越秀地产：逆势增长

　　稳健房企先公布业绩，其他房企在最后期限扎堆发布业绩，从2021年年报到2022年中报，房地产行业开始出现这样一种奇特的现象。

　　8月18日，越秀地产（00123.HK）发布2022年中期业绩公告，成为首个发布业绩的内房股。数据显示，报告期内，越秀地产的营业收入和销售金额均实现了同比增长，成为行业凤毛麟角般的存在。

　　有了销售和业绩的支撑，越秀地产能够保持稳定的扩张步伐，在广州等多个城市新增多个项目，进一步夯实了土储的质量。目前行情，土拍市场遇冷，不少优质地块推向公开市场吸引买家，同时价格相对科学合理，竞争者较少，此时扩张拿地，能够以合理价格获取优质地块，而优质地块是市场的稀缺资源，能够助力公司形成可持续增长的良性循环。

　　业绩逆市增长

　　前些年民营房企烈火烹油，大肆加杠杆进行规模狂奔之际，增长速度相对较缓的央国企是低调的存在。伴随行业下行，低速、稳健房企的优点开始凸显，成为行业企稳的中坚力量。

　　越秀地产就是这样的存在。

　　数据显示，2022年上半年，越秀地产实现营业收入约为312.9亿元，同比上升29.1%。核心净利润约为21.3亿元，同比上升1.4%。董事会建议宣派2022年中期股息每股0.275元（相当于每股0.319港元），按人民币计算中期每股派息同比上升1.5%。按核心净利润的派息比率稳定维持在40%。

　　营收是过去销售金额沉淀的结果，而最能反应当下业绩的是合约销售金额。房地产市场持续在底部盘整，百强房企上半年销售同比下滑约28%左右。

　　在此行情下，越秀地产2022年上半年实现合约销售金额489.1亿元，同比上升3.2%；合同销售均价2.75万元/平方米，同比上升4.2%。

　　从全行业看，越秀地产为上半年为数不多能实现销售金额正增长的房企。其中广州市场贡献非常大，上半年广州实现合同销售金额为293.4亿元，占公司合同销售金额60.0%。

　　随着在广州市场扩张加速，越秀地产全口径、流量和权益金额均为广州市场第一，远超第二名的保利发展。

　　业绩保持了稳健的增长势头，越秀地产在中期强调全年1235亿元销售目标不变，维持年初了判断。同时，公司也铺排了充足的货值。数据显示，越秀地产2022年可售资源为2146亿元，去化率达58%即可完成销售目标。在供货的工程进度方面，在建面积和新开工面积，上半年均已超额完成。

　　越秀地产董事长林昭远表示，公司对于完成1235亿元全年销售目标充满信心。

　　加码扩张 重仓广州市场

　　除了销售金额逆市飘红，越秀地产在市场下行期保持了稳定的扩张步伐。数据显示，于报告内，越秀地产在7个城市新增了16幅土地，总建筑面积约346万平方米。在大湾区新增7幅土地，新增土储163万平方米，其中广州新增5幅土地，新增土储126万平方米。新增土储中，通过TOD、国企合作和产业勾地等多元化渠道增储占比55%。

　　截至6月30日，越秀地产拥有总土地储备2860万平方米，其中大湾区占比52.9%，广州占比45.2%。广州占越秀地产近一半的土储份额，更为关键的是，其在广州的项目位置均处于较为中心地段，项目整体保持较高的去化率，为公司业绩增长奠定了坚实基础。

　　从总土储变化看，2860万平方米土储较2021年末的2711万平方米有轻微的增长，同时大湾区和广州的土储占比轻微下调。

　　按照林昭远所说，越秀地产坚持“1+4”战略布局，以广州、大湾区为大本营，深耕华东、华中、西部和北方区域。在片区布局方面更加均衡，在城市布局方面，则坚持深耕，从新增拿地城市数量看今年上半年更为聚焦，为7个城市，2021年为18个城市。

　　三道红线绿档 强调现金流回正

　　市场下行趋势中，财务稳健和现金流安全成为市场关注的焦点。数据显示，至2022年上半年，越秀地产“三道红线”指标均保持在绿档，剔除预收款后的资产负债为69.4%，净负债率59.7%，现金短债比为1.45倍，指标得到进一步优化。

　　现金方面，截至报告期末，公司的现金余额为390.5亿元，越秀地产经营性现金流入323.7亿元。全年目标方面，林昭远表示有信心实现经营性现金正流入。

　　按照预测，2022年越秀地产预计现金流入合计910.9亿元，流出约907.7亿元，能实现正流入3.2亿元。

　　同时，截至报告期末，越秀地产还有已售未入账的合同销售金额1564亿元，较年初上升了3.8%，随着项目结转交付，这些均能为公司带来稳定现金流入，助力现金流回正。