经营性现金流净流入超百亿 新城控股提供了房企半年报的健康样本

　　新城控股的2022年半年报，为同行提供了一个健康企业的参照样本。

　　上半年的新城控股，获得了115.03亿元的经营性现金净流入，而且在净归还76.67亿元有息债务，以及完成利息支付之后，账上依然留有447.82亿元的现金。

　　当然，“住宅+商业”双轮驱动战略优势也成为新城控股实现财务安全的一项重要因素。

　　坚持双轮驱动，是降负债的底气

　　根据半年报，今年上半年新城控股的有息负债规模又在去年的基础上进一步下降。截止6月30日，总规模仅为822亿元，同比下降191.6亿元，较2021年末下降76.67亿元。非受限现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点。

　　负债的持续下降和公司良好的现金流密不可分。上半年，新城控股的经营性现金流净流入达到115.03亿元。

　　得益于早在多年前就已经开始实施的“住宅+商业”双轮驱动战略，首先，相比聚焦商业运营的公司，公司的住宅开发在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流，助力于公司穿越周期。

　　今年，面对行业新格局，新城持续践行“住宅开发+商业地产”双轮驱动的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。

　　上半年，在行业运行不畅的背景下，新城控股住宅地产开发业务在立足于长三角地区基本点的同时，持续聚焦深耕区域和优势板块，不断优化公司产品与服务，不盲目拿地，从投资端把控风险。

　　区域深耕的策略，不仅有利于风险的把控，也有助于新城控股进一步占据一定的市场份额。

　　根据中国指数研究院发布的《2022年1—6月中国房地产企业销售业绩排行榜》排行榜，公司上半年房地产合同销售金额和面积在全国房地产企业中分别排名第14位和第6位。

　　在持续扩大市场份额同时，为响应中央“保交楼、稳民生”的要求，践行企业社会责任，新城还在上半年组织交付了近4万套物业的交付工作。

　　另外，今年公司通过“抢春行动”、关键节点冲刺等活动紧抓销售和资金回笼。报告期内，新城共实现 760.30 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 117%（按全口径回笼/全口径签约计算）。

　　商业运营：助力穿越周期

　　另一方面，持续稳定增长的商业地产运营和管理，也进一步确保了公司的财务稳健。上半年，吾悦广场实现不含税租金收入43.96亿元，同比增长16.57%。物业出租及管理毛利率高达72.22%。

　　截至6月30日，新城吾悦广场实现135个大中城市、189个综合体项目的布局，开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。

　　作为体验式商业的代表，新城控商业地产品牌“吾悦广场”打破传统业态规划布局，通过“一个承载 休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的x空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。基于“一 Mall 一街、一轻一重、一新一旧”的业务场景，吾悦广场围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展商业发展各项业务。

　　同时，携手合作伙伴共同成长，推出“星光计划”，通过与品牌租户共同制定经营方案、整合资源等方式，持续为合作伙伴创造价值。吾悦广场商业IP引领价值消费，“我爱你•五月”、“狂潮吾悦”等活动已经成为行业内极具标识性的营销IP，并且持续对活动内容创新，为品牌伙伴与消费者创造有价值的空间。

　　营收实现高增长同时，吾悦广场也注重通过新技术的发展和应用，提高信息化水平，降低管理成本；提高智能化水平，降低运行成本；提高数字化水平，降低经营成本，逐步实现从人力到科技力的转变。同时，新城商业还通过数字化运营构建智慧商业，打造“智慧吾悦”，为商业赋能，创造智能化商业消费体验。

　　根据新城的规划，吾悦广场最终将做到“相同品质更低成本，相同成本更高品质”的发展愿景。自我进化、穿越周期、拥抱未来，与商家共同携手做深经营，提升服务体验，不断担当好“美好生活服务商”的角色。

　　首批示范类房企

　　稳健的财务，良好的现金流，使得金融机构普遍信任新城控股。在央行指导下，按照交易商协会统一部署，我国首家专业债券信用增进机构中债信用增进公司主动设立中债民企债券融资支持工具。新城控股成为第一批创设信用保护合约发债示范房企，已成功发行了2022年度第一期总额10亿元的中期票据。

    而据上海清算所9月2日消息，新城控股又将拟于近期在银行间市场发行2022年度第二期中期票据。公告显示，本期中票计划发行不超过10亿元，发行期限为3年，票面利率询价区间为3.00％-4.30％。

　　另外，国内主要商业银行也同新城继续保持长期合作伙伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,084亿元，其中公司及子公司已使用授信280亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。

　　此外，根据公告，公司管理层自2022年3月21日至 2022年6月20日期间，以市场化方式在二级市场购买了1224.29万元新城控股已发行债券。同时，公司又通过集合竞价连续回购公司股票，进一步增强了公司已发行证券的信用。

　　7月22日，新城又收到了来自证监会的批复，同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过61.72亿元公司债券的注册申请。

　　不仅境内金融机构对新城青睐有加，海外金融市场的信心也得到提升。5月30日，新城控股通过境外子公司发行了1亿美元的优先绿色票据。这笔债券不仅是2月份以来，内地房地产企业第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债，还是4月以来的第一笔民营房企境外发债。

　　票据的成功发行，为整个境内民营房企在海外成功发债，增添了信心。

　　平安、开源、西南、中邮证券等券商分析师也在公司发布半年报后，以“商业向好、财务稳健”为理由向投资者推荐“增持”或“买入”。