中南建设陈昱含：稳中见韧，下半年要向黎明铮行

　　2022年8月30日下午，中南建设（000961.SZ）举办2022年半年度业绩交流会，中南建设董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席。

　　在行业整体承压的大背景下，中南建设始终坚持不依赖有息负债的发展模式，守住安全经营底线。中报显示，2022年上半年，中南建设实现营业收入241.3亿元，归属上市公司股东的净亏损16.2亿元；有息负债余额降至511.7亿元，较年初下降约18%，年内到期债务仅2亿元；经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，连续5年保持正值。

　　展望后市，陈昱含表示，短期很煎熬，长期有信心，公司上下将卧薪尝胆，向黎明铮行，专注地产和建筑主业，挖掘存量盘，继续保卫现金流安全。

　　迎难而上，保持定力传递市场信心

　　业绩会上，陈昱含直言公司经营规模显著收缩。上半年，公司实现合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平方米，同比分别减少69.7%和66.1%。同时针对市场调整，公司放慢了施工节奏，实现新开工面积114.6万平方米，同比减少78.8%；竣工面积346.1万平方米，同比减少12.4%。

　　不过尽管销售签约额下滑，经营性现金流入减少，但中南建设围绕“保交楼、稳民生”的政策导向，全力推进保交付工作，承担市场主体责任。

　　数据显示，截至6月底，中南建设已累计交付57个项目，共计32849套品质住宅，位列媒体统计的全行业交付总量TOP9。与此同时，公司交付满意度也位居前列，多个项目交付满意度达100分。此外，公司针对下半年的交付工作已经做好铺排，预计将新增交付8.3万套。

　　正如对保交付的侧重一样，降负债则是中南上半年经营发展中的另一聚焦核心工作。陈昱含坦言，“上半年我们扛过了若干兑付高峰，在境内债方面没有违约，美元债交换要约持续推进”。

　　今年上半年，中南主动进行债务管理，有息负债总额从年初的621亿大幅下降至六月末的512亿，债务绝对规模占营业规模的比重仍位于行业最低之列，部分存量融资得以展期，债务期限结构得以优化。截至6月末，公司净负债率85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点。

　　同时，上半年中南经营性现金流入468亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的2.4倍，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值。这也意味着，公司可动用现金相对充足，短债偿付安全能够保障。据悉，未来一年公司待偿还公开市场债务共17亿元，2022年内仅2亿元。

　　对此，业内人士表示，在行业目前正处于深度调整阶段，民营房企实现现金流安全实属不易。房企整体融资情况尚未明显回暖的阶段，最是考验房企的韧性和耐力。相比之下，中南建设已率先获得新的融资渠道支持，其控股股东已与两家AMC签署战略协议，预计可获得70亿元的支持。

　　陈昱含介绍，公司与华融资产及江苏资产两大AMC的合作都在推进中，有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地。在各级政府的帮助下，公司和相关机构都在共同推动，争取早日突破。

　　值得一提的是，业绩会上陈昱含特别感谢家乡政府雪中送炭。据其介绍，江苏省、南通市、海门区各级政府在中南纾困和抗风险方面给予了巨大支持。从省政府开始的各级领导亲自过问、亲自协调，快速成立几大工作专班，落实具体支持举措；在资产处置、股转出清、债务展期、欠款清收等多个方面帮助企业克难攻坚。

　　盘活存量，抓住机遇向黎明铮行

　　陈昱含认为，当前行业存在三大突出难点：第一，风险从供给传导至需求，消费能力、意愿和信心严重受挫，各类政策市场响应还有限；第二，压力从融资扩展到经营，企业生存状况还未根本改变；第三，“救行业、不救企业，救项目、不救企业”的导向下，企业有效的支持还不够。

　　例如，在保交付导向下，预售资金监管政策执行进一步趋严，哪怕销售回暖，但资金难以统筹，企业集团层面可动用资金进一步减少，甚至可能出现越强调保交付、需要保交付的项目越多的局面。此外，资产处置、股转退出、引入战投在市场下行期和债务困局下面临层层关卡，要么远水不解近渴，要么折价严重，相对于经营和融资下滑，贡献有限。

　　黎明前的夜往往最为黑暗。面对下半年的行业形势，陈昱含相信监管层一定会采取积极行动，“因而在此之前，我们必须卧薪尝胆、向黎明铮行”。

　　卧薪尝胆即是挖掘存量盘，面向存量做动作、要业绩。她表示，管理层要带头攻坚克难，回到创业之初吃苦、朴素、务实、求真的状态，把存量项目快速卖出去，把现金拿回来，把房子交好。向黎明铮行即是打赢防御战，只专注地产和建筑主业，瘦身出清。陈昱含特别强调，在公司在现金流进一步改善前，不会旁顾其他。

　　中南建设董事长陈锦石也表示，行业当前还没有触底，“预计还需要半年到一年的时间”。在政府各级调控下，将来的房地产市场会更规范，发展会更稳定。他强调，中南要稳字当头活下来。对于公司目前的转型升级进展，他则表示，目前中南最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。相信度过难关之后，公司的管控能力会更强，各项改革也将更到位。

　　市场人士认为，随着政策持续发力房地产行业温和修复，下半年板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。中南建设在行业大变局中能平衡安全和发展，得益于企业本身稳健的基本面以及主动的风险管理，伴随市场逐步恢复良性循环，相信其未来盈利能力将逐步得到修复。

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