房地产低位运行 因城施策力度有望加大，低迷情绪将缓解？

　　从国家统计局8月15日发布的数据来看，1-7月房地产开发投资、商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多指标增速同比继续下降，并且降幅有所扩大。单月来看，7月商品房销售面积和销售金额同比降幅均扩大。

　　业内人士认为，7月新房市场出现阶段性降温，短期各地因城施策力度有望加大，各地“保交楼”相关举措亦有望加速落地，预计后期房地产开发投资有望小幅边际修复，后期在建项目的监管将更加健全，保障新房市场的修复。

　　单月销售指标同比降幅扩大

　　国家统计局的数据显示，1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%。

　　“7月新房市场出现阶段性降温。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说，7月全国商品房和商品住宅销售面积环比降幅超过45%，销售额环比降幅均超过40%。累计来看，1-7月新房销售面积、销售额累计同比降幅较上月有所扩大。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也指出，7月商品房销售面积和金额单月同比降幅均扩大，较6月分别扩大10.6和7.4个百分点，单月销售规模仅高于今年4月。

　　对于新房市场短期销售下降的原因，许小乐认为，一是7月部分城市期房项目停工、延期交付使得购房者观望情绪加重，入市节奏放缓；二是房企冲刺半年销售任务结束，开盘量减少，市场销售季节性回落。

　　陈文静也认为，7月全国各地因城施策频次有所放缓，受季节性、部分城市延期交付项目增加、项目集中网签现象减少等因素影响，7月全国地产市场活跃度再次下滑，购房者置业信心不足，市场预期走弱。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，一方面，虽然最近房贷数据有所恢复，但市场信心没有全面恢复，购房者大部分没有信心入市，整体市场成交非常低迷。另一方面，因为2021年整体市场上半年萧条，下半年井喷，所以去年下半年整体数值较高。此外，由于部分地区项目延期交房，导致购房者全面谨慎。

　　7月28日，中央政治局会议强调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

　　陈文静预计，短期各地因城施策力度有望加大，未来将有更多城市跟进优化房地产政策，各地“保交楼”相关举措亦有望加速落地。与此同时，8月15日，央行中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，或对房地产市场的预期带来一定提振。从市场的角度来看，短期市场信心修复仍需一定时间，市场调整态势难改，全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。

　　开发投资和房企到位资金增速继续下降

　　从投资指标来看，国家统计局的数据显示，1—7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；房屋新开工面积76067万平方米，同比下降36.1%；土地购置面积4546万平方米，同比下降48.1%。

　　陈文静指出，伴随着销售端活跃度的下降以及市场预期的走弱，房地产开发投资额及新开工面积同比降幅继续扩大，7月单月房地产开发投资额降幅超12%，房屋新开工面积同比降幅保持在40%以上，降幅较6月分别扩大2.9和0.3个百分点，企业投资、开工意愿仍未改善。

　　许小乐还表示，7月销售回款下降叠加当月是多数房企偿债高峰，房企投资开工动力较弱。

　　不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开发投资数据虽然目前看压力较大，但随着各地稳楼市政策的推进，尤其是“保交付”方面的政策保障，后续此类数据依然有改善的空间。

　　从房企资金状况来看，国家统计局的数据显示，1—7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，同比下降28.4%；利用外资53亿元，同比增长20.7%；自筹资金31495亿元，同比下降11.4%；定金及预收款28575亿元，同比下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，同比下降25.2%。

　　在陈文静看来，短期来看，各地“保交楼”相关举措不断落实，项目复工情况或有所改善，房地产开发投资有望小幅边际修复。企业资金压力叠加销售恢复不明显下，企业开工力度及意愿或仍较弱。

　　展望后市，许小乐认为，7月部分城市新房延期交付事件影响新房市场的修复节奏，特别是市场基本面较弱的二三线城市，当前该事件已受到相关部委及监管机构的高度重视，地方政府也采取相应举措，多个涉事楼盘项目已复工，预计后期在建项目的监管将更加健全，保障新房市场的修复。