民生银行王静文：7月房地产指标全面回落，市场继续寻底

　　8月15日，国家统计局发布了前7月全国房地产开发投资及房价数据。

　　中国民生银行(600016)研究院宏观研究中心主任王静文在解读数据时提到，1-7月房地产开发投资增长-6.4%，较1-6月的-5.4%继续下滑，弱于市场预期。7月当月开发投资同比-12.3%，较上月的-9.4%继续回落。

　　从销售端来看，7月单月商品房销售面积同比-28.9%，较6月的-18.3%继续下滑；商品房销售额同比-28.2%，低于6月的-20.8%大致持平。7月居民部门中长期贷款新增1486亿元，仅为去年同期的37%。房地产交付风险抬头，以及此前积压的购房需求释放殆尽之后，居民购房意愿继续下降。

　　从生产端来看，在地方政府加大保交楼支持力度之后，施工和竣工略有好转，但房企新开工意愿仍然低迷。7月施工面积同比-44.3%，好于6月的-48.1%。7月竣工面积-36.0%，好于6月的-40.7%。7月新开工面积同比-45.4%，弱于6月的-45.1%。

　　从资金来源来看，无论是银行贷款、自筹资金还是以按揭和定金为主的其他资金，7月增速全面下滑，显示房企获得资金渠道仍然受阻。7月房企到位资金同比-25.8%，较6月的-23.6%继续下滑。其中国内贷款同比-36.8%，弱于6月的-32.1%；自筹资金-20.6%，弱于6月的-17.5%；其他资金-26.6%，弱于6月的-25.6%。

　　从价格来看，70个大中城市中，7月新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个。除一线城市商品住宅销售价格微涨之外，二三线城市整体呈下降趋势。

　　“7月房贷利率和放款周期均在下降，但并未对市场形成有效提振。7月103个重点城市主流首套和二套房贷利率降至4.35%和5.07%，已低于2015年水平，按揭平均放款周期亦降至2019年有记录以来最低，但并未扭转各方预期。国房景气指数也由上月的95.4%下降至95.3%，继续刷新2016年初以来的最低水平，市场仍在艰难寻底。”王静文表示。

　　7月28日中央政治局召开会议上，将全年增长目标调整为“保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果”。在这一目标导向之下，会议延续了4月政治局会议“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的要求，注重现有政策的落地见效，暂未出台增量政策。

　　在王静文看来，以下几方面要点值得密切关注：

　　一是防疫情基调并未放松，但强调了“保证影响经济社会发展的重点功能有序运转，该保的要坚决保住”以及“要做好病毒变异跟踪和新疫苗新药物研发”，这是在吸取上半年经验教训基础上的“以空间换时间”之举。

　　二是稳经济着眼于现有政策的落地见效。其中财政政策要求“用好地方政府专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额”，货币政策“要保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持，用好政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金”，都是既有政策的延续，并未推出增量政策。

　　三是防风险重点涉及“保交楼、稳民生”以及“妥善化解一些地方村镇银行风险”。会议将“保交楼”提升到“安全底线”高度，并强调“压实地方政府责任”以保交楼、稳民生，并“用足用好政策工具箱”以稳楼市，预计下一阶段各地将继续出台房地产维稳政策。

　　四是对平台经济监管继续放松。会议要求“完成平台经济专项整改，对平台经济实施常态化监管，集中推出一批‘绿灯’投资案例”，意味着近两年的严监管告一段落，接下来将是疏导和发挥其积极作用的阶段，通过“绿灯”机制稳定各方预期。

　　五是对经济大省提出了新要求。会议指出，“经济大省要勇挑大梁，有条件的省份要力争完成经济社会发展预期目标”。实际上，7月初的东南沿海省份政府主要负责人座谈会上，已明确要求东南沿海5省市要继续挑起国家发展、稳经济的大梁，发挥保障国家财力的主力作用。