越秀房托的“攻守”之道及资金平衡术丨资色·曝财报②

2022年8月4日，越秀房托（00405.HK）发布2022年中期业绩公告并举行线上业绩会。从数据端看，越秀房托在2022年上半年依然保持了稳健运营态势，实现收入9.44亿元，同比增长7%。在系列举措之下，旗下物业的整体出租率保持在88.8%的较高位水平。

在房地产资产价格下挫，收购性价比凸显的情况下，优质国企开始展现出“进攻”的一面，择优扩大资产池。有了更多优质资产加持，待未来行业回暖，将拥有更强的竞争力。

但从业绩公告和管理层答疑中透露出，越秀房托在2022年仍没有计划进行收并购，将主要的精力放在运营现有物业，巩固基本盘，2022年越秀房托的策略主要还是“守”。其中有历史的原因，同时也是国企越秀房托稳健经营理念决定的。

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经营压力与破解之道

面临疫情和经济下行压力，2022年上半年越秀房托依然实现了收入同比7%的增长，物业资产总估值也保持在424亿元的高位水平，给市场交出了一份较为理想的成绩单。

其中作为业绩压舱石的写字楼业务实现收入6.38亿元，占比约68%；酒店公司实现收入1.65亿元，占比18%；零售商业和专业市场业绩占比约为15%。

拆分越秀房托收入的构成与提升经营的举措，则发现业绩增长的压力。

9.44亿元收入中，越秀金融大厦贡献了约2.1亿元收入，原有项目的收入约为7.34亿元，越秀金融大厦是2021年末完成收购的，刨除越秀金融大厦对收入的贡献，越秀房托原有项目收入同比下滑了16.78%，在当下的环境下，该业绩表现亦是符合市场预期的。

从原有项目的业绩表现看，越秀房托确实面临较大的经营压力。尤其是上海疫情持续时间较长，加上武汉疫情反复，对其业绩造成了较大影响。

而从越秀金融大厦的业绩贡献看，其在2021年底收购是具有前瞻性的，该项目在报告期内出租率维持在95.5%的高位水平，续租租金较上一手增长了7.5%，为公司整体业绩增长奠定了良好基础。

面对大环境的压力，越秀房托将重心放在经营上，持续巩固基本盘。

酒店公寓业态通过精准客户营销克服疫情不利影响，平均房价及RevPAR均超市场平均水平。广州四季酒店上半年平均房价1558元/间/晚，高于竞争群酒店10.7%，RevPAR高于竞争群酒店3.3%；广州国际金融中心雅诗阁服务公寓上半年平均房价995元/间/晚，高于竞争群公寓16.2%，RevPAR高于竞争群公寓53.2%。

零售商场部分，上半年管理人积极推动多个知名品牌落地，租金单价持续上升。上半年续租租金同比增长8.9%；期末租金单价方面，广州IFC国金天地期末租金单价165元/月/平方米，同比增长4.6%；VT101维多利广场期末租金单价208元/月/平方米，同比增长13.9%。

越秀房托发挥管理人主动管理优势，积极应对市场需求变化，提速产品改造，提升核心业态能级，在续租率、去化率、平均房价、租金单价等多业态核心指标上表现良好。

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保守的“收并购”与资金平衡

2022年，随着出险房企增多，越来越多资产被摆上货架，此时的资产价格较低，对于有资金实力的央国企而言，是购入优质资产的好时机。越秀房托在2022年对收并购市场似乎没有太多的动作。

年初和此次业绩会，越秀房托董事长、执行董事及行政总裁林德良都很坚定的表示没有收并购计划，同时也认为现在资产的价格已经很优惠了。

原因很简单，自身条件暂不适合。

2021年底，斥资78.73亿元收购了越秀金融大厦，对于年收入不到10亿元，总资产443亿元的越秀房托而言，是一笔很大规模的收并购，要消化这个项目，越秀房托还需要时间。

2022年中期业绩公告披露，越秀房托通过发行基金筹资32.22亿元，带来报告期内筹资金额大涨。

关于此笔资金的用途，林德良表示是支付收购越秀金融大厦的尾款。

也就是说，至2022年上半年，越秀房托在资金层面还在消化收并购对其资金的影响。但整体看，该笔收并购对公司的影响并不大，整体负债和资金变化波动较小截至报告期末，公司现金及等价物18.33亿元，同比有上升。

在负债方面，越秀房托也进行了较好的控制，报告期末的借贷比率为43.9%，同比仅增长3.7个百分点，处于合规且安全范围内。

业内人士认为，不能马上将收并购提上日程，一个是因为，越秀房托的借贷比率距离房托守则的最高借贷限额50%差距不是很大了，加杠杆的空间不大。另外，市场下行，收购资产价格虽然较低，但房托需要通过运营获得稳定的现金流入，但目前情况，写字楼、商业等业态运营承受较大压力，或许目前并不是最佳时机。

这是其国企稳健发展的要求决定。将重心放在提升运营能力，以及做好存量债务管理和债务置换，于越秀房托而言，其获益是立竿见影的。

资料显示，报告期内，越秀房托的整体平均融资成本为2.68%，较年初上升0.43个百分点。在加息和境外融资成本上升的情况下，越秀房托保持了融资成本的稳定。据了解，上半年越秀房托把握境内利率水平下行趋势，以3.5%利率的银行贷款置换原境内4.31%利率银行贷款，降低了存量债务的融资成本。 

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