李宇嘉专栏丨经历不断出清与转型后，楼市有望回到健康轨道

　　李宇嘉（广东城规院住房政策研究中心首席研究员）

　　8月份，70城新房价格指数环比下跌0.27%，连续12个月下跌，且跌幅扩大。其中一线城市涨幅收窄至0.10%；二线城市从7月份上涨0.03%逆转为下跌0.22%，三线城市跌幅扩大。8月份，70城新房价格指数同比下跌2.1%，跌幅比7月份（-1.7%）扩大0.5个百分点，70城有50个城市新房价格环比下跌，比7月份增加10个。

　　二手房方面，8月70城二手住房价格指数环比下跌0.35%，跌幅明显扩大，且连续12个月下跌。今年以来，二手住房价格指数月平均跌幅为0.28%，比新房0.18%的月平均跌幅要大，显示二手住房市场整体要弱于新房市场。同比来看，8月份70城二手住房价格指数下跌3.3%，跌幅比7月份扩大了0.3个百分点，已经连续7个月下跌。8月份，70城有56个城市二手房价环比下跌，61个城市同比下跌。

　　销售数据方面，1-8月份全国商品房销售面积累计同比下滑23%，降幅较7月份缩小了0.1个百分点，降幅略收窄主要是由于去年8月份楼市明显下行，形成了低基数效应所致。8月份5年期LPR再次大幅度下调15个基点，信贷、限购、公积金等方面加大“一城一策”力度纾困的范围扩展到热点城市，而8月楼市销售下行幅度并未明显收窄，显示需求端较为疲弱。

　　9月份是传统的“金九银十”，但商品房市场旺季不旺，反季节性下降。9月前两周（1-13日），30城商品房成交面积连续环比“负增长”，分别为-29.8%和-41.8%，一二线城市均出现明显下行。近期楼市表现不如预期，有中秋假期的影响，但更主要的是疫情因素，一些地方线下看房和交易受到影响。

　　另外，供给端冲击尚待缓解。8月份，在专项借款、纾困基金、接盘或代建等创新性政策的扶持下，“保交楼”提速，8月份竣工面积跌幅从7月的36%收窄至2.5%，但主要集中在资金能平衡的项目上。而一些出险民企的大多数项目存在资金硬缺口，或短期内难以落实纾困资金介入的可靠担保。对这类项目，政策或转向鼓励破产，或追究相关责任主体追回资金。因此，风险处置进入攻坚期，企业风险继续释放，导致市场对新房或期房的接受度下降。

　　当然，基于对期房的担忧，市场刚需和换房需求有转向二手住房的倾向。已经到来的“金九银十”，二手住房交易有所反弹，特别是在需求较为集中的热点一二线城市中心区，二手房市场明显复苏。根据贝壳研究院的数据，8月50城二手房成交量同比连续2个月增长，比如上海、深圳、长沙等超七成城市8月成交量指数超过了去年同期。

　　预计，这一趋势会贯穿9月和10月份。不过，二手房挂牌量明显增加，根据链家网的数据，目前10大城市二手住房挂牌量超过120万套，创历史最高水平，其中次新房（楼龄在5年左右）占比两成左右，大户型挂牌量也在增加。这其中，很多并非是卖一买一的换房需求，可能是“套现离场”。随着近期房价下跌，预期开始转向，前期投资类需求开始逆转，“降价出售”的案例明显增加。

　　再考虑到，二手房价格还在历史高位，交易税费也较高，而新房还有降价预期等，除了中心区有学位、交通等配套优势的二手房外，未来二手房市场整体走势不能太乐观。再回到70城房价数据，8月份数据还有一个现象，新房环比涨幅居前的是上海、北京、南京、杭州、成都等热点城市，其中上海领涨，8月涨幅为0.6%，其他城市均为0.4%，这些城市涨幅均比较大。

　　近期，热点城市中心区高价盘成交明显回升，价格也在上涨。在新开工、供应持续下降的情况下，开发空间本就受限的中心区，新盘供应较少，近年来呈现出大户型化、“豪宅化”的趋势。受疫情影响小的中高收入人群，购买力仍旧强劲，导致中心区高价新盘热卖，价格持续上涨。与此形成鲜明对比的是，其他区域刚需和换房主导的新盘项目供应较多，但受供应量较大、开发商大力度降价促销、购买能力下滑等多方冲击，销售和去化明显下降。

　　比如，9月14日广州市对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%的最大调价幅度，调整为楼栋均价不能超过项目核定线均价的前提下，可上浮10%、下浮20%。也就是，定位高端的产品可以涨价10%，其他产品可以降价20%。同一楼栋采取更加差异化的定价策略，应对需求的差异化，更好地促进销售。

　　在“保交楼”过程中，楼市风险继续释放，叠加疫情因素的冲击，供需两端的疲弱态势都比较明显。不过，前期快速发展中积累的问题得到暴露、集中处置以后，让错配的供需纠偏到平衡、让新模式脱颖而出，楼市才能迎来新发展阶段。另外，即便同比下行，但放在过去10年看，绝对量仍高于2016年，依旧处于较高的水平。

　　好的迹象表现在，8月份，地产竣工面积增速好转，施工面积增速大幅高于新开工和拿地面积增速，意味着停工、半停工项目复工提速。借助国有金融机构在发债担保和承销上的积极扶持，示范性民企信用开始修复，到位资金有企稳迹象，解决地产问题的速度比想象中要快，供给端冲击的洪峰已过，最差的时候也正在过去。当下，不仅要让“坏的市场经济出清”，也通过疫情纾困让居民收入预期好转，挺过艰难的时期后，楼市有望回到健康的轨道。