龙湖拟发行15亿中票，民营房企第一单全额担保债券落地

房企融资端再次迎来好消息。

8月23日晚间，龙湖集团（股票代码：0960.HK）发布公告称，其间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司将于2022年8月25日在中国公开发行2022年度第一期中期票据，发行规模不超过15亿元，为期三年，票面利率询价区间为3.00%-4.30%，最终票面利率将於2022年8月25日根据簿记建档结果确定。

值得注意的是，龙湖集团上述票据由中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债信用增进公司”）提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，而这，正好证实了此前关于“监管层试图推动国有企业为示范房企再融资提供担保”的市场传闻，龙湖集团也将成为此次债权融资担保落地的首家房企。

据此前的媒体报道，试点债券融资担保的房企包括碧桂园、金地、龙湖、旭辉、新城控股(601155)、远洋集团六家，也有消息称，试点将不限于上述六家房企。提供担保的具体方式是，试点房企在发行公司债、资产证券化产品或中票时，中债信用增进公司将为上述融资业务提供直接担保，前提是，试点房企需按照发行额度向中债信用增进公司提供100%担保，即用相对足额的资产作为抵押。

公开资料显示，中债信用增进公司是我国首家专业债券信用增进机构，注册资本60亿元。2009年9月，在中国人民银行的指导下，中债信用增进公司由中国银行(601988)间市场交易商协会联合北京国有资本运营管理有限公司、中银投资资产管理有限公司、国网英大国际控股集团有限公司、首钢集团有限公司、中国石油(601857)天然气集团有限公司、中国中化股份有限公司6家国有企业共同发起成立，中国银行间交易商协会持股1%，其余6家国企分别持股16.5%。

中债信用增进公司的主要经营范围包括企业信用增进服务、信用产品的创设和交易等。“信用增进”指的是采取一定措施让个人或是企业的信用等级提高，以便在金融活动中能顺利筹取有效资金。从广义上理解，所有与信用风险的分散分担有关的金融服务都可以叫做信用增进。

2021年下半年，随着恒大、花样年等房企暴雷，民营房企在债券市场上融资受到阻碍。尽管从2021年11月开始，监管层对房地产融资的限制已逐步放开，但房企发债的规模仍然未恢复。

中指院数据显示，2022年1-7月，民营房企发行海外债93.3亿元，同比下降95.0%，国内债157.7亿元，同比下降80.1%。另外，信托作为民营房企另一重要的融资渠道，1-7月融资总额仅为780亿元，同比下降80.2%。

今年5月，监管层支持民营房企在公开市场融资创设信用保护工具，信用保护工具包括信用违约掉期（CDS）、信用风险缓释凭证（CRMW）等。值得注意的是，上述信用保护工具相当于投资者为自己的投资行为购买的保险，需要支付一定的保费，只有在扣除保费后，债券收益率仍然较高时，投资人才会考虑认购。

中银国际统计数据显示，截至目前，仅龙湖、碧桂园、美的置业、新城控股、旭辉等头部民营房企发行过由金融机构创设信用保护工具的债券，合计融资39亿元，效果并不算好。中银国际认为，信用风险缓释工具可以促进单只债券的发行，但并不能实质性改善市场对单一主体的信用风险偏好，或市场对整个民营地产债的风险偏好。

经济金融专家宋光辉在其公众号上发文表示，去年以来，在地产企业大面积出现违约事件之后，很多地产债券投资者深受其害。而当前，从风险承担的角度来看，创设CDS等信用保护工具与购买地产企业债券，本质上是同一回事，“在债券没有人敢买的情况下，也没有人敢创设CDS。”

中银国际表示，通过中债信用增进公司为房企发债提供担保，是此前5月监管方提出通过创设信用保护工具，为民营企业债券融资提供增信支持的再升级，对市场信心提振作用较大。此次中债信用增进公司提供的担保为“全额无条件不可撤销连带责任担保”，而非固定限额担保，可以视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。另外，不同于普通央国企，中债信用增进公司是我国首家专业债券信用增进机构，也是典型的国家级国资机构，由此公司提供增信，政策支持力度显著。

中银国际估算，理论上，中债信用增进公司对单个房企担保额度可以达20亿元，若加上关联方，可达30亿元。

宋光辉表示，一直以来，房地产类硬资产属于金融市场的硬通货，若进行质押，相对而言比较容易从金融机构获得贷款。而当前，房地产企业的杠杆率水平普遍较高，除了地产质押融资之外，还有很多明股实债、信用债、经营性负债等没有抵押物的融资，发生“雪崩”的正是这些无抵押融资。中债信用增进公司为债券提供担保，要求债券发行人提供抵押物，虽然提高了债券融资的规模，但是不可避免的是，也会挤压其他方式如银行开发贷款的融资。如果真要解决房地产企业的流动性危机，则需要类似中债信用增进公司这样的机构，真正承担风险。