绿城中国为内房股校准了新航向丨资色·曝财报⑬

“对排名没有目标……我们更加看重营收和利润的增长，上半年大家看到了向好的趋势，未来还会保持……”在中期业绩会上，绿城中国（HK3900）董事局主席张亚东给了投资者一个明确的答案，凭借着多年积累的品牌和产品优势，绿城在行业中的作用会持续巩固和突出。

绿城中国正用优秀的表现，为中国房地产行业的未来找准新的航向。

01

好于行业大多数的业绩

对于整个房地产行业来说，如果哪家企业今年上半年仍然能够实现营收和盈利的两位数增长，那绝对是需要学习和研究的。

而绿城中国就是少数让全行业都在学习和研究的企业，半年业绩显示，绿城今年上半年的营业收入达到了647.3亿元，增幅达到了79.1亿元；核心净利润达到了37.26亿元，增幅36.7%；如果不是人民币兑换美元贬值，导致账面亏损，归母净利润也会增长。

这对行业来说，是极为难得的事。

和大多数的房企相比，绿城能够实现营收和净利的大幅增长，很重要的原因是交付及时。根据中期业绩会披露的信息，绿城自投板块在今年上半年交付了2.8万套，接近566万平米住房。不仅交付率达到了100%，交付时间也比规定时间提前了36天。

上述工程交付率和交付周期，是大多数房地产同行难以企及的。同样难能可贵的还有绿城上半年的融资成本。在行业同期融资成本飙升的背景下，绿城的境内直接融资成本进一步下降，仅3.33%。平均融资成本只有4.5%，也处于内地房企融资成本的低位。

在取得上述佳绩的过程中，绿城展现了极高的运营效率。人均在建面积比2021年末增长了5%，达到12100平米。6个月首开，15个月就现金流回正，31个月实现交付。杭州的月映海棠园甚至实现了拿地到首开81天的杭州最快首开纪录。

绿城的新拓项目当年转化率达到60%，新拓权益达到76%，均远远好于2021年的上半年。

在效率提升，盈利能力大涨的背景下，绿城的销售回款率也得到了很好的保障，达到了110%，同样远远好于同期同业表现。

这使得绿城的股价在今年上半年上涨了30%，表现好于大多数的内房股。

02

最懂产品、最懂客户

和多数同行相比，绿城更受银行青睐，是境内外金融机构的“宠儿”。中期报告显示，2022年上半年，绿城境内发债金额达到175.78亿元，较2021年同期124.62亿元，增长41.1%。而在境外市场，尽管三大评级机构集体下调中国房地产企业的评级，但针对绿城的评级，却稳如磐石。标普、穆迪均维持了评级，并展望稳定。

上半年发行的7.5亿境外美元债中，有4亿元是低利率的绿色债券。畅通的境外发债渠道，让绿城有充分的余地调整境外债的融资结构。6—8月，绿城提前偿还了一笔4亿美元的短期到期的美元债，又归还了5亿美元的永续债券，并计划在2023年实现永续债的清零。

一方面，绿城大股东——中交集团的背景，让金融机构对绿城信心满满。（后者将绿城纳入到了集团的整体信用额度内）

另一方面，绿城的运营高效率，也让金融机构感到放心。在回答投资者关于绿城是否会下调既定销售目标时，绿城中国执行董事及副总裁李骏说，年初董事会给经营层下达的销售的任务是保底3100亿元，挑战3300亿元。要看接下来的市场情况，回暖得比较好，3300亿还是有信心的。即便是维持现况，可能在3300亿基础上下探一些，但有信心完成3100亿元指标。下半年预计推盘将达到1850亿元，是上半年1.4倍。

在大本营——杭州，绿城的优势异常明显，首开的去化率通常能达到92%。李骏说，杭州目前是全国表现最好，最安全的市场，供求关系一直相对比较健康，存货去化周期比较低，一手房二手房的价格在很多板块存在倒挂现象，多数市区板块比较好的新盘还要摇号。

而另一方面，今年上半年，绿城也聚焦协同，进一步提升产品力。通过组织科研、设计、产品、服务等部门紧密协同，成立了绿城中国客研委员会，分5个阶段、9个节点、11个客研触点调研客户需求，对业主的归家路线、餐厨需求、园区景观、全屋收纳等深入研究，创新、研发，并在北京桂语听澜、杭州城北三子落地，实现了产品力的进一步升级。

作为最懂产品、最懂客户的房企，产品力的升级，不仅仅确保了销售目标的落实，也让绿城产品的客户满意度进一步提高。上半年，绿城中国的顾客总体满意度为90.2分，远高于行业均值，在杭州、西安、苏州等十五个城市排名第一，同时还是杭州、无锡、宁波、合肥等十个城市的客户忠诚度第一房企。

03

架构调整：实现更高的效率

尽管，上半年绿城表现出色，体现出了全优型企业的特点。但张亚东仍然认为，绿城中国有进步的空间。

绿城的管理层计划，从原来扩张的三级架构变成聚焦的两级架构来管理。以前有集团、区域、项目群的管理架构，变成集团和城市公司的两级架构，由原来的放权转向现在部分收权，保证项目和经营品质提升。

自投项目的投资和开发，将强调更加聚焦，更加深耕，以后布局是10+25的城市布局，聚焦核心城市，核心地段和核心项目。

在项目选择上，强化效益及安全导向，细化城市研究，聚焦核心城市核心板块，持续深耕。绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰说，绿城上半年的对外投拓，主要选择从公开市场获取。究其原因，主要是公开市场上面的项目质地更好，更容易开发。

尤其是相对于收并购，公开市场拿地，开发的产品更容易达到绿城的品质，能充分表达绿城的特色。

而在销售端，绿城则进一步实施差异化、精细化管控，优化货源结构，稳步提升去化。在上半年大幅提高当年拿地当年销售比率之后，绿城下半年还在进一步提高运营效率。绿城计划应用前置产品模块化创新，发挥产品力优势，保障销售去化。根据绿城公布的数据，下半年绿城计划首开销售的项目达到29个，是上半年新拓展项目总量的1.45倍。

伴随着运营效率、运营质量的进一步提升，绿城中国今年新拓展项目的净利润也在提高。业绩会上，管理层介绍说，今年上半年实际获取的地块情况来看，质量确实更高，净利润接近10%，而且比过往拿地的兑现度会更高。

项目开发的净利润提升，运营效率和经营品质又不断提高，再加上品牌和产品力的优势，财务又是高度安全。资本市场对这样发展全面的优等生自然是极度看重，平安证券、国金证券(600109)等券商机构在业绩会后，迅速刊发新的研报，维持了“买入”及“推荐”评级。

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