南京、济南等多地降购房门槛 短期内或将有更多城市跟进

　　8月12日，网传江苏省市场利率定价自律机制发布《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》，其中提到，下调商业性个人住房贷款首付比例，无房有贷、有房无贷的居民家庭，首付比例下调至最低30%，有房且贷款未结清的居民家庭首付比例降至最低60%。随后，包括工商银行(601398)、中国银行(601988)在内的多家银行证明了该消息属实。

　　根据决议，自2022年8月12日(含)起，新发放商业性个人住房贷款执行如下内容：

　　一、对南京市区(不含溧水区、高淳区)范围内，有下列情形之一的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于30%：(一)有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；(二)有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭。

　　二、对南京市区(不含六合区、溧水区、高淳区)范围内，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比调整为不低于60%。

　　此前南京已先后放松了限购及限售政策，如今限贷政策也有了放松。目前南京各大主流银行的首套房利率大多集中在4.25-4.45%，二套房贷利率集中在5.05%-5.25%，而二套房首付从原本的5-8成降至3-6成，购房门槛将大幅度下降。

　　不久前，央行发布2022二季度货币政策执行报告。其中关于房地产的表述称，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。这意味着，各地在落实差别化信贷政策（首付比例和利率水平）时，各地在不违背国家差别化的住房信贷政策的前提下，可根据本地实际情况，继续做出调整。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，由于三季度以来，受到国内本土疫情的再次冲击，经济增速显著下滑，经济的下行压力明显加大。在二季度货币政策执行报告中，央行对于国内经济展望强调了经济恢复基础尚需稳固。报告强调，工作总基调和要求中强调要“兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡。这种平衡在地产领域，就表现为差别化的住房信贷政策，更加灵活适度。

　　房地产基本面上，7月份，由于疫情反弹、部分城市出现停贷断供，房地产市场回升趋势受阻，重点30城成交环比下降16%，同比下降33%。 只有一线城市表现尚可，同环比微幅增长，26个二三线城市环比下降20%，同比下降38%，前7月累计同比下降47%，跌幅显著超过一线。市场情绪再次走低，特别是对期房的接受度明显降低，李宇嘉称，这也意味着，房地产市场需要在政策上进行纾困。

　　“房地产风险释放，从房企暴雷到停贷断供，意味着风险向金融领域、民生保障等纵深领域蔓延和传导，也意味着前期纾困的效果还待提高。下一步，保交楼已经上升到重要地位，未来的各项纾困必须要见到实效，而不能踌躇不前。这就必须要让市场保持一定的活跃度，才能让被纾困项目能通过盘活销售而实效资金平衡，才能激励各类市场主体（包括AMC）有积极性介入，并能够全身而退。”李宇嘉表示。

　　因此，在李宇嘉看来，南京房贷新政，意味着热点二线城市房贷政策回到了上一轮宽松时（2015-2106年）的态势，即对认房又认贷的严格政策进行调整，目的是降低首付门槛，鼓励换房和改善型需求，对需求端进行激励，以提振市场预期和信心。

　　同日，同属于江苏省的苏州和无锡也传出对二套房首付比例大幅松绑的消息，下调了二套房的首付比例。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次三城政策体现了非常明确的放松导向，政策都提及了首付降低、鼓励多贷；另一方面，这也说明中国近期房地产销售数据并不好，各地压力较大，从鼓励购房的角度出发，必然要进一步松绑。

　　此外，山东济南济南住房公积金中心在官网上也发布通知称，在济南市行政区域内购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%。

　　李宇嘉称，此举亦是楼市松绑举动，使得改善型需求，不被高杠杆抑制而难以实现。在当前预期较低落，居民未来收入稳定性和增长下降，杠杆抑制会加重楼市下滑幅度，松绑改善需求杠杆，能稳定需求的同时还能促进房屋流转。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，短期或将有更多城市跟进楼市进一步松绑。