早读拾光（8.11）丨龙湖否认商票逾期传闻 万科拟发行20亿绿色中票

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　　朱荣斌：房地产行业会一直在 不会垮掉也不能垮掉

　　海南雅诚房地产开发有限公司董事长朱荣斌在直播间表达了对当下楼市问题的关切，并且表示“还是要坚信房地产行业会一直在，不会垮掉，也不能垮掉。”

　　过去，房地产行业经历了一系列的调控，如今企业纾困也是很复杂的过程，“如今稳楼市举措特别好，同时还要看到中国经济仍然处于成长的大周期内，还是在向上发展的阶段，所以坚定地看好行业，行业未来仍然值得期待。”朱荣斌表示。

　　他认为，买房牵扯了千千万万家庭的利益，企业不管是多困难都应该把交楼放在首位，并由政府监督，对于行业保交楼，朱荣斌很有信心。他说，“住房是长期消费品，不是日用品，房企对购房者负有责任，企业想躺平也躺不平，不能躺着解决问题，大家还是要坚持，不管多艰难，都要付诸行动，解决问题，政府也应该鼓励企业积极解决困难。”

　　乐乎于洪胤：保障性租赁住房REITs推动下，或能真正进入租赁发展元年

　　政策利好、资本助推、需求真实存在；走过变革洗牌与野蛮生长的租赁及公寓行业，如何下好每一步棋？

　　于洪胤认为，目前对于长租公寓的发展方面，确实给了很好的政策解决窗口，对行业健康发展非常有利。比如在贷款、REITs的出口等金融层面的政策支持。

　　于洪胤指出，当前整个行业在回归理性，大家都在关注质量发展。即使乐乎是一个轻资产托管公司，也不再追求规模，而是看单个项目的利润和单个项目给这个资产带来的坪效究竟贡献到什么水平。

　　于洪胤指出，保障性租赁住房REITs口子一开，市场化的口子应该也会在可见的未来打开。在此推动之下或能够真正进入到租赁发展元年。

　　碧桂园服务黄鹏：要从三个角度进行物业服务重构

　　黄鹏从三个方面提出物业服务重构的观点。第一，从精益管理的角度；第二，从价值运营的角度；第三，从回归初心的角度重构服务。

　　黄鹏表示，对于物管走到今天这个阶段，还是非常坚信物管是一个长期主义的事情，不急于今天、不急于一时，房地产只是它众多供应的一个方面，国外最长的企业生存的是270多年，最早的一家起源于乾隆时期。物管百年之后一定还在，但是服务的形式、内容、产品都会发生变化，也许企业也会发生变化，但本质、使命和初心没有变化，就是始终为业主提供美好的服务，创造美好的服务产品，不断地更新、创造，就一定能够等到物管重新腾飞的时刻。

　　管公司，也不再追求规模，而是看单个项目的利润和单个项目给这个资产带来的坪效究竟贡献到什么水平。

　　合景悠活王建辉：信息处理效率是物企破局之道

　　王建辉表示，后疫情时代的到来，也改变了很多物业服务的方式。信息处理效率是物企破局之道。他指出，数字触点优化对客服务以达到服务重生。未来的物管服务要做设计，设计要围绕着成本、效益、用户满意度等维度。但要重点关注三个触点，一是物理触点，二是人际触点，三是数字触点。最重要的是数字触点，再过5年，将看到整个行业关于数字触点的重生。

　　数字运营激发组织变革带来组织重生。王建辉认为，这种组织重生会呈现四个特征，一是共享服务、二是集中管控、三是简单规则、四是员工自驱。

　　合生创展罗臻毓：预计行业还要经历一段时间阵痛

　　他认为，行业违约事件的发生源于疫情，调控政策的出台以及包括三道红线在内的收缩性金融政策的影响，尽管目前一些积极利好的政策已经发布，但难以快速改变行业现状。

　　“过去，房地产行业习惯了高杠杆、高周转的模式，但房地产所遭遇的冲击也代表着这种经营模式已经走到头了，任何经历过行业风暴生存下来的房企都不应该在对这种经营模式心存希望和幻想。另一方面，城市化进程已经发展到一定阶段，人口也在经历萎缩，房企应该认识到这一点，做好转变经营模式的准备。”罗臻毓总结称，行业预计还要经历一段时间的阵痛，风暴之后，阳光再出现之时，将看到一个更成熟的市场和新的经营管理模式。

　　奥陆资本蔡金强：不能仅救市场不救房企

　　蔡金强首先指出，房地产市场没有岁月静好，也没有独善其身。不是说民企已经接近团灭，国企或半国企就可以兴高采烈。现在情况是“覆巢之下岂有完卵”的局面。

　　从房企的经营性现金流出发，蔡金强分析了当前房地产市场面临的困境与破局之道。他认为地产是一个资金密集的行业，看现金流是最为准确的。融资性现金流、经营性现金流和投资性现金流这三个方面中，融资性现金流和投资性现金流基本上没有好的，决定能活多久或者说决定房企幸福指数的是经营性现金流。

　　但蔡金强指出，今年上半年大部分公司的经营性现金流为负，无论是最牛的央企、国企，还是半国企，民企更不用说，正数者应该是凤毛麟角，比珍稀动物还少。而且真实的负数应该比报表还要大不少，今年下半年这个数可能还会再扩大。

　　他分析道，经营性现金流的流入有销售回款，现在前100的地产公司销售是跌至了49%，前10也跌了40%，在销售回款方面连去年同期的一半都没有。而流出主要包括土地款、建安、利息、税费跟三项费用及其它，这5个大项里面，有两个是省不了钱的，一个是建安，一个是利息。建安占经营性现金流通常比例大概是40%到60%左右，如果是前10大的公司可能是30%多到60%左右。土地款方面，今年房企拍地已经非常少，现在前10的地产公司买地金额只有以前的大概3、4成左右。

　　蔡金强认为，去年住宅的销售总规模是16万亿，今年上半年是5万多亿。如果不进行一个及时的策略上的变化，仍然坚持救市场不救企业，住宅市场的销售规模就会从去年的16万以降到今年的10万亿，降到明年的7、8万亿。

　　蔡金强指出，等销售的大幅快速回暖，时间上已经等不及，必须在融资端，融资性现金流进行当机立断的补充，也就是必须救企业，甚至是优质的民企。应该要重建市场的信心跟信用，在整个大的游戏里面，房企是作为链条连接地方政府、供应商、建筑、金融机构和买房人，民企在这里面占了6成，如果民企团灭，这个市场就不会继续下去。

　　房企要闻

　　多位高管辞职 证监会认定海航控股(600221)信息披露存在违法行为

　　海航控股收到中国证监会《行政处罚事先告知书》，证监会认定海航控股违规披露非经营性关联交易及资金占用事项的违法行为；另外，其子公司兴航融投被判令承担质押担保责任。

　　龙湖集团：不知悉股价异常波动原因 没有逾期商票待兑付

　　龙湖在公告中再次澄清，目前到期商票都已经兑付，没有任何逾期支付。

　　上海票据交易所：龙湖集团无商票违约和拒付记录

　　截止2022年8月10日，龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。

　　美好置业(000667)总裁吕卉辞职 李俊锋接任

　　经董事会审核通过，同意聘任聘任李俊锋先生担任公司总裁；聘任徐平利女士担任公司副总裁，任期自董事会审议通过之日起至第九届董事会任期届满之日止。

　　万科拟发行20亿绿色中票 用于绿色建筑相关项目建设

　　品种一期限为3年期，初始发行规模为人民币10亿元；品种二期限为5年期，初始发行规模为人民币10亿元；两个品种间可进行回拨，回拨比例不受限制。

　　中国泛海所持民生控股(000416)1.2亿股被轮候冻结 占所持股份比例100%

　　中国泛海控股(000046)集团有限公司持有民生控股股份有限公司股份119981428股，占公司总股本的22.56%。本次被轮候冻结股份数119981428股，占其持股数量的100%，占公司总股本的22.56%。

　　保利置业50亿元小公募公司债状态更新为“已受理”

　　债券品种为小公募，拟发行金额50亿元。承销商及管理人为华泰联合证券有限责任公司、中国国际金融股份有限公司、中信证券(600030)股份有限公司。

　　惠誉：上调时代中国控股评级至“CC” 将继续面临流动性挑战

　　惠誉将中资房企时代中国控股有限公司的长期外币发行人违约评级（IDR）和高级无抵押评级从“C”上调至“CC”，回收率评级仍为“RR4”。

　　业绩发布

　　阳光100七月实现销售额8700万 前7月累计7.63亿

　　2022年7月，阳光100实现销售额约为8700万元（包括小股操盘项目1100万元），同比下降55%，环比下降62.8%；实现合同销售面积约为6446平方米，同比下降57.9%，环比下降约54%。

　　滨江服务预计上半年经调整公司权益股东应占利润同比增长超35%

　　滨江服务截至2022年6月止6个月经调整公司权益股东应占的利润（剔除本年度集体源泉税影响）将较去年同期增长超过35%，公司权益股东应占的利润将较去年同期增长超过25%。

　　中国奥园前7月未经审核物业合同销售额160.1亿元

　　去年同期的中国奥园前7月销售金额为771.9亿元，实现销售面积684.3万平方米。

　　亿达中国1-7月销售金额为11.77亿 7月销售金额1.58亿

　　2022年7月，亿达中国的合约销售金额约为1.58亿元，同比下降53.66%，环比增长19.69%；权益合约销售金额约为1.33亿元，同比下降58.04%，环比增长9.91%。

　　禹洲集团前七月累计销售金额239亿元 单月销售29.52亿元

　　另外，截至2022年7月31日，集团累计的认购未签约金额约为人民币4.45亿元。

　　九龙仓集团上半年股东应占盈利5700万港元

　　截至2022年6月30日，九龙仓集团录得基础净盈利港币4.28亿元（2021年：亏损港币3.6亿元）。若计入投资物业重估亏损及其它未变现会计收益／亏损，股东应占集团盈利为港币5700万元。

　　港龙地产1-7月销售额74.8亿元 单月实现销售约4亿元

　　港龙地产于2022年7月单月共实现合同销售金额约人民币4亿元，同比下降83.03%。2022年1月至7月共实现合同销售金额约人民币74.8亿元，同比下降62.99%。