确保现金流安全，中南建设升级了抗风险能力

　　“企业多数不是饿死的，而是撑死的。”这是很多地产大佬在调控后反思的检讨。而今却成为大多数房地产企业的“命运魔咒”。

　　对当下陷入困境的部分房企来说，通过价格大幅度折让出售股权变现，也许能短时间让自己喘过气来。但是，代价却是公司因为“失血”过多，而从此“退圈”，成为地产行业的“弃儿”。

　　资深的投资者因此不仅仅关注房企是否有能力化解、抵御和防范风险，更在意企业处置风险的方式。那些既能够有效化解、预防和防范风险，又不会因此而对自身的发展造成损害的房企，更受市场的欢迎。

　　中南建设(000961)（000961.SZ）就是这样的企业。后者8月30日召开的2022年半年度业绩交流会就给投资者这样的印象：通过有效地主动管理债务，中南建设可以在不伤“本元”的情况下，逐步出清存量，等到市场复苏的“黎明”来临那一刻。

　　境内债无违约

　　截至6月末，中南建设净负债率85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点。

　　同时，上半年经营性现金流入468亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的2.4倍，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值。未来12个月，中南建设待偿还公开市场债务共17亿元，2022年内仅2亿元。有息负债总额从年初的621亿大幅下降至六月末的512亿，真实负债占总负债的比重仍位于行业最低之列。中南建设也成为境内债无一违约，美元债持续推进交换要约，认真兑现承诺的公司。

　　上半年，地产企业爆雷不断，而中南企业得到了来自江苏省各级政府的巨大支持，政府甚至为中南建设成立了几大工作专班，从省政府开始的各级领导亲自过问、亲自协调，让各项支持举措有人抓、专人管，特别是在资产处置、股转出清、债务展期、欠款清收等多个方面的雪中送炭，共度难关，进而保证了中南建设能够持续稳健经营。

　　AMC金融机构，因此也更看好中南建设，通过一系列的金融扶持，有效地帮助中南建设化解风险。

　　今年5月和8月，中南建设控股股东已分别与华融资产、江苏资产签署战略协议，预计可获得70亿元的支持。

　　根据业绩会上董事兼总经理陈昱含介绍华融资产、江苏资产两大AMC机构的合作进展时表示，目前中南建设已有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地。

　　这些金融机构的参与，让市场对中南建设更添信心。中南建设上半年又主动出手，如期支付20中南01、20中南02、21中南01、20中南建设MTN001等多只到期公开市场债券的本息和回售资金。

　　3.3万套住宅完成交付

　　除了与华融资产和江苏资产的合作，中南建设房地产项目的开发贷和建筑业务流动性贷款目前都按正常进行。另外，股东大会在年初通过了100亿元的融资工具授权额度，也将择机使用。

　　另外，董事兼总经理陈昱含在回应银行间市场交易商协会召集中南等多家民营房企举行座谈会的传闻时说，协会正在探讨通过中债信用增进投资股份有限公司增信支持的方式支持民营房企融资，中南建设也在试点之列。

　　财务风险的有效化解，让中南建设在交付端交出了一份合格答卷。尽管受疫情影响，很多项目的工程进度被迫放缓，但中南建设依然完成了3.3万套房屋的交付，预计下半年还将交付8.3万套。

　　在已经交付的房屋中，多个项目交付满意度均达到100分，赢得了业主的广泛认可。在工程标准方面，中南建设加强对项目工程全流程管理行为的管控，持续推进“过程及交付评估”、“鹰眼行动”等管控，完成335个标段次，10万余项指标检查，以全面保障工程质量。

　　为了让项目营造过程透明化，进一步消除业主顾虑，中南建设还特别推出“美好立方”体系，将家的构筑过程，以全透视的方式展现在业主面前，提前感受家的美好，满足业主对生活的美好期待。

　　资料显示，“美好立方”是以工地开放、工程运营为底盘，从“新家、新服务、新生活”三个维度，通过施工过程拆解、服务场景展示、社群生活演绎等方式，将美好的生活场景进行了前置预演。截至2022年6月，中南“美好立方”累计亮相8个城市、9个标杆项目，涉及项目在建总面积205万方。

　　中南建筑也体现了在公建基建领域的优质施工能力。上半年，中南建筑施工的“海门市人民医院新院急诊医技住院办公楼工程”、“东营奥体中心项目游泳馆工程”和旗下中南土木承建的“北京市通州运河核心区市政配套工程北环环隧”、参建的“苏州市轨道交通3号线”等四大项目分别荣获国家优质工程奖。

　　向黎明铮行

　　尽管，上半年中南建设通过主动降负债，减轻了到期债务的压力。但是，管理层却不敢有丝毫的松懈。

　　“当前还没有触底。”中南建设董事长陈锦石预判，预计还需要半年到一年的时间，市场才会彻底触底。

　　而在这一年半的时间里，中南建设所做的最重要的一件事，就是减少不必要的开支，确保现金流的绝对安全。

　　董事、总经理陈昱含提出，“向黎明铮行”、“打赢防御战”，只专注地产和建筑主业，瘦身出清，在现金流危机缓解前，不会旁顾其他。

　　在她看来，以牺牲更多的资产或者说流动性来实现增量融资，是饮鸩止渴；同时，以大幅折价退出、变现，也会对经营有伤害。中南建设真正应该做的是挖掘存量盘，面向存量做动作、要业绩，把现金拿回来，把房子交好。

　　为了做到这点，中南建设上半年加大了去库存的销售力度，并因此增加了销售费用，导致上半年出现了亏损。但是，下半年，中南建设会努力逐步实现扭亏为盈。

　　根据陈昱含的统计，目前中南建设拥有的土地储备超过2000万平米，总货值超过2600亿元。这部分项目足够中南建设开发、销售一年时间以上。

　　如果销售顺利，回款足以解决中南建设的资金需求，并进一步充裕自有资金规模。

　　而陈锦石则把这一轮的调整，看成为一次改革。将来的房地产市场会更规范，发展会更稳定，不会再出现野蛮式高速增长。

　　他认为，中南建设上半年最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。

　　陈锦石因此对中南建设的管理架构再次“动手术”。中南建设已经进行总部班子改革、地产和建筑城市区域公司改革，并且开始不同程度地见效。不止华融，政府对公司的支持更大，公司一定会利用各种资源，解决好各种问题。

　　“相信度过难关之后，公司的管控能力会更强，各项改革也将更到位。”他说。