华夏幸福：渡人渡己

文/乐居财经 李奕和

去年以来，土地市场的“国进民退”，以及行业“保交楼”的急迫任务，让轻资产代建一下子火了起来。

各路代建生意粉墨登场，不仅房企连夜成立代建部门，或宣布整体转型更名代建商，还有房企高管干脆辞职“下海”，搞起了代建。

甚至，刚从债务重组中稍稍缓过劲来的华夏幸福(600340)，也在这个九月，一头扎进了代建的这片蓝海。

9月14日，华夏幸福旗下附属公司北京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福安基”），通过公开招标方式中标沈阳市苏家屯区HD项目。

该项目为沈阳恒大文旅城的一部分，原为恒大集团持有，建筑面积72万平方米。华夏幸福这次中标成为代建方，是为了确保项目的交付。

这多少有些励志。作为这一轮行业周期中，最早出现流动危机的房企，经过长时间的努力，华夏幸福至今年7月已签约债务重组1196.7亿，距离重新“上岸”已然不远。

今年7月5日，华夏幸福董事长王文学，带领一众管理层和员工在河北固安开了一个会。吃过了重资产的苦头，华夏幸福宣布要全面转型成为产业新城服务商。此后的一个月，幸福安基便得以成立。

全面转型产业新城服务商，是华夏幸福面对新的市场环境做出的战略决策。它寄希望通过此举凝聚新的发展动能，从根本上化解流动风险，实现公司的可持续发展。

作为代建方进入恒大的“保交付”项目，华夏幸福既是渡人，也是渡己。

在代建领域，虽然幸福安基才刚刚成立，但华夏幸福在多年前已有涉足。

“代建”六年

2016年7月，华夏幸福曾披露与中国铁路物资股份有限公司（以下简称“中国铁物”）的一起合作。当时，双方签订《委托代建合同》，华夏幸福投入40亿元代建资金，对北京丽泽金融商务区D-03、D-04号地块中国铁物大厦项目，进行项目建设和管理。

这是华夏幸福公开披露可追溯的最早进入代建业务的时间。项目当时建设用地面积2.11万平方米，规划建筑面积23.25万平方米，是一座集5A甲级写字楼和商业中心为一体的综合体。

不过，2018年12月，华夏幸福以转让价款57.8 亿元拿下了该物业项目，而此前投入的40亿元代建资金，也在转让款中冲抵。

往后几年的时间里，华夏幸福的代建业务鲜有消息传出，直到平安的进入。

2018年7月，中国平安(601318)以137.7亿元的对价大手笔买入华夏幸福19.70%股份，成为华夏幸福第二大股东。随后的2019年2月，从华润置地出走的吴向东代表着平安马明哲的意志，也入主华夏幸福。

但随后的事情大家都知道了。由于在商业地产和城市更新领域的重金投入，中国平安没能带领华夏幸福穿越周期，反而将其推向了债务的深渊。华夏幸福也在新一轮行业周期中成为了最早暴雷的那批房企。

事实上，平安的加入对华夏幸福也并非一无是处。除了在资金层面助力华夏幸福在商业地产和城市更新领域的快速扩张，中国平安实际上也为华夏幸福开启轻资产路径提供了方向。

2019年，也就是中国平安进入成为二股东的次年。华夏幸福将自身的定位从"产业新城运营商"，变更成了"中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台"。

其年报披露的新模式，要在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举；逐步探索代建代运营、基金、资产证券化等其他市场化模式。

不动产“投资”与“运营”新老业务的两条路径有所呈现。

一个华夏幸福加速实现轻资产模式的标志性事件，2019年8月，华夏幸福以58.3亿元，将北京丽泽商务区一个商办项目出售予平安人寿。

这起转让，华夏幸福获委任为代建方在项目地块上代为开发建设全部建筑物、构筑物及其配套附属设施。同时，获委托代为管理后续完成开发建设并投入运营的标的物业及项目公司，包括提供商业规划、招商租赁、运营管理等服务。

而华夏幸福向平安方收取代建管理费和资产管理费。

值得一提的是，该项目正是华夏幸福此前从中国铁物手中接过的北京丽泽金融商务区物业。但不管怎么说，这是平安加盟以来，华夏幸福的第一个轻资产运营商办项目，更是该公司首次采用“轻资产”模式，以输出开发、管理经营项目。

于华夏幸福而言，意义非凡。

此后在代建业务上，2020年5月，华夏幸福还曾中标招商银行(600036)全球总部大厦项目代建服务。项目土地面积3.56万平方米，是华夏幸福在粤港澳大湾区首个以轻资产模式启动的项目。

因此也可以说，经过多年的发展铺垫，如今轻资产代建公司——幸福安基的成立，可看作是华夏幸福正式吹响了进军代建的号角。

轻资产蓄势待发

幸福安基，被定位是华夏幸福旗下专注经营代建业务的子公司，主要承接轻资产代建业务的拓展、经营和管理，“致力于成为中国领先的都市圈不动产开发经营服务商”。

其主要为政府、企业提供地产开发服务、融资服务、FEPC、AMC+保交付等。

该公司实际新成立于今年8月18日，注册资本1000万元，法定代表人为郑伟。工商登记的经营范围包括工程管理服务、非居住房地产租赁、企业管理咨询、工程造价咨询业务、建设工程监理、建设工程勘察、建设工程施工等。

进一步穿透发现，幸福安基成由华夏幸福产业管理有限公司（以下简称“华夏幸福产业”）100%持股，后者是华夏幸福全资子公司。

据了解，幸福安基中标的沈阳“保交付”项目，原为恒大集团持有，涉及沈阳恒大文旅城部分地块。

2018年6月，沈阳恒大文化旅游城落户苏家屯区，这是恒大在东北地区投资开发的首个国际文化旅游综合体项目。此后两年时间，恒大在当天拿下了十数宗地块。

但随着恒大危机的爆发，项目开发面临停工、停产，部分地块还因此被收回。

值得一提的是，作为最早涉险的一批房企，华夏幸福显然已经度过最艰难的时刻。

最新公告显示，至今年7月，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1196.70亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计106.67亿元。

另外，该公司根据债务重组相关工作的推进情况，对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排，合计将兑付金额为19.16亿元。

华夏幸福重新“上岸”，指日可待。

此次作为代建方进入恒大的“保交付”项目，可以说，华夏幸福既是渡人，也是渡己。

两个月前的7月5日，面对债务化解、经营企稳与转型探索三期叠加的局面，华夏幸福在河北固安召开战略宣贯大会，宣布“全面转型成为产业新城服务商”。

2022-2025三年内，华夏幸福将以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系，全面转型产业新城服务商。

这两大服务体系，一是为区域提供包含产业规划、产业招商、产业配套融资、综合运营和营销推广等服务的产业发展综合解决方案；二是为企业提供包括选址、租售、代建、运营、投资、融资、财税、人力等服务的综合服务体系。

这一战略之下，华夏幸福的轻资产项目加速落地。

7月28日，幸福基业签约四川伙伴集团旗下10个产业园，签约额6500万元；8月2日，华夏幸福首单产业新城轻资产业务落地河南平顶山；9月14日，幸福安基中标沈阳市苏家屯区HD项目。

数据显示，目前，华夏幸福轻资产招商业务累计签约项目7个，项目总投资超45亿，其中4个项目已落地在轻资产招商业务。物业累计签约项目 25个，签约面积 283万平，合同签约额 2.8亿，新进山东、陕西、云南三省，新业务拓展已覆盖7省7市。

此外，其产业园区轻资产运营模式已新拓展项目3个，为无锡梁溪、河南平顶山和祥符提供产业园区运营等服务。已经从最艰难阶段缓过劲来的华夏幸福，轻资产蓄势待发。

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