原报道 | 碧桂园文商旅大象转身

2022-09-26 09:49:54 观点网 

观点网 碧桂园集团长年没有起色的商业板块,正逐渐跟上同行的脚步。弯道超车的秘诀,就是搭上轻资产的快车。

资料显示,碧桂园文商旅集团在2021年底提出“轻重并举、内外并重”策略。

这家地产龙头房企,过去因“快周转”模式形成的结果导向、强执行力企业文化,在商业轻资产拓展上发挥了作用。

资料显示,仅去年第四季度数月内,该公司就收获了约4个相关项目。截至目前,碧桂园文商旅新接管的轻资产项目已达到约15个,迅速成长为行业内一个无法忽视的存在。

尽管国内商业地产轻资产已发展超过7年,但直至1年多之前住宅开发领域下行,该板块才真正受到传统房企们的重视。

承担着“减负”的使命,除碧桂园文商旅外,龙湖商业、融创文旅、旭辉商业、合景泰富等玩家迅速入场。而且,就连过去特别注重重资产持有运营的港资开发商也蠢蠢欲动,新世界发展旗下K11品牌于是成为首位尝鲜者。

但有别于其他竞争对手,碧桂园文商旅的差异化体现在轻资产布局偏向三四线城市,愿意开拓此前不受重视的低能效市场。

碧桂园文商旅的选择,也许是顺应母公司经营策略的结果。

文商旅快跑

据了解,去年下半年确立轻资产作为主要发展战略之一后,碧桂园文商旅进行了一轮集中招聘扩大团队人数,并以“高佣金、高抽成”的方式,提高团队积极性。

效果立竿见影,此后碧桂园文商旅几乎以每个月新增1-2个项目的速度,增厚轻资产管理规模。截至目前,已有约15个项目收入囊中,新增管理面积超过85.4万平方米。

从模式来看,房企想要实现轻资产运营主要有三种实现路径。其一为转让自持项目股权,根据股权出让的多寡,开发商作为原业主,在获取即时现金的同时仍能保持对项目的控制权和管理权。

此模式最新一个例子为2021年中旬凯德集团与中国平安(601318)人寿保险签署合作协议,向后者出售六个来福士广场资产部分股权,换取约330亿元资金。交易后,中国平安作为机构投资者对项目进行持有,而凯德作为项目资产管理者负责后续的运营管理。

其二为引入合作方或金融机构出资建造新项目,房企则主持日后运营工作,这种模式国内外的房企均运用颇多。

例如上述凯德集团就习惯通过在项目开发初期引入私募基金、在项目进入稳定运营阶段引入REITs来减重。资料显示,凯德投资有限公司于2021年内就新成立7个私募基金,募集外部资本14亿新元。

再比如,大悦城(000031)控股在2019年8月将旗下上海长风大悦城及西安大悦城项目相关股权,注入大悦城并购改造境外基金 Garbo Commercial Property Fund L.P. 。

第三种模式是房企通过分拆或成立独立的商管业务板块,一边接管母公司项目,一边拓展第三方存量项目。

从传统开发商转型的房企,大多遵循这条路径,碧桂园也不例外。

资料显示,碧桂园文商旅集团前身为2005年开始的碧桂园商业板块,后于2018年正式成立,定位碧桂园集团旗下专注商业地产全程投资及运营的专业服务平台,初期的主要功能是承接碧桂园集团住宅业务发展的过程中产生的一些商业资产。

碧桂园文商旅的运营方向十分广泛,对应不同产品线有碧乐城·V+、碧乐城·Life、碧乐城·Joy、碧乐时光·Time、碧乐坊·Fun、碧乐轩、碧家国际社区、碧咚、碧家小住、碧乐小镇、碧盈国际、碧茂中心和碧联众创等一众品牌。

其中,BIG+碧家国际社区是碧桂园2017年末推出的长租公寓品牌,碧桂园文商旅成立后被整合,与文旅产业一同是早期业务发展的重点,最初计划在三年内建设100万套长租公寓。

自推行轻资产战略,相信碧桂园文商旅现时的主轴已转变为购物中心。在这方面,碧桂园文商旅最新确立碧乐城、碧乐时光、碧乐坊、碧乐汇几个主要品牌,分别对应城市型一站式购物中心、区域型商业街区以及社区型购物中心等。

依靠这些品牌,碧桂园文商旅在近一年时间内采用委托管理、品牌及管理输出两种最轻的轻资产合作模式,对外拓展了约15个项目。

为什么是轻资产

在推动轻资产运营这件事上,碧桂园文商旅一方面有自己的主观能动性,是顺应行业发展大势,另一方面亦依靠碧桂园集团整个体系的带动。

目前房地产行业的发展趋势,是一个整体寻求资产变轻和资金占用变少的过程。

体现在日常经营上,碧桂园早在2021年下半年就开始谋求大宗资产去化,当时一口气推售超过240个酒店、会所、写字楼等大宗物业资产。

根据中期业绩会管理层的表态,碧桂园在项目开发上也强调以销定产,从源头降低支付压力,主动通过监管账户进行出款,减少对集团资金的依赖,并且减少对尾盘项目的费用支出。

同时,管理层主动降薪,并将减少非刚性费用支出,降低业务招待标准,减少各种外包服务。另外,对多元化业务的探索,目前也只剩下博智林机器人。

与之对比,碧桂园服务代表的物业管理、代管代建、商业板块轻资产等服务输出型业务,却得到集团层面比较大力度的支持。

早前8月份,碧桂园还首次公开宣布要开展代建业务。

据了解,碧桂园在今年年初组建了专业的操盘团队,面向市场承接安居房、保障房、政府平台城投公司等项目。在一场投资者电话会议中,管理层透露公司已接到来自包括河南省政府在内的政府订单。

而碧桂园服务本身就是一个大体量的存量型轻资产公司,通过2021年多笔重要收并购,一举成为行业绝对龙头,并强势进军商写和商业运营领域。

中期业绩会上,碧桂园服务管理层提出,商业运营服务方面,要在5年内形成100亿元以上的轻资产营收。

豪言壮语的背后,是开元国际和万象美背景的开万公司、富力地产背景的天力物业,拥有的大量商业地产项目资源所提供的支撑。未来,碧桂园文商旅和碧桂园服务两个业务板块之间的资源共享确定性颇高。

另一方面,从碧桂园文商旅轻资产项目落地城市看,扩张路线是三四线和二线城市并重,体现碧桂园地产业务目前基本盘仍是三四线市场,但正将资源往一二线城市倾斜。

碧桂园目前强调的是一线到五线城市均衡布局,资料显示,该公司2022年上半年销售金额构成中,有31%来自一二线城市,69%由三四线城市贡献。但在拿地层面,则有超过70%新增土地位于一二线,大概30%左右来自三四线。

但碧桂园文商旅似乎并不强调落地已熟悉的市场,这凸显出其拥有一定的独立自主性,对母公司房地产业务不是完全的路径依赖。

例如,碧桂园此前并未在石家庄赵县和石嘴山市落地住宅项目。

转型拓展难题

转型大潮中,商业地产能否撑起房地产企业的大象转身,犹未可知。单就战略前瞻,开发商们有不得不布局的理由。

对于目前的房企而言,轻资产模式运营下企业资金压力更小,毛利率也更高。资料显示,商业轻资产代表性企业万达商管,2018年、2019年、2020年及2021年的毛利率分别高达41.3%、34.1%、36.9%、44.8%。

而且艰难的市况下,亟需盘活的资产很多,一些低效存量项目等待有运营能力的品牌方进驻。房企利用轻资产模式能进行更有效的拓展,以及快速的复制。

越来越多企业加入到这一阵营,除了老玩家万达商管、大悦城、华润万象生活、宝龙地产,新晋选手则有龙湖、碧桂园文商旅、K11等。

其中,K11在今年3月成功投得上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务项目,正式进入轻资产管理市场。

另据统计,自2021年3月启动轻资产战略以来,龙湖商业签约项目已达到十数个。

反观碧桂园文商旅,该公司过去商业功底不强,缺乏对一线或新一线城市核心地段商业项目的运营经验。而无法进军核心城市核心地段项目的商业品牌,竞争能力通常是不强的。

2019年,碧桂园文商旅曾宣布进驻北京老牌商场赛特购物中心,目标引入碧乐城品牌,打破原有的百货模式,改造为高端购物中心。但此次合作在一年后就宣布告吹,赛特集团随后牵手了金地商置。

除此之外,碧桂园商业板块的资源整合也尚未到完结阶段。据了解,碧桂园莞深区域和沪苏区域现时仍保留有各自的商业品牌。

其中,碧桂园莞深区域拥有综合体品牌“里悦里”、区域型购物中心品牌“喜悦里”和生活型社区商业品牌“生活里”。不久前,位于东莞松山湖核心区的碧桂园·里悦里才宣告开业,虽然项目仍由文商旅集团管理,但品牌并不统一。

而碧桂园沪苏区域则拥有品牌“凤凰荟”,截至目前据悉已开出超过6座购物中心。

这些问题都有待未来得到解决。不过俗话说万事开头难,碧桂园文商旅通过一轮快速扩张获得了良好的开局(至少从管理规模上看),对未来进一步摸索出稳定可行的轻资产商业模式,有决定性作用。

原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道。

(责任编辑:徐帅 )
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