【活法儿 | 之六】爆雷房企 赚点小钱

编者按：房地产行业面临前所未有的挑战，外部因素诸如个别房企爆雷拖累行业、疫情反复、政策延宕等盘踞在行业上空，大气候下，不同的企业活法儿各异，有躺平、有突围，经济观察报【活法儿】系列报道，希望见证当下时刻，房地产行业中的反思、探索。

经济观察报 记者 田国宝 8月17日晚间，因连续三个交易日涨停，蓝光发展(600466)（600466.SH）发布股票交易风险提示公告。自2021年7月债券违约以来，身陷流动性风险漩涡的蓝光发展，已经许久没有如此吸引投资人青睐。

连创三个涨停板源于一则成立光伏公司的消息。8月12日，蓝光发展与广东欧昊集团合资注册了成都欧蓝光伏有限公司，其中蓝光持股30%。8月14日消息传出后，第二天蓝光发展股票涨停。

其实，拓展新业务的不仅仅是蓝光发展，包括泰禾、华夏幸福(600340)等已经爆雷的房企也在探索新业务，在房地产行业陷入困顿的背景下，这些新业务带来的收益，可以一定程度缓解自身流动性。

一家爆雷房企的人士告诉经济观察报，爆雷房企通过销售和处置资产回款存在巨大不确定性，“风险处置不是短期可以完成，但是公司这么多人还得养活，做些力所能及的事，可以补充开销”。

至于还未爆雷的房企，在当前形势下，房地产属于“一眼望到底”的行业，早在2015年宏观经济降杠杆提出时，部分房企老板就开始布局新业务。房地产流动性风险加剧后，新业务布局进一步加速。

增收渠道

欧蓝光伏由蓝光发展与广东欧昊集团合资成立，广东欧昊与房地产也有颇深渊源，这家成立于2015年的企业，最早做家装、家具和建材等业务，碧桂园、中南、阳光城(000671)等均曾是其合作伙伴。

后来，广东欧昊逐步将业务拓展到光伏领域，在广东、甘肃、广西、江西等地建立太阳能(000591)电池片组装和生产基地，以及光伏发电站项目。近年来，由于房地产行业下行，欧昊开始明显加快光伏及新材料等方面的布局和拓展。

蓝光也是做新业务的老手，之前曾涉足医药等多个领域，这次进军光伏产业，蓝光并没有透露更多信息，仅在公告中表示，由于财务问题，“目前尚没有实缴注册资金，相关资源及技术人员尚未配备，尚无合作项目，后续存在不确定性”。

如果说蓝光发展的光伏业务还处于萌芽阶段，有一些房企的“新业务”已经开展起来，有的已经开始为房企补充流动性。

2022年7月5日，华夏幸福对外宣布将全面转型为产业新城服务商，并称首单业务落地河南平顶山。

自2021年1月发生流动性风险以来，华夏幸福业务多数陷入困顿之中，为了增加回款，华夏幸福开始尝试相关新业务，既包括产业新城相关的业务，也包括住宅相关的业务。

2021年8月，华夏幸福（深圳）企业服务有限公司成立，该家公司与华夏幸福南方总部不存在关系，而是直接归在华夏幸福产业投资有限公司下面，业务包括商务代理代办、招投标代理、园区服务等方面。

同时，依托华夏幸福（深圳）企业服务有限公司，华夏幸福还注册成立了华西幸福（深圳）产业发展有限公司，以及华夏幸福（深圳）产业服务有限公司；2022年1月还成立华夏幸福（廊坊临空自贸区）产业发展有限公司。

这些新成立公司的法人代表均为侯江博，侯江博生于1980年，2006年加入华夏幸福，在担任华夏幸福京南大区的招商总监期间，曾一年完成签约10个项目、总投资90亿元和回款3400万元。

在华夏幸福自身业务处于停顿的状态下，类似侯江博这类在各个业务领域资源较丰富的员工，一方面可以继续发挥自己的特长，另一方面也可以为华夏幸福带来收入，虽然收入并不多，但也算一种自救手段。

2022年3月，华夏幸福成立华夏幸福（固安）信息咨询服务有限公司，同时设立誉诺昌（固安）信息咨询服务有限公司、誉诺金（固安）信息咨询服务有限公司和誉诺来（固安）信息咨询服务有限公司。

2022年6月，华夏幸福设立华夏幸福（开封）产业园区运营管理有限公司，8月，又成立了华夏幸福（平顶山）产业园区运营管理有限公司。这两家公司均为华夏幸福轻资产转型业务的具体实施主体。

作为较早爆雷的房企，一直到现在，泰禾仍在运转，员工工资虽然无法按时发放，但依然能发出来，其中既有部分项目零星回款，也有一些“新业务”收入。

2020年7月，泰禾集团(000732)董事沈琳注册成立厦门市耀展建材有限公司和厦门市耀立建材有限公司。两家公司主要做建材业务，不定期地可以为泰禾注入一定的流动性，“不能保证按时发工资，但最后都能发了”，一位泰禾人士表示。

不能等死

已经发生流动性风险的房企，由于与施工方、供应商及债权人纠纷等原因，普遍陷入项目停工、销售停滞的状态，部分公司出现员工降薪甚至拖欠工资的行为，进而造成人员流失。

缩减业务规模、调整组织架构、优化人事是房企自救的一个必要动作，但是保留下来的组织和员工，想要维持正常运转，一个是需要有事可干，另一个是要保障工资正常发放。

上述爆雷房企人士透露，流动性风险发生后，其所在公司进行大规模裁员，保留下来的员工收入也大幅度减少，但公司业务所需的组织架构和人才基本盘保留下来了。

对房企来说，即便是发生爆雷，如果人才没有了，企业最终还是走向死亡。即使各个领域的专业人数维持在最低限度，要挽留他们也需要有相应的保障。

最重要的保障就是工资、社保等待遇，正常情况下，这些成本开销对房企来说，完全不是问题。但发生流动性风险后，回款变得困难，问题就变得格外尖锐，“作为企业， 必须想办法保住基本盘”，上述爆雷房企人士表示。

销售回款受项目销售节奏影响，并不能保证每月都会有，处置资产更存在诸多不确定性，想要稳住基本盘，必须通过开辟新业务补充流动性，“毕竟做了这么多年地产，资源和优势还是有的，赚点小钱的能力还是有的”，上述爆雷房企人士表示。

泰禾是通过老板卖建材方式，不定期地输血给公司；华夏幸福通过开辟新业务，不断获取“小钱”来维持公司正常运作。无论是哪种方式，这些都成为房企在业务自救之外另一种自救方式。

一位华夏幸福人士告诉经济观察报，其实也不能算是新业务，只是利用自身优势做一些增收行为，包括帮助政府融资、产业招商、综合运营及城市营销推广，以及针对企业的选址、代建、物业管理、装修、营销等。

这些都基于华夏幸福原有业务，但又与之前业务有较大差异。以产业新城为例，之前产业新城开发及运营是一整套业务，招商只是主要业务之一，结算也是综合性的，所以招商服务收入占比最大。

新业务转变为单一招商模式，成交一单赚取一单的佣金，招商收入就变得较为单薄。比如华夏幸福替某地政府招商落地一个产业项目，只是按投资额度赚取一定比例的提成，这一比例很小。

住宅方面同样如此，之前，华夏幸福所有业务均针对旗下孔雀城项目，但由于目前自身项目销售困难，为了避免大量人员和成本的沉淀，也会利用自身优势去赚一些“外快”，弥补项目运营资金。

这些小收入看似不起眼，但从各个区域及业务板块汇集以来，也是一笔不小的收入，除了维持公司正常运转外，甚至还可以拿出一部分用来还债。

“新业务”

按照原计划，华夏幸福债务和资产重组预计在今年9月左右完成，9月底或10月初将正式宣布战略转型。

届时，华夏幸福环京廊坊地区的产业新城重资产全部由廊坊新空港收购，所得款项除了用来偿还各期债务外，还可以拿出一部分来维持运营和发展新业务。

最终，由于宏观形势变化及房地产市场下行，廊坊新空港收购华夏幸福重资产出现变化，改由产业新城所在地区县收购，但由于部分区县财政实力有限，无力收购，最终资产和债务重组双双陷入停滞。

在这种情况下，华夏幸福提前宣布战略转型计划，即在债务和资产重组的同时，也在积极开盘新业务的探索和新拓。一旦完成债务和资产重组后，相关产业新城的轻资产业务也可入纳入到新业务体系。

如果说泰禾是出于补充流动性、维持公司正常运转而被动开辟一些小规模的新业务，那么华夏幸福开展新业务既有补充流动性需要，也是整个公司战略转型的一部分；也有部分没有爆雷的房企，出于转型需要开始大规模布局和拓展新业务。

一家千亿规模的房企人士告诉经济观察报，在2017年房地产全国性调控时，其所在公司老板就意识到房地产作为单一业务的潜在风险，“受政策影响太大，一旦有风吹草动，就可能遭遇毁灭性打击”。

所以该公司在地产业务之外，开始广泛涉猎新业务，一共有四块业务，一个是医疗器械及供应链产业；二个是新能源方面；三个是生态农业、生态养殖和相关机械设备制造；第四个是化工。

2021年房地产流动性风险爆发以来，该房企一方面不惜代价处置低能级城市的房地产资产，尽最大限度保证现金流安全；另一方面加速布局新能源，一个扩大产业，二个是构建上下游产业链。

其实，房企新业务布局历史由来已久，多数房企负责人很早就意识到，在房地产上行时期，利用房地产创造的红利，帮助企业构建起多产业的安全壁垒。无论是碧桂园、恒大和万科等龙头房企，还是华夏幸福、泰禾等中型房企。

碧桂园的建筑机器人和农业，恒大的汽车和粮油，万科的物流和公寓，这些大型房企的转型曾名动一时；大部分闽系房企本身就是从实业转为房地产，有的至今还保留着实业，如三盛、泰禾。

还有一些房企的二代接班人，也在为家族新业务进行探索，王思聪的电竞曾做得风生水起；正荣二代欧国伟还参与中国青年企业家投资联合体，投资了美容、影视、网咖、口袋导游等多个领域。

上述爆雷房企人士认为，内地房企转型还处于起步阶段，未来任重道远，“其实是转变经营思维，先把产品重视起来，只有把‘房子’这个产品做好了，悟到一些东西，再去转型就容易了。”

在他看来，房地产企业转型之所以失败的多，成功的少，因为房地本身就没有做好，虽然规模起来了，但品质和产业化方面停滞不前，“不重视过程，只重视结果，什么都要快速见效，什么都要投效比，这种理念房地产有效，很多行业是行不通的”。