救楼市迫在眉睫！MLF降后LPR接着降

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调5个基点、5年期以上LPR下调15个基点，由3.7%、4.45%调整至3.65%、4.3%。

这是5年期以上LPR今年以来继1月和5月后第三次下调。

实际上，业内对于本次LPR下调早有预料，就在前几天，人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，MLF利率下降10个基点。这一操作被视作LPR下调的指向标。

不过，利率下调力度超出市场预期，市场普遍预计，本月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。

房贷利率下限达2019年以来新低

此次5年期以上LPR下调的背景是，房地产信贷萎缩明显，已不能用周期性下降来解释。

2022年二季度个人房贷余额38.86万亿，同比增长6.2%，创2009年一季度以来最低增速。

2022年二季度末，全国新增房地产贷款占全部新增贷款的4.9%，较上季度回落4.5个百分点，创有统计记录以来新低。个人房贷余额占比在2020年四季度见顶19.9%后开启回落，四季度央行发声维稳房贷权，个人房贷余额占比小幅回升，但今年上半年该指标连续两个季度回落。

2022年二季度，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，创下2012年三季度以来的历史最低值（注：全国居民购房杠杆率=季调个人住房贷款余额新增额/季调全国一、二手住宅销售总额+9%公积金贷款历史平均比重）

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，从近期的经济走势和市场行情来看，8月份LPR下调也是符合市场需求的，其中，金融数据一直未有明显好转，7月新增信贷规模回落明显，信贷需求尚未完全复苏，在这样的背景下，LPR下调能有效的提升投资需求和居民消费积极性，对于信贷需求的恢复有着重要意义。

值得注意的是，本次LPR变动的一个重要特点就在于不对称调整，并且对与房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调力度更甚。2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

本次5年期以上LPR下降至4.3%，同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%，近期，部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。

房贷利率下调，可降低购房者置业成本，本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

陈霄认为，5年期以上LPR下调体现了对于房地产市场的政策倾斜力度，尤其是在当前观望情绪尚浓，市场信心亟需提振的背景下，这样的政策安排对于整个房地产市场而言是一项重大利好政策，体现了中央对房地产市场的实质性支持。尤其是基于近期以来的烂尾楼停贷潮风波对市场信心带来的重大打击，本次LPR针对性下调也是反映出中央对解决房地产市场难题的决心。

促进房地产市场回稳迫在眉睫

根据长江证券(000783)的研究，过去一年地产及其上下游相关融资对社融存量平均拉动3.6个百分点，基建为2个百分点。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房地产从土地到房产，从开发商到居民，再延伸到上下游，近段时间出现了信贷紧缩，并通过行业关联，导致全社会信用收缩，产生了流动性陷阱、资产负债表收缩的问题。

首先，近两年疫情不断，并从“一次性冲击”（2020年疫情）发展到“持续性冲击”，叠加部分行业不景气，居民收入稳定性下降，部分人群资产负债表受损严重，且对未来收入和工作前景的预期变差，预防性储蓄需求上升。

其次，统计局数据表明，消费信心降至历史新低，央行公布的调查问卷显示，城镇储户倾向更多储蓄的占比越来越高，7月居民部门贷款的大幅减少也能体现出消费意愿的下滑。

因此，需要通过降息，降低消费成本，降低住房按揭的月供数量，从而通过地产消费的稳定来支持整个社会的消费稳定。

李宇嘉认为，这次降息对刚性需求和改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。?同时，要注意的是，五年期LPR的下降，不仅仅是为了刺激居民买房，也是为了鼓励实体企业增加中长期贷款的举借，从而扩张未来的投资。因为，从七月份融资数据来看，居民和企业中长期贷款的积极性下降都非常明显。居民和企业中长期贷款同比少增的额度都非常大。

购房者要不要提前还贷？

此次央行降息政策，也引起了很多已购房群体的关注，政策对于已购房、未购房群体有何影响？易居研究院智库中心研究总监严跃进对此进行了分析。

过去几年购房的群体。 此类群体面临了一个困惑或问题，即认为房贷利率太高了，所以想提前还贷。这个事此前成为热点话题。部分购房者觉得还贷利息太高，还贷压力大。但实际上，到了明年元旦，此类购房者也可以享受利息下降的优惠。今年两次下降15个基点，即总共30个基点。单纯从这个角度看，明年此类购房者100万贷款，月供至少可以减少200元左右。换句话说，购房者稍安勿躁，也可以享受今年多次降息带来的利好，没有必要提前还贷。

今年购房的群体。今年购房的群体，其实已经享受到了降息带来的利好。此前5月央行降息，包括房贷利率下限下调政策、各银行下调利率等，一些购房者已经享受到4.25%的低利率。那么他们的疑问是，这次8月22日的利息下降，是否还可以享受。此类购房者房贷其实也属于存量房贷，若是贷款还没有批，那也可以搭上此次降息快车而享受优惠。若已经开始还贷，那就明年元旦后再跟着下降15个基点。这说明，新购房者也不用懊恼地认为，为什么不迟点买。此类购房者也可以享受此类优惠政策，早买几个月并不影响。

今年下半年打算购房的群体。此类群体可以认为当前买房是受支持和鼓励的，购房金融政策是非常友好、宽松的，购房的美好窗口期已经开启。房贷利率降而又降，叠加首付比例下调、房企降价优惠、二套房可以享受首套房利率优惠等，客观上使得买房的性价比进一步增大。对于此类购房者来说，在获得低利率房贷的时候，适当问一下最低利率是否有条件、放款速度如何、合作的楼盘情况如何。此类问题清楚了，购房方面可以主动一些，积极抓住“降房价、降首付、降利息”的最佳时期。

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