地产上空的秃鹫

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8月11日，龙湖开盘大涨近10%，用数据正面回击机构做空疑云。

回顾昨日“惊魂”，这家财务最优质的民营房企意外遭遇做空，盘中最低跌至20.1港元/股，报收于20.9港元/股，跌16.4%，股价创下近3以来新低，单日蒸发超200亿港元市值，几乎相当于蒸发了一个中国恒大。

当日傍晚，龙湖集团紧急召开投资者电话会，许久未现身的吴亚军亲自坐镇，并淡定从容回应称，“对股价大跌公司没有太在意，是市场惊慌造成的，企业根本没有出什么状况。”

过去一年多以来，做空者逐渐形成了针对内房股的完整做空套路。买空者先大量卖空股票和债券，然后通过各种渠道放消息，股债大跌，再低价平仓，赚钱巨额利润。

在信心脆弱的氛围里，这些“做空”动作，或真或假或夸大，但折射出整个地产行业正处于艰难时刻。一个小小的传闻，哪怕一张没有出处的截图，都有可能是压倒骆驼的最后一根稻草。从而放大恐慌情绪，造成外界对于企业经营层面的一些误解。

一些金融圈人士透露，之前有团队专门做空恒大商票，通过媒体大量发布恒大负面，把商票的价格打下来，然后低价收入。只是他们没想到，这一次闹的太狠，所引起的连锁反应，直接击垮了恒大的现金流，商票也无法兑现了。

以往人们常说，“苍蝇不叮无缝的蛋”，但现在就算是稳健的企业，也有“秃鹰”在上空盘旋。在龙湖之前，旭辉、碧桂园、金地等优质开发商都有过类似的跌幅和遭遇。

伴随行业走弱，有业内人士表示，能够做空的地产股真的不多了，这也使得“秃鹫们”只能将目光锁定于健在且股价较高的民营优质房企身上。

狙击“优等生”

此次龙湖的暴跌，主要源于两个猜测：一是，部分自媒体传言，龙湖商票存在逾期情况；二是，瑞银发布的一份报告称，对碧桂园、万科、龙湖、旭辉的自由现金流进行了质疑，并将龙湖的评级由“买入”下调至“中性”，目标价从57港元下调至25.7港元。 

“商票谣言+做空报告”是做空机构的惯用伎俩。根据目前市场上的种种表现，龙湖大概率遭遇“做空”。

唯一权威的商票信息查询平台——上海票交所，在8月10日晚间罕见发文为龙湖正名，其称，“近日，网传龙湖集团控股有限公司存在大量商票"逾期"记录，经核实，截止2022年8月10日，龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。”

同日更早些时候，龙湖集团董事长吴亚军亲自出山，召开投资者电话会议。管理层同样回应商票“逾期”消息，称这是完全的谣言，关注到相关源头，已经准备追诉。龙湖从去年开始完全不做商票。现在商票余额7亿，年底前逐步兑付到位。

吴亚军将股价下跌原因归于市场惊慌，“今天（8月10日）股价大跌，我们本身没有太在意，这是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。”

而对于瑞银的那份报告，业内人士称其相当滞后且不够专业，“龙湖连续六年成为绿档房企，其年销售额不到碧桂园和万科的一半，在手现金却是万科的一半有多”“2021年，龙湖现金短债比高达6.11倍，这个安全系数，超过了所有房企。”

但或许也是因为数据过于坚挺，它自然也成为了做空者眼中的头号目标之一。换言之，相比其他房企，龙湖的股票有更大的做空空间，可以使他们赚得盆满钵满。

据乐居财经统计，暴跌当日，龙湖做空成交比例成倍拉升，做空股数直接从9日的79.15万股拉升至10日的922.2万股，一天之内翻了11倍多，占流通股数的21.5%。异常的数据背后，也证明了确实存在做空的可能。

龙湖，并不是瑞银第一家“做空”的内房股，它还曾发布涉及世茂、新城、旭辉等房企的做空报告。例如，3月14日，瑞银发布研究报告，将旭辉控股股票的评级由“买入”调整至“中性”。

其在报告中称，由于开发商的违约风险不断上升，旭辉合作项目多且合作伙伴多为民企（存信用风险）或金融机构（存挤兑风险）的民营房企，因此面临的潜在风险大。紧随瑞银报告及内房股遭遇空头，旭辉股价连续两日大幅下挫。

随后，旭辉控股董事局主席林中看完报告后，怒怼瑞银“做空”，认为“他们把这个负债放大了，吓金融机构......按理来说，机构应该讲得比较科学和准确，而不是在这个时候落井下石。”

除了龙湖、旭辉、新城这些优质民企遭做空，连“地产一哥”碧桂园也被做空机构盯上。

自碧桂园被惠誉和穆迪调整评级以来，便陆续有机构开始做空碧桂园。它们瞅准这家巨头房企略显疲态之时，散播负面消息，伺机出动、制造恐慌，从中套利。

甚至做空者还盯上了有国资背景的金地。8月伊始，金地集团(600383)的股票价格与债券价格不断波动。首先是股价连续阴跌一周，从8月1日开盘11.41元/股，下跌至8月5日收盘的10.41元/股。同时，金地多只债券再次大幅下跌，甚至有的债券盘中一度触发停牌。

对于股价和债券价格的波动，有市场人士分析称，“近期有资本通过做空金地，先低价买入，等到公司消息澄清后、债券价格上涨再高价卖出套利。”但对于做空者的身份，外界并没有确切的说法。

不禁感叹，现在要做空一家房地产公司，真的是太容易了。因为整个的房地产行业，真的是太缺信心了，一点风吹草动就风声鹤唳、草木皆兵。

盘旋的“秃鹰”

此次龙湖管理层在回复外界提问的时候，说了一句意味深长的话，“龙湖大跌在静默期、敏感期，我们也不能买。”

的确，一旦处于财报的披露前夕，上市公司便进入了阶段性的“静默期”，地产商有些信息不能披露太多，只能欲言又止，捍卫市值的能力受限。也正因为于此，部分机构迎来了做空地产股的最佳窗口期。

于是，连被列为民企示范的旭辉、碧桂园、龙湖，以及顶着“招保万金”招牌、比以往更为进取的金地，都陆续被做空。一般而言，遭遇做空的当天，地产股的股价均会有不同程度的下跌，并进入较为漫长的修复周期。

据乐居财经统计，近两月间，上述三家民企的股价跌幅，均在40%以上；金地的股价跌幅，也达到了16.85%。由此可见，覆巢之下，并无完卵。

环顾当下的行业环境，地产回暖不及预期、房企迎来还债高峰、融资还未开闸，有些地产商绷紧了资金链咬牙坚持，但仍不知道意外与明天哪个先到。市场上风声鹤唳，一点风吹草动就很容易引起哗然。

在这种情况下，做空机构任意一份研究报告，就能一石激起千层浪。近日瑞银报告对地产行业的冲击，已经充分地证实了这一点。而除了瑞银之外，无差别看空地产股的机构，还大有人在。

6月，穆迪将远洋集团的“Baa3”发行人评级列入评级下调观察名单；此外，海伦堡、碧桂园等一批房企，也均被穆迪调低了评级。

境外评级机构如穆迪、标普、惠誉等，常有降低地产股评级之举。据不完全统计，自去年下半年地产下行以来，三大国际评级机构，接连下调受评房企评级或展望达250余次。

尤其是穆迪，过去9个月，其对发行高收益债券的中国房地产开发商，进行了91次降级，创下新记录。相比之下，截至2020年12月底的过去十年，穆迪仅对此类公司进行了56次降级。

做空地产股的案例屡见不鲜。前有2019年初佳源国际、阳光100的股价闪崩，后有2020年3月，一位网名叫“一个有良知的地产人”，发布了一份对奥园的做空报告。去年以来就更多了，新力这类公司也难以幸免，甚至连房产服务商贝壳，也被浑水做空。

每一笔债务、存货，财报上的业绩增长数据、配股文件中的陈年旧账等，都能成为做空者的有力武器。以往人们常说，“苍蝇不叮无缝的蛋”，但现在就算是稳健的企业，也有“秃鹰”在上空盘旋，只是有时候外界都不知道他们是谁。

房企在反击

面对不断出现的做空，房企也采取了一些不同的措施，予以反击。最常见的做法，便是发表声明、展示流动性“秀肌肉”，与做空机构隔空喊话，展开较量。

龙湖发起了交流会自证清白：该公司从去年开始，已完全不做商票，现在商票余额7亿，年底前逐步兑付到位；目前为止到年底，所有债务都还清了，无未偿硬性债务，

后来，上海票交所发声，称龙湖无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。于是，流言不攻自破。

今年3月，针对瑞银提出的潜在风险点，旭辉也一一给予了硬核回应。尤其在表外负债规模方面，旭辉主动披露，其非并表项目权益后负债为251.3亿元，远小于瑞银推算的600-900亿规模。

在债务方面，3月，旭辉披露已购回本金总额7040万元、于2022年4月到期的6.70%优先票据，相当于原定发行该等票据的本金总额4.4%，加上之前回购的4900万元，累计已回购1.2亿元。

与此同时，林中等人也在马不停蹄地增持自家股票。仅在过去的7月份，旭辉控股股东以及部分高管，便已数次增持上市公司股份。他们对外表示，可能考虑日后于适当时候，进一步增持。

碧桂园也没闲着，此前一接到穆迪调低公司评级的消息，它便直接提前回购了一笔4.11亿美元票据，给予了回应。7月中旬，碧桂园又回购了估值偏离较大的公司债券，首期规模不超过10亿。

据统计，今年以来，碧桂园已累计购回优先票据本金总额5570万美元。截至5月5日，公司董事、监事及高级管理人员购买债券的累计金额，达到4016.02万元。

面对股债双跌，金地集团也于近日表示，公司现金流充裕，连续六年保持三条红线绿档。

据该公司此前公布，其子公司将以市场化方式在二级市场购买公司债券，首期规模不超过10亿元。同日，金地集团董事长凌克及部分核心管理人员，将继续购买公司债券，总规模不超过2000万元。

在行业的深度调整期，房企既要维持流动性，又要构筑流言的防御阵地，确是大不易。不过，如果是优质房企，那终将能经受住考验，穿越周期，迎来下一轮机遇。