保利置业“抽水式”融资

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文/乐居财经 李奕和

“‘十四五’期间要再造一个保利置业的目标不动摇，争取达到销售一千亿。”去年业绩发布会上，保利置业管理层这样说到。

地产行业进入深度调整期，许多民营房企步履维艰，而具有国资背景的保利置业逆势扩张、弯道超车的野心尽显。如今，为实现规模的扩张，保利置业项目与项目之间，项目公司与持股方之间，资金的腾挪变得常见。

8月15日，保利置业（00119. HK）披露向少数股东提供贷款的公告，其持有51%的间接非全资附属公司深圳市保卓房地产开发有限公司（以下简称“深圳保卓”），分别向深圳招商、惠州保置授予2.76亿元、2.87亿元的贷款。

与此同时，保利置业持有51%股份的间接非全资附属公司深圳市保捷房地产开发有限公司（以下简称“深圳保捷”），分别向深圳招商、惠州保置授予1.06亿元、1.11亿元的贷款。

据了解，深圳保卓分别由惠州保置、深圳招商持股51%、49%；深圳保捷同样由惠州保置、深圳招商持股51%、49%。而惠州保置为保利置业旗下全资附属公司，深圳招商为招商蛇口(001979)旗下子公司。

保利置业称，使用深圳保卓及深圳保捷的盈余资金加强其他物业项目的开发，符合双方的最佳利益。为了满足项目开发的资金需求，保利置业对项目进行“抽水式”融资。

项目公司“反哺”

一般而言，由于项目公司是物业开发的主体，持股方向项目公司注入资金、提供贷款，是惯常的操作。此次深圳保卓、深圳保捷向持股方提供贷款，可看作是项目公司的“反哺”。

资料显示，深圳保卓、深圳保捷均成立于2021年10月，前者注册资本34亿元，后者注册资本16亿元，两者经营范围均为房地产开发经营、物业管理。

乐居财经《地产K线》查阅了解，这两家公司实际为保利置业深圳龙华项目和龙岗项目的开发主体。两个项目由保利置业在去年拿下。

2021年9月28日，在第二轮集中供地中，深圳共出让22宗涉宅地，总起价422亿元。当天，保利置业旗下惠州保置最终以71.73亿元获得龙岗、龙华、坪山三宗土地。

包括以15.23亿元拿下龙岗地块，土地面积2.5万平方米，建筑面积13.03万平方米；以32.87亿拿下龙华地块，土地面积2.47万平方米，建筑面积12.23万平方米；以23.63亿元拿下坪山地块，土地面积4.03万平方米，建筑面积18.12万平方米。

拿下地块不久，保利置业就为龙华地块和龙岗地块引入了招商蛇口合作开发。2021年12月30日，深圳保卓、深圳保捷投资方出现变更，两者的股权架构，均由惠州保置100%持股，变更为惠州保置持股51%、深圳招商持股49%。

市场信息显示，两地块已先后以保利招商龙誉花园、保利招商雍山郡的项目名面市，预计于今年9月开盘预售。

值得一提的是，此次深圳保卓、深圳保捷向两位股东提供的贷款，均为无抵押、免息及无固定期限贷款。

深圳保卓、深圳保捷有权随时要求归还相关贷款，而惠州保置和深圳招商应在收到贷款方书面通知之日起15个工作日内归还。

保利置业称，使用深圳保卓及深圳保捷的盈余资金加强其他物业项目的开发，符合双方的最佳利益。但事实上，除了深圳保卓和深圳保捷，惠州保置和深圳招商并无其他合作项目。

工商信息显示，惠州保置目前对外投资企业仅有三家，除了深圳保卓和深圳保捷，另外一家是深圳市保发房地产开发有限公司（以下简称“深圳保发”）。

据乐居财经《地产K线》查证发现，深圳保发正是保利置业坪山项目的开发主体，项目已命名为保利明玥澜岸花园。但与前两个项目公司数十亿的注册资本不同，深圳保发的注册资本仅有1000万元。

另外，深圳招商对外投资企业包括深圳保卓、深圳保捷、东莞润合、深圳创勇、深圳润招、东莞招致、东莞招启、东莞景源、东莞嘉房9家，除了前两者与保利置业有所关联，其他企业保利置业并未有持股。

规模突围与融资诉求

通过项目公司“反向贷款”给控股股东，以满足旗下其他项目的开发，凸显保利置业的资金渴求。实际上，这样的操作在保利置业内部常见诸报道。

7月29日，保利置业曾披露向一家合营企业提供贷款的公告，深圳保达（作为贷款人），同意向深圳保诚授予人民币2亿元的贷款。这起交易的双方，均由保利置业持有50%权益。

更早前的4月，保利置业披露持续关连交易公告显示，同意惠州保利建业向股东李运生及深圳保利房地产提供项目盈余资金。

后者深圳保利房地产为保利置业旗下全资附属公司，惠州保利建业则持有位于中国惠州市惠阳区淡水内环路西侧的物业开发项目。数据显示，此前惠州保利建业已向深圳市保利房地产提供资金14.72亿元。

这些项目与项目之间、项目公司与股东方间频繁的关联交易与资金腾挪，起因于保利置业的规模诉求。在2020年的业绩会上，保利置业管理层称，“十四五”期间要再造一个保利置业的目标不动摇，争取达到销售一千亿。

今年3月，该公司董事会主席万宇清也表示，过去几年，保利置业走的慢了一点，希望在下一轮当中能够快起来，而且越来越快。为此，管理层给保利置业定了一个保底650亿、15%增长的年度增长目标。

为了配合规模目标的增长，即便面临疫情的影响，一些企业已经暂缓或停止拿地，而保利置的土地投资不降反增。其2019年-2021年的新增土储建面分别为566.5万平方米、409万平方米、360.9万平方米，相比往年有较大的增长。

然而一个事实是，随着对规模的强调，保利置业的负债也在逐渐走高，资金有所承压。2019、2020、2021年，保利置业资产负债率分别为78.08%、80.92%、80.26%。经营现金流连续为负，分别为-46.9亿元、-60.82亿元、-73.43亿元。

截至2021年底的数据显示，保利置业现金短债比1.57、剔除预收账款负债率76.5%、净负债率103.4%，踩中两条线，划归为三道红线的“橙档”企业。

同期，其总负债1892亿港元，当中，1年内到期带息负债金额250亿港元，占27%；1-2年内到期带息负债金额260亿港元，占31%。而手中持有的货币资产366亿港元，存在一定的资金压力。

事实上，除了从有盈余的项目中抽调资金去开发其他项目，保利置业为解决资金问题，也多有发债动作。2月21日、4月14日，保利置业发行20亿元、15亿元公司债。6月，该公司还先后发行了15亿元、10亿元、5亿元公司债。

这些公司债利率多在3.1%-3.7%之间。而在4月20日拟发行的20亿元中期票据中，保利置业就明确表示，融资将全部用于项目建设。

此外5月19日，保利置业还与中国保利集团旗下保利财务签订2022年金融服务框架协议，保利置业将使用后者提供的包括存款服务、免抵押贷款融资服务、免抵押担保服务及结算服务在内的金融服务。