新房“补涨”、二手房成交加速：上海楼市上涨行情背后有何原因？

刚拿到购房资格的张小姐决定在上海购买人生的第一套房子。

参加了几次新盘的认筹，张小姐的处境有点“不尴不尬”，热门新盘积分不够，远郊盘距离上班地方远，二手房又面临着“三价就低”政策下首付比例攀升的局面。

最近，张小姐有点着急，传统“金九银十”的销售旺季到了，她担心上海房价会有明显的涨幅。据国家统计局的数据显示，今年8月，上海新建商品住宅销售价格环比涨幅领跑全国。

那么，上海新建商品住宅销售价格环比涨幅为什么会跃居全国第一呢？上海房价在“金九银十”会迎来上涨行情吗？

今年8月，上海楼市迎来上涨行情，新建商品房成交量同比增长22%。资料图片

新房两极分化

张小姐是如今上海购买新房群体的典型代表，即年轻夫妻家庭、积分不高、首付不高也不低。

对于张小姐来讲，目标售价在5万-6万元/平方米，户型在90平方米左右，首付在200万元左右，可挑选新房的范围还是比较大的。根据上海9月17日发布的第五批集中供应新盘名单，可以选择松江区、嘉定区、浦东新区非核心板块、青浦区等，以五大新城为主。

上海本地的一名中介人员表示：“如果购房人买的是新盘，主要拼的就是积分。如果积分高的话，比如在70分以上，就可以去拼‘红盘’，摇号看运气。如果积分低的话，比如在60分以下，大概率就只能挑选不触发积分制的项目，直接可以买到，但是地理位置、周边配套等都会比‘红盘’差。”

以张小姐的经历为例，她想在大虹桥板块置业，参加了虹桥璀璨公馆和蟠龙府的认筹。虹桥璀璨公馆售价在6万元/平方米左右，而同一板块内同品质的二手房价差在10%以上，比如北虹桥龙湖天璞二手房价格约为8万元/平方米。

“‘红盘’指的是地段好、配套好的楼盘，新房受到指导价的约束，比周边二手房价格要低，形成利差，这种买到就赚到，拼的就是积分。”上述上海中介人员如是说。

张小姐的积分刚达到60分，而虹桥璀璨公馆在第三批的入围分为65.16分，也就是达到这个分数才有资格参加摇号。

根据中介人员的推荐，张小姐也看了松江的新盘，比如中骏在松江大学城的项目，但是其无论从地段还是从交通等方面考虑，松江大学城板块都要比大虹桥板块逊色。

根据上海链家研究院的数据，从已经公布的第四批楼盘认购情况来看，估计有1/3的楼盘触发积分。从比例来看，相较前几批有所下降。不过，浦东的几个楼盘基本都触发了积分。大部分楼盘的开盘去化率都达到了100%，说明“打新”热度并未消退。

“上海新房两极分化现象比较明显，像‘红盘’、一二手房倒挂明显的项目热度高，一般分布在市区或者五大新城核心板块，单价高，总价也高，但是卖得好，去化率100%；而不触发积分制的楼盘，大多数是纯刚需楼盘，单价和总价都较低，部分去化不太理想，需要中介去带客户，一般分布在青浦区、松江区、嘉定区偏远的地方，还有临港新区、奉贤区等。”上述上海中介人员说。

“补涨”行情明显

“上海新房房价受到指导价的约束还是比较稳定的，之所以环比涨幅居全国第一，有补涨的因素。今年上半年，上海受到疫情的影响，交易是冰冻的，所以上半年积压的购房需求在下半年存在集中入市的情况。一方面，‘卖小买大’的置换需求登场，另一方面，改善楼盘供应量上来，两个因素叠加便推高了房价的环比涨幅。”上海中原地产资深分析师卢文曦如是说。

据上海链家研究院的数据显示，今年8月，上海全市共成交新建商品房10013套，同比增长22%；成交金额702亿元，同比增长31%；套均总价701万元，同比增长7%；成交均价61607元/平方米，同比增长11%。

整体来看，今年前8个月，上海全市共成交新建商品房53591套，同比下降17%；成交金额3983亿元，同比下降2%；套均总价743万元，同比增长18%；成交均价65018元/平方米，同比增长17%。

不过，卢文曦分析称：“这种上涨的行情不一定会持续，因为随着供应结构的变化，比如刚需楼盘供应量增多，成交量占比上升的话，月度的成交均价也会随之产生变化。从整体成交量来看，上海楼市还是处于降温趋势中的。”

而从第五批集中供应的楼盘来看，将有32个楼盘、合计9093套房源入市，共约100.1万平方米。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“相比之前，上海第五批入市项目明显减少。但是，今年供应批次的频率更高，若按照一月一批的速度，后续还会有第七批甚至第八批楼盘入市，全年总供应量仍会超过去年，但市区供应楼盘明显减少。”

“这两年，上海的置换需求得以释放，高端盘、总价千万元以上的改善盘销量都在上升，换手率也在增多，而‘上车盘’则相反，反映出刚需买房动力不足。”熟悉上海楼市的业内人士说。

对于接下来上海是否可以迎来“金九银十”的行情，杨雨蕾表示：“今年8月，第四批集中供应的楼盘入市，目前已经有一半楼盘开启认购，开盘时间将集中在9月，预计9月新房成交量将继续增长，届时有望迎来‘金九银十’。”

“9月、10月，随着新房供应量上升，成交量也会上涨，估计新房冲刺100万平方米的成交量是可以达到的。不过，毕竟现在是在调整的周期中，上海要走独立行情还面临压力，市场预期不能太高。”卢文曦表示，近期，市场仅靠几个区在支撑总量，因此有不确定性。而且从第五批公布的楼盘可以看出供应量在缩小，所以后续市场或重新回归平淡。

“三价就低”执行放松促成交

在新房市场“补涨”的同时，上海二手房市场的成交量也在上涨。

据上海链家研究院的数据显示，今年8月，上海二手房成交近2万套，和7月不相上下；成交量同比增长11%，是自去年初以来同比首次“转正”。

杨雨蕾认为，8月上海二手房的成交量基本能够反映市场当下真实的需求情况。究其原因，一是成交结构中90平方米以上改善需求占比开始增加；二是从成交周期判断，过去1-2个月的时间足以消化完毕之前积压的需求。目前，市场依然有一定的韧性来迎接“金九银十”。

值得一提的是，上海二手房成交量上涨的背后，也和近期上海二手房“三价就低”的政策在执行中有所放松有关。

所谓“三价就低”，就是上海各银行在审核二手房贷款额度时，要根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价，选择最低的价格核定贷款额度。其中，合同网签价为买卖双方约定并在房管系统中体现的交易价格；银行评估价是银行自己对房产的评估价；交易中心涉税评估价主要由房产交易中心自动评估，多为网上合同价的5-7折，通常是“三价”中的最低价。

“比如，杨浦区‘老破小’的学区房，现在评估价可以到8折甚至8.5折，相比去年6折的情况，是有明显提升的，这也意味着二手房可贷款额度的提升。首付比例的降低，也可以加快二手房的成交。”上海杨浦区主营二手房的中介人员如是说。

“‘三价就低’对于二手房市场有很好的调节作用，影响也是立竿见影。从全市范围来看，今年贷款政策的放松主要是针对刚需房源，评估和核验价格都是往上走的趋势，而高端房源变动不大，这也是对刚需购房人的支持。”熟悉上海楼市的业内人士说。

卢文曦预测称：“在‘金九银十’下，上海二手房的成交量可能与7月、8月接近，但也难以突破2万套的水平。”

“从成交周期来看，上海二手房成交周期从疫情后的60天缩短至20天左右。随着老房出售、腾挪出‘房票’和资金，改善需求有望持续释放。”杨雨蕾如是说。