每经AI品房 | 深圳坪山10月将迎“地铁时代”，一拨价格“3字头”楼盘看过来

9月23日，深圳地铁14号线完成空载试运行，计划于10月开通，坪山区也将迎来“地铁时代”，实现“40分钟交通圈”通勤。

地铁的开通，无疑将对坪山区的房地产市场产生积极影响。而目前，坪山区的房价在深圳各区中最低。据吉屋网，9月份深圳新房均价为59071元/平方米 ，而坪山区的新房均价仅为36895元/平方米。

深圳坪山区新房价格走势 来源：吉屋网

《每日经济新闻》记者从深圳市住建局官网获悉，坪山区的保利明玥澜岸花园项目 于9月23日获批预售许可证，本次可售住宅房源318套，户型建面70-88平方米，备案均价约4.18万元/平方米，单价3.7万-4.2万元/平方米，总价264万-373万元。?

那么，除了即将入市的保利明玥澜岸花园项目，坪山区目前还有哪些在售楼盘项目?？价格如何?？即将开通的地铁14号线将使哪些楼盘受益?？

9月23日下午，记者实地走访了坪山区的部分楼盘项目，并结合每经品房小程序的11个维度，对这些楼盘项目进行了综合测评。

价格“3字头”的新盘

值得一提的是，在保利明玥澜岸花园入市前一周，其吹风价仅为3.32万元/平方米。

9月23日上午，《每日经济新闻》致电保利明玥澜岸花园电话，其置业顾问表示，“目前开盘楼栋价格在3.3万元左右，有最低层和最高层的房子，比如2、3层，或31、32层的部分房源，中高层的房源单价基本在3.5万元左右。”

记者在现场看到，保利明玥澜岸项目靠近坪山宝达科技园，距离坪山CBD商务中心区距离约1.5公里。虽然当天是工作日，但售楼部现场仍可看到多个中介平台的人员陆续带着客户过来看房。

“其实现在还未正式开盘，预计就是这两天，现在房源均可选。”保利明玥澜岸的置业顾问告诉记者，“目前开盘的是靠近坪山河的两栋房源，价格最低3.3万元/平方米左右，视野好一点的中高层单价在3.5万元/平方米左右，预计2025年3月交房。”

保利明玥澜岸售楼部现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

“目前项目可以首付分期+免息一年，在7天之内只需付0.5成，然后年底之前付0.5成，明年3月和10月各付一成，直接与保利签合同，相当于我们直接免了一年多的利息。”

以一套70平方米、总价247万元的中高层户型为例，74.1万元的首付款可以分成3次缴纳，7天之内仅需缴0.5成首付，即13万元；年底之前付13万元，明年3月和10月各付26万元。

记者在现场看到，目前保利明玥澜岸项目正在如火如荼地建设中，部分建设进度较快的楼栋已建到约10层左右。

保利明玥澜岸置业顾问为记者计算的某房源价格?

如果与坪山沙湖板块内的其他项目对比的话，保利明玥澜岸项目的优劣势都较为显著。首先是价格足够便宜，最低的仅3.3万元/平方米，只要3.5万元/平方米就能选到中高层房源，这个价格在坪山沙湖板块以及整个深圳都不算贵。

记者查询发现，今年以来，坪山入市新房项目价格普遍在3.6万~4万元/平方米。如今年7月和8月入市的深业山水东城花园和碧湖春天南花园，销售均价皆为3.8万元/平方米；今年6月入市的燕澜和鸣花园，均价4万元/平方米。

除了价格足够便宜之外，保利明玥澜岸项目“首付分期+免息一年”的优惠，对部分刚需购房者而言也较有吸引力。

而保利明玥澜岸的不足也同样明显，一是周边的基础配套相对薄弱，二是项目周围存在着较多待拆迁农民房，在一定程度上或将影响产品品质。此外，保利明玥澜岸项目附近的餐饮、商店、医疗等配套也较坪山河偏南区域要弱。

在坪山沙湖片区从业多年的房产中介张鹏也向记者表示，“坪山沙湖板块目前开发商通常主打的概念是地铁和创新企业总部基地。相对来说，在坪山河以南的项目，基础配套要更好一点，比如包括信达金尊府、力高金域国际、京基御景印象等项目都是在中山中学、中山小学附近，也共享着商业配套，所以整体销售价格也要更高。

二手房价逼近“4字头”

虽然目前坪山区的房价在深圳最低，但问题也比较明显。由于地处深圳东部边缘地带，坪山区的经济发展相对滞后，片区内整体的基础配套仍处于完善过程中，在片区内随处可见被环绕的农民房以及在建工程，多数小区的基础生活更依赖于底商。

在实地探访过程中记者了解到，目前在坪山沙湖板块，目前在售/待售的新盘项目有佳华沙湖广场、世茂广场、信达金尊府等，已开盘多年的有龙光玖云著、力高君御国际、京基御景印象等项目。

位于沙湖片区的力高君御国际项目，距离保利明玥澜岸项目约800米，楼盘东侧为中山中学，西侧紧邻锦龙大道，北侧为楼盘深业东城国际，南侧为楼盘金尊府。每经品房小程序显示，该项目的AI估值参考价为40694元/平方米。

力高君御国际项目的开发商为深圳力高置业。启信宝显示，深圳力高置业为力高集团子公司，由力高集团持股51%，上海金田能源有限公司持有49%。

力高君御国际项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

在力高君御国际周边各项配置得分中，每经品房小程序在公交配置、小学配置、幼儿园配置三项指标上给出了较高得分，均在7分以上。其中，公交配置的得分达到了8.7分（满分为10分）。

在项目1公里范围内，有两所小学，距最近的力高所小学仅37米，距中山小学约375米。项目周边的公交站台多达21个，优于坪山区87%的住宅小区，属于出行舒适度较高的区域。

值得一提的是，因为靠近中山中学和中山小学的，力高君御国际的二手房整体挂牌价较高，普遍在5万元/平方米以上。如一套3室2厅78平方米的房子，业主挂牌价410万元，折合单价5.2万元/平方米。

在11项指标中，力高君御国际项目的医疗配置得分最低，仅0.6分，属于就医舒适度较低的区域。

综合以上测评结果，每经品房小程序预计，未来5年力高君御国际房价会跑赢坪山区平均涨幅，高于该区76%的小区。

来源：每经品房小程序

距离保利明玥澜岸项目约1.3公里的京基?御景印象，位于坪山新区中山大道与体育二路交汇处，建筑类型为板楼，首次开盘时间为2015年，目前已累计打造了四期。每经品房小程序显示，该项目的AI估值参考价为39220元/平方米。

京基?御景印象项目的开发商为深圳市京基房地产股份有限公司。启信宝数据显示，该项目公司的大股东为京基集团，持股80%，陈华担任董事长。

京基?御景印象项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

每经品房小程序显示，京基?御景印象同样面临着医疗配置相对较差的情况，属于就医舒适度较低的区域。此外，包括公交配置、幼儿园配置、人口结构等指标得分得分均在6分左右，处于中等水平。

在11个维度中，得分最高的为通勤车速指标，为7.1分，周边道路早晚高峰平均车速为19.24公里/小时，通勤车速优于同区域71%的小区。

其他配套设施上，京基?御景印象周边1公里范围内有3所小学、6所幼儿园；周边有大小购物广场5个，距离天虹商场578米；工作人口占77%，老年人口占11%，在坪山区内高于52%的住宅项目。

综上测评，每经品房小程序预计，未来5年京基?御景印象价会跑平坪山区平均涨幅，高于该区71%的小区

来源：每经品房小程序

距离保利明玥澜岸约1.4公里的深业东城国际项目，位于坪山锦龙大道与坪山大道东北交汇处，小区合计共8栋2273户，主力户型为75/81/89平方米。每经品房小程序显示，该项目的AI估值参考价为37148元/平方米。

深业东城国际的开发商为深业南方地产有限公司。据启信宝，该公司为深业控股的全资子公司，王明峰任董事长。

深业东城国际项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

每经品房小程序显示，深业东城国际的周边1公里范围内有公交站22个，优于坪山85%的住宅小区；即将开通的深圳地铁14号线沙湖站距离小区约400米。

商业配套维度，项目附近有底商和天虹商场，3公里外可到达六和城的益田假日广场，小区东侧入口对面是世贸中心广场（正在建设中），后期可形成约8万平方米以上的商业配套。

此外，深业东城国际周边有2所小学、6所幼儿园，周边的大小购物场所有7家；周边1公里范围内居住人口约5.2万人，属于居住密度偏高的区域，高于坪山区81%的住宅项目。

综合上述维度，每经品房小程序预计，未来5年深业东城国际会跑赢坪山区平均涨幅，高于该区78%小区。

来源：每经品房小程序

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封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄