我被卷进烂尾楼，20万续建费该交吗？

图片来自受访者

曾因“我家住在烂尾楼”视频走红网络的西安烂尾楼易合坊，近日被曝复工还需业主缴纳20万元续建费。

业主在社交平台公布的重整计划草案显示，购房债权组房屋交付预计在今年12月31日前启动，选择以房屋交付方式受偿的购房债权人，需在办理不动产登记证前补交重整受理后发生的续建成本，但在7月份的两次表决当中，草案均未获通过。

根据中国房地产网报道，业主透露的续建成本为1800元/平方米，平均每户业主要交20万元。

这是一个烂尾长达8年的楼盘。2011年正式开售的易合坊原计划2015年交付，却在这一年因开发商资金链断裂而烂尾，2018年6月易合坊正式进入破产重整程序，但此后多年，业主们仍旧等不来复工。

续建费之所以引起争议，在于易合坊业主本是受害者，不仅没能获得赔偿，还要为项目的盘活背上更多的压力。不过，与400多公里外的郑州豫森城业主可能要支付的续建费比起来，易合坊只能算小巫见大巫。

在豫森城烂尾5年之后，业主们终于等来了接盘方郑州贸尔通商贸有限公司（下称“贸尔通公司”），但他们却怎么也开心不起来。

业主李明（化名）告诉时代财经，贸尔通公司在今年4月份向业主口头提出的要求是每平方米加价7000元左右，“买房的时候每平方米才7000来块，我们肯定不愿意出这个钱，因为开发商（把楼盘）搞烂尾了，欠那么多钱跟我们业主没有任何关系”。

在表达了反对态度之后，业主们重新陷入了漫长的等待。

旧改项目全面停工，上千业主被波及

豫森城是郑州市金水区大孟砦村城中村改造项目，项目占地约260.03亩，总用地面积218.18亩，其中包括66.41亩安置区用地和100.65亩开发区用地。2009年，大孟砦村启动拆迁；2014年，开发区商品房以内部认购的名义入市销售，均价为7000元/平方米。

根据公开信息及李明提供的资料，豫森城至少涉及了3家公司，其中，河南大京江房地产发展有限公司（下称“大京江发展”）是土地使用权人，河南大京江房地产开发有限公司（下称“大京江开发”）负责豫森城的开发建设工作，河南卓庆商贸有限公司（下称“卓庆商贸”）则作为出卖方与购房者签订商品房意向认购协议书。

天眼查显示，豫森地产集团控股大京江开发，大京江开发仅持有大京江发展25%股权（余下75%由中原信托持有），卓庆商贸的两位股东则是自然人王俊涛和王艳杰，王艳杰是卓庆商贸的法定代表人，也在豫森地产集团担任监事，而王俊涛在豫森地产集团两家控股公司担任执行董事兼总经理。

在以内部认购的名义卖房之后，豫森城先是以卓庆商贸为出卖方与购房者签订意向认购协议书，该协议书同时盖有大京江开发的印章。根据意向认购协议书，买受人向卓庆商贸交付意向房源购房意向金，金额为房款的40%、70%或者全款。李明告诉时代财经，他在购房时支付了4成房款，“一次性刷了将近40万”。

此后，豫森城又以大京江开发的名义签订了补充协议，约定在2016年取得预售证“并开始签约”，以及在2017年开始交付，但李明称业主至今仍未网签，交付更是无从谈起。

“我们自己统计的业主有2400户”，李明表示。时代财经了解到，整个大孟砦村城中村改造项目包含多宗地块，而豫森城已经预售的开发区商品房主要集中在G地块和I地块，根据豫森城业主微信公众号4月发布的会议记录，G地块和I地块已预售的商品房合计1914套，预售比例达到99%以上，已预售的商铺则为40套，会议上工作人员称开发商提供的销控表显示豫森城整体预售了2482套。

2020年4月，豫森城所在的南阳路街道办事处在人民网(603000)领导留言板回复相关询问时称，因开发商资金紧缺、融资渠道受限等原因，导致出现无法办理网签、取得土地证、支付工程款及农民工工资和停工等问题，在“2018年，因受国家贷款政策影响，开发商无法筹集更多建设资金，导致资金链断裂，项目全面停工”。

接盘方入场，揭开财务管理乱象

全面停工之后，在业主们的多次交涉下，豫森城作出了2018年11月交房的承诺。然而，李明告诉时代财经，临近交房之际，开发商非但没有交房，还向业主提出每平方米加收3900元，将原本的毛坯房改为精装修房，但无人同意。

“后来本土开发商鑫苑要介入，但可能条件没有谈好，就不了了之”，李明说道。市场传言显示，鑫苑或最早在2019年接触豫森城项目，此外，根据中国房地产报消息，南阳路街道办事处曾透露与鑫苑等多家房地产开发企业联系，商谈开发合作意向，其中，金水区政府与鑫苑公司进入了实质性谈判阶段。

李明告诉时代财经，鑫苑要介入的消息传出之后，业主们重新陷入了漫长的等待，直到今年5月27日，大孟砦城中村及片区改造项目指挥部（下称“项目指挥部”）正式宣布引进第三方企业贸尔通公司，并称“下一步贸尔通公司将作为重整主体，拟对豫森城项目进行盘活”。

天眼查显示，贸尔通成立于2017年，属于批发业，除了从事批发和销售外，经营范围还包括信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）等，唯一的股东为自然人李少灿。值得一提的是，河南省政府采购网在2021年12月发布的《豫森城项目财务咨询服务采购竞争磋商公告》显示，采购机构除了豫森城土地使用权人大京江发展，还包括贸尔通公司。

根据公告，采购的服务为对豫森城F、G、I地块已完工程的已付款和未付款进行审计，出具专项审计报告，同时对未完工程的续建成本费用进行测算，出具评估报告。

豫森城业主微信公众号发布的4月会议记录显示，大京江发展和大京江开发在工程项目投入总共23亿元，其中归属于G和I地块的投入为19.8亿元，但由于财务凭证缺失、记账管理不规范等原因，大量的金额确认存在困难；而截至2021年3月底，大京江开发账面列支的预收账款1700万元，而豫森城销控表显示房屋预售款及回款为9.05亿元，房屋销售款项流向不明，“主要受审计手段的限制，除了1700万能看到资金流水之外，没有看到其它房屋预售的流水，预售的真实情况需要再查证”。

而这也正是12月底公布采购项目中标人后，迟迟未能出具审计结果的重要原因。

业主或承担巨额续建费，最高超100万

根据上述会议记录，后续工程建设成本预估还需要7亿元，如果加上各项税费和前期债权，每平方米的成本要去到17000-18000元才能达到可交付标准，而2014年开盘时的均价仅为7000元/平方米。

李明告诉时代财经，“贸尔通公司前一段时间谈的是一平方米再让我们加7000元左右”，而按照豫森城最大户型153平方米计算，业主最高或面临超过100万元的续建费用，但李明表示最终会加多少还未确定。

时代财经了解到，一般而言，烂尾楼续建费用主要有四大来源，即建设方垫资、投资人融资、购房人集资和破产财产清偿（债权人承担）。其中，由购房人承担续建费用存在较大的争议。

广东明思律师事务所高级合伙人、律师武杰告诉时代财经，“购房者在依照（房屋买卖）合同约定支付购房款之后，并没有额外支付续建费的义务”。

针对豫森城项目，武杰称虽然购房者签订的“只是认购协议，不是正式的房屋买卖合同，但这样的金额结合认购协议的约定，这个款项应当认定为首付款，购房者已经缴纳足够的首付款，开发商应当配合签署正式房屋买卖合同并办理网签、贷款等手续”。武杰认为，即便在网签都没有办理的情况下，引入新的开发商，要求购房者额外支付续建费或者购房款，是明显不合法也不合理的。

豫森城的业主们一致反对承担续建成本费用，“没有人同意，之前三千多（指3900元/平方米装修费）都没有人同意，你现在涨七千多，大不了我房子不要。”李明说道。

然而，表达了反对态度之后，业主们重新陷入了长达数个月的等待，“没有公布（盘活）方案，也没有说具体什么时候公布，我们也是没有办法了”。

就豫森城的相关疑问，时代财经致电项目指挥部，但截至发稿时未能成功取得联系，南阳路街道办事处工作人员则向时代财经表示，不能直接接受采访。