创收潜力持续释放 金茂服务创新增值服务生态圈丨资色·曝财报⑫

地产行业的深度调整之下，物业企业自然也很难独善其身。房地产市场疲弱，物企的营收、利润也会受到这波“寒潮”的侵袭。

如何于变局中开新局？“回到物业服务本身，着力挖掘物企内生动力增长，发力增值服务”，是当下物业行业内不谋而同的共识。

作为物业行业第二增长曲线，社区增值服务是基于客户资源再挖掘而产生的新的社区服务模式，有望创造增量收入，改善单盘盈利模型，现已逐渐成长为物企利润贡献的重要来源，其重要性持续提升。

以恒心致恒长的金茂服务2022年年中答卷表明，其持续描画这一重要“曲线”，增值服务业务风帆正起。

创收能力优秀 

社区增值服务潜力兑现

从金茂服务2022年上半年的答卷来看，精彩点不少。

比如，2022年上半年，金茂服务实现总营收约10.97亿元，同比增长了59.9%，创收能力十分优秀。

从其主营业务构成来看，各项指标均实现了高速高质增长。基础物业管理服务收入5.4亿元，增幅约45.8%；非业主增值服务收入3.1亿元，增幅约30.1%；社区增值服务收入2.5亿元，更是飞跃式提升约221.3%。

这表明金茂服务的收入结构持续优化，呈现出多元化的盈利增长点。但更可喜的表现在于，其社区增值服务潜力的高度兑现。

2022年上半年，金茂服务社区增值服务收入占总收入比值达22.4%，同比提升了11.2个百分点。社区增值服务毛利同比增长185%至1.15亿，超越2021年全年毛利0.6亿。显然，社区增值服务已然成为金茂服务未来稳健且强悍的增长引擎之一。

此外，2022年上半年金茂服务在管理规模上实现重大突破。管理规模实现有质增长，在管面积达到4548万平方米，合约面积达到6963万平方米，合约在管面积之比达到1.53。

得益于收入结构的改善、管理规模的扩大以及社区增值服务延续的高增势头，金茂服务的盈利水平也得到了显著提升。

2022年上半年，金茂服务净利润1.71亿元，同比增长94%。扣除一次性上市费用之后，经调整的公司净利润高达1.83亿元。

在上半年疫情肆虐、极具挑战性的市场环境之下，金茂服务仍然维持了非常稳定的毛利率水平，其毛利率始终维持在32%左右。

现金流蓄力 

助力深挖细掘增值服务潜能

近年来，一些企业家开始加入高喊“活下去”的行列，许多公司也将经营方针调整为从追求规模转到追求利润和现金流。

其实，行业环境千差万别，经历的“寒气”也截然不同。但稳定的现金流是企业保障自身运转、蓄力长远发展的“护城河”。在经济环境下行周期下，毋庸置疑地成为当下仍坚持“有质量的活下去”的企业亟需发力的方向。

金茂服务执行董事兼首席财务官周立烨在业绩发布会上表示，上半年公司在坚持“精益”资金意识、“以收定支”核心、推进业财一体化等方式之下，现金流管理方面更显精益求精。

而通过一系列环环相扣的“组合拳”，金茂服务的财务状况愈加健康，现金流表现也愈显坚挺。

财报显示，2022年上半年，金茂服务的现金由2021年末的5.53亿元提升至2022年的10.43亿元，经调整后的经营活动的现金净额（按照加回首置服务于收购日的账面资金计）是利润的1.6倍。

再加之，金茂服务在2022年的3月10号实现上市募集资金，经扣除包销费用及相关开支，全球发售所得款项净额约为781.9百万港元。因此即使是在6月份支付了并购项目首置物业的对价4.5亿以后，金茂服务的在手现金仍然维持在10亿左右。公司的总资产也由2021年年末的13亿增长到如今的26亿，也进一步夯实了金茂服务的资金池基础。

此外，从金茂服务的招股书中获悉，其将使用该所得款项中的101.6百万港元，用于开发社区增值服务，以使服务产品多元化并提升盈利能力，占所得款项总额的13%。

这足以体现金茂服务深挖细掘增值服务的决心与信心。金茂服务是一家极其重视用户体验以及追求品质服务的物企，其积极发展社区增值服务业务不仅是为了单一的谋求增量收入，更是为了深挖细掘增值服务潜能，兑现美好人居承诺，履行社会责任的体现。

深化“高、全、新、快”战略 

创新增值服务生态圈

伴随规模增长，社区增值服务细分赛道持续丰富。服务品类已从固定资源依赖度较高的运营管理服务，拓展至解决业主高频、偏刚性需求的社区服务，目前已进一步拓展至满足美好生活需求、服务专业度偏高的美居、经纪等服务，增值服务品类已发展成为全周期服务的生态圈。

金茂服务以智慧运营支撑数字化服务，利用一站式的智慧服务系统平台，搭建智慧社区服务的“经脉”，持续创新服务产品及内容，通过生活服务、空间运营、美居业务、房地产经纪四大业务板块，全方位触达客户真实需求，围绕客户营造全周期的社区增值服务。

不仅如此，金茂服务联合中化农业打造优选溯源体验带，不仅带给业主原生态的农产品(000061)，为业主提供更丰富的衣食住行服务，也为未来金茂服务增值业务的延伸和拓展业务打下基础。

简而言之，正如金茂服务副总裁杨和兴在业绩会上所表示的，金茂服务其实是延续长期经营、秉承金茂优秀业主资源、执行高位良性循环的战略去全面落地。

比如，在生活服务业务上，金茂服务有自有开发的回家APP，包括轻量化的悦邻生活小程序，围绕“优选购”“精品团”等核心产品线跟活动主线，通过整合中化平台资源以及金茂服务自身的战略资源和供应链优势，精准匹配社区生活场景和刚性需求，打造高复购自循环的核心产品。

在空间资源运营上，在以提升整个园区业主的生活便利性和安全规范性为前提的经营导向，取得了快速的增长和坪效的提升。

资产经纪是其大力发展跟主抓的业务。上半年金茂服务自有门店增加10家，二手资产经纪的经纪人团队规模增长了2.5倍。同比之下，不论是业务的覆盖率、市占率，还是经纪人的人均佣金，在行业里均是名列前茅。

在美居业务上，金茂服务采取个性化平台加标准化家居定制的双产品运营模式，把分散的业主需求整合成中、大批量的集中采购来获取溢价。

在交付服务落地上，美居依托强大的园区装修管控能力，在交付履约过程中的规范性明显提高，同时也让业主更加省心、省力、省钱。

而通过充分发挥跟中国中化以及中国金茂整个产品链及供应链的协同优势，聚焦社群运营的体验跟价值创造，同时深化金茂服务的“高、全、新、快”战略，金茂服务的四大核心业务板块取得了高增长和快速的价值反馈，构造起拉长业务纵深的“骨架”，也进一步助力金茂服务实现业绩增长提速下的高位良性循环。

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