夹的省际飞地”，房价一度涨至3.4万～4万元/平方米，吸引了众多北漂刚需族和投资客入场。

　　“但很快，楼市泡沫被刺破，概念上的利好也开始被透支。”王平告诉第一财经。2017年6月，廊坊限购升级，随后楼市成交规模和成交均价迅速回落。2019年末，新冠疫情暴发，作为京畿要冲，燕郊人入京关卡重重。王平们开始意识到“燕郊终究还是河北的燕郊县”这一事实。本就降至低点的燕郊楼市遭遇更严重的“信心危机”。

　　进入今年6月，京冀两地疫情趋稳，燕郊楼市迎来几度调控松绑，筹备已久的轨道交通22号线（平谷线）也进入全面建设阶段，但王平却选择了在此时“逃离燕郊”。

　　“买房7年，房子总资产从2017年初的高点贬值近200万元，而疫情成为压垮我们家的最后一根稻草。疫情三年，我算是失业两年半，只好打零工。趁着假期，先将孩子迁回老家，而在燕郊的房子，等稍有起色时，我就会选择脱手。”

　　留下还是离开

　　9日，“廊坊全面取消限购限售”的消息引起社会广泛关注。该消息来自于“廊坊政务”官方平台近日发布的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》“明白卡”。根据措施第一条，取消户籍、社保（个税）等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件，对“北三县”（燕郊、大厂、香河）和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

　　不过，多名当地中介人士告知记者，官宣之前，最迟从去年7月底开始，外地人在北三县买房，实际就没有社保要求。

　　“这早已不是新闻。”当地链家某门店的房地产经理人对记者介绍称，今年6月17日，廊坊市人民政府官网公布了《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》（下称“措施”），其中第一条显示为“略”。当时就有不少分析人士预判这条没有公开的措施与限购政策松绑有关。而此次官宣，大概率是为了提振市场信心，吸引更多北漂刚需群体来环京地区购房。

　　“可是，燕郊对于北漂们的吸引力还在吗？”王平问。

　　在王平看来，自己算得上是“不服输”“挣扎到最后”的燕郊北漂。7年前，正值孩子入学，而2015年北京的落户政策较前后两年都更为严格。既不符合北京适龄儿童入学政策，又不想错失孩子成长期，王平夫妇决定转战燕郊，在当地购买了一套总面积约97平方米的两居室。

　　那时候，燕郊房价并不高。王平所相中的二手房单价约9000元。咬咬牙，他们凑齐了全款。随后，王平的爱人在燕郊做起了全职妈妈，照看孩子，而他则每天往返于京冀两地，白天在北京某私企做食品销售，晚上回燕郊和家人团聚。虽然辛苦，但燕郊的房产为王平提供了一份安稳，也让北漂多年的王平夫妇真正有了家的感觉。他们还畅想着，等孩子长大后，在燕郊置换一套改善型学区房。

　　2017年之后，随着当地楼市大环境遇冷，他所持的当地房产由高点时的3.5万元/平方米回落至1.5万元/平方米。2019年年底，新冠疫情暴发，公司业绩不景气，他被裁员了。失去稳定的收入来源之后，一家三口的生计只能依靠王平打零工的收入和此前积蓄勉强维持。

　　即便如此，王平依然没有放弃在燕郊长期生活的打算。2021年3月，在燕郊“放开二手房落户”的消息传出后，他还一度考虑在燕郊落户。

　　但去年下半年开始，他在燕郊养老的执念被彻底动摇。首先，部分环京房企的资金链出现问题，一些楼盘项目逾期交付、停工乃至烂尾，连去年上半年在环京地区的“销售冠军”华夏幸福(600340)也被传出爆雷，悲观情绪席卷身处燕郊的北漂一族。

　　紧接着，今年年初和二季度，北京两度暴发局部聚集性疫情，其中，第二波疫情持续时间长达2个月。出于防控需要，环京通勤人员的来返京政策被数次收紧。

　　对于王平而言，“二季度以来，我们全家基本就是零收入了。”

　　屋漏偏逢连夜雨。不久前，王平家中老人因病需要在老家住院。7月份，趁着孩子放假，王平全家终于做出“逃离北三县”的决定。

　　房价跌回7年前

　　与疫情影响下北漂客在北三县置业信心进一步下挫形成对冲的是，2020年以来，政策面和信贷面的利好消息开始多了起来。

　　2020年5月，廊坊市人民政府印发《关于进一步深化户籍制度改革的意见（试行）》的通知，首都周边城镇、大专以上学历等人才可以凭相关学历、人才绿卡、资格证书等，办理廊坊市常住户口。

　　多名当地中介人士对记者透露，2020年年中开始，北三县对外地人的新房限购政策实际放开，这为部分开发商“解套”和外地刚需购房者抄底交易提供了契机。

　　2022年以来，外地人在北三县买房的信贷政策开始逐步松绑。商业贷款方面，目前，北三县首套首付比由30%降至20%、利率最低降至4.25%，二套房首付比例也由50%降至30%。

　　北漂（河北）置业有限公司负责人刘书磊向记者提供了一组数据，以燕郊为例，去年3月，当地二手房成交量达到700套，为2017年限购以来月度成交量的峰值。今年，除疫情影响月份外，月度成交均值在700～800套。

　　“成交量回来了，但房价还是波澜不惊。”一名香河房产中介无奈地表示。

　　根据易居研究院最新统计，截至二季度末，今年廊坊市新房均价跌破万元，同比下跌8.2％。

　　在廊坊环京地区中，燕郊距离北京最近，区位优势更明显，房价也一直位居北三县榜首。即便如此，据刘书磊介绍，2018年以来，当地房价几经波动，与限购前相比，总体处于谷底。2022年，当地房价有所企稳，但整体来看，依然跌回2016年之前的水平。

　　贝壳研究院最新研报显示，截至今年7月初，廊坊的城市住房空置率达到19％，在所监测重点城市中仅次于南昌，高于15%的警戒线。“总体而言空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。”贝壳研究院称。

　　环京楼市还会回暖吗？

　　中国城市规划设计研究院原院长、中央京津冀协同发展专家咨询委员会专家李晓江在接受第一财经采访时称，无论是推动环京北三县和北京通州区一体化发展，还是建设雄安新区，其目的都是为了治理北京大城市病，将非首都功能疏解出去，推动京津冀协同发展。最关键的，在于能否解决人口的通学和通勤需求。

　　环京北三县和北京通州区一体化发展的规划提出得更早，但落地速度却一度趋缓。不过，2019年以来，廊坊北三县与北京公共资源“一体化”的步伐开始加快。

　　教育方面，2019年11月，人大附校大厂校区开始建设，预计于2023年9月完成交付。

　　2020年3月17日，国家发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，其中明确，到2035年，基本公共服务基本实现均等化。

　　交通方面，2022年7月，北京市发展改革委批复轨道交通22号线（平谷线）北京段可行性研究报告，按照计划，项目将于2022年年底前实现全部车站进场施工，计划2025年建成通车。

　　“家里等着用钱，我或许等不到地铁建成后再将燕郊的房子卖出去了。”王平告诉记者，等到燕郊二手房流通性有些起色后，他就会把房子卖出去。

　　（应受访者要求，王平为化名）