港交所迎来首个长租企业 魔方递交招股书丨长租·探索者

9月26日，魔方生活服务集团在港交所提交招股书，摩根士丹利、建银国际为联席保荐人。

财务方面，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方生活服务集团收入为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%。同期，魔方生活服务毛利为8.08亿元、7.86亿元及12.67亿元，同期归属股东净利润为6037万元、净亏损2.29亿元及归属股东净利润2.82亿元。

2022年前6月，魔方生活服务集团收入为8.49亿元，毛利为7.30亿元，归属股东净利润924万元，非控股股东权益为净亏损883万元。

资料显示，魔方生活服务集团主要以旗舰品牌魔方公寓运营及管理白领公寓。截至2022年6月30日，魔方生活服务集团有76190套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点。在一线城市拥有38609个直营公寓，在其他城市拥有11465个直营公寓。旗下白领公寓月均租金为3002元，蓝领公寓的月均租金为3723元。

魔方生活是行业领先且发展迅速的长租公寓服务平台，在中国引领集中式长租公寓模式。根据弗若斯特沙利文的资料，截至2021年12月31日，在独立集中式长租公寓运营商中，公司在营公寓数量方面排名第一，且根据弗若斯特沙利文的调查结果，以品牌知名度计，公司在所有集中式长租公寓运营商中名列首位，尤其是，在居住体验和平台稳定性两项指标上，公司在行业参与者中排名最高。截至2022年6月30日，公司有76,190套在营公寓、分布在全国26座城市394个门店，当中约45.5%位于北京及上海。

有别于分散式长租公寓运营商从不同个人业主获得物业来源的做法，集中式长租公寓运营商通常与大型机构业主签订长期整租协议，确保集中式长租公寓运营的稳定性。与此同时，安全性、增值服务、社群活动也是集中式长租公寓的核心竞争优势。

在行业内横向比较的时候，魔方的资金实力是一个非常大的优势。

一方面，魔方完成了多轮股权融资，2016年魔方C轮融资近3亿美元，2019年魔方获得1.5亿美元D轮融资，背后的资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等。

另一方面，魔方在债权融资方面表现较好。2017年1月，公司成功设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，给以中资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道。

这背后体现的是魔方的运营实力，资料显示，此次魔方发行的信托受益权资产支持专项计划的底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入。

基于上述优势，在行业风险出清后，魔方近两年进入增长快车道。

考虑到收并购带来的规模扩张，魔方在过去两年内房源数翻了一番。魔方于2021年并购整合了V领地及世联红璞两个集中式租赁品牌旗下数万间房源，根据克而瑞数据统计，这是运营系集中式租赁服务商中的第一名收购了第三名和第五名。

数据显示，目前魔方共有7.7万间房源，旗下三个品牌全面服务北上广深等20余个核心城市的租住人群。

近年来，长租行业陆续涌现一批知名度较高的企业，但盈利问题一直困扰着企业发展，一方面，这与行业融资成本较高有关，资金成本侵蚀了利润，另一方面，房价带动地价上涨，同时，对租金敏感的外地人口支付能力有限，从而压缩了行业盈利空间。

经过十余年的探索，魔方渐渐摸索出一条盈利路径。魔方轻资产项目占比20-40%，中资产项目占比60-80%，后者通过租赁物业的方式经营，即包租模式，这种模式的资金消耗远低于自持物业的重资产模式，利润来源主要是租金差。

盈利能力走到行业前沿，魔方究竟做对了什么？魔方生活服务集团CEO柳佳表示：“一方面是收入增长，一方面是成本控制，我觉得这两件事情比较重要。”

从收入角度来看，主要来自于两方面：

一是房间规模的增长，正如上篇所言，收并购带来的规模扩张使得魔方在过去两年内房源数翻了一番，目前魔方共有7.7万间房源；二是租金的溢价。据了解，魔方有比较完整的价格评估体系，“灵眸系统”，输入全国范围内任意一个地址点位都可以自动算出合理的租金范围。

也就是说，魔方的租金是由系统依靠大数据计算出来的，不仅如此，魔方会针对某一家店的出租率及租约长短算出一个浮动定价，类似机票，价格会根据淡旺季及上座率变动，以此来实现收益最大化。

另外，增值服务有望成为魔方新的增长点。“从收入规模来说，目前比重还不高，但我们认为增值业务是未来很有潜力的部分。”

往期回顾

◆魔方柳佳：租房的生意经（下篇）丨长租·探索者

◆魔方柳佳：两年房源翻番背后的坚守和选择（上篇）丨长租·探索者