戴德梁行胡峰：建议鼓励发行非国有出让用地建设的保租房公募REITs

　　日前，首批保障性租赁住房公募REITs分别于上海证券交易所、深圳证券交易所成功发行，中，厦门安居REIT共2个入池资产，合计4665套租赁住房，总建筑面积19.85万平方米；深圳安居REIT共4个入池资产，合计1830套租赁住房，总建筑面积15.67万平方米；北京保障房中心REIT共2个入池资产，合计2168套租赁住房，总建筑面积11.28万平方米。首批三个项目均达到了90%以上的出租率，有很好的经营表现，并且在公开发行过程中实现了高倍数认购，市场反响强烈。

　　总体而言，本次入池资产保障性属性明确、保障范围广泛，不仅覆盖了我国租赁住房保障体系基本面，同时还纳入了保租房的配套商业及地下车位，丰富了保租房REITs资产的业态。在资产细节层面，首批保租房REITs资产囊括了大、中、小不同规模的租赁社区以及精装、普装保障不同标准房源，包含不同定位且运营成熟的保租房资产，为后续保租房REITs发行拓宽了思路。

　　对此，戴德梁行北京公司副总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示：“首批保障性租赁住房REITs打开了一道崭新的大门，为我国保租房基础设施资产实现‘投、融、管、退’资金再投资的可持续发展，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽保障性租赁住房融资渠道的实践中更具有里程碑式的意义。”

　　此外，胡峰就当前保租房公募REITs中的核心关注点给出了四点建议：

　　1、建议鼓励发行非国有出让用地建设的保租房公募REITs

　　鼓励通过划拨用地、集体经营性建设用地、国有租赁用地、商办用地改建等方式筹集建设保租房房源，积极建立非国有出让用地建设的保租房公募REITs退出渠道，明确解除相关转让限制的途径，明确公募REITs存续期截止后非国有出让用地的归属，建立良好的沟通机制，使得保租房公募REITs这一渠道能真正成为有广泛适用性的通路。

　　2、建立保租房租金定价以及调整机制

　　保租房公募REITs产品的成功发行是与其底层保租房资产的稳定运营与增长潜力密不可分的，而其租金定价以及租金涨幅则是保租房公募REITs运营预测中的重中之重。建议尽快推动各城市因地制宜的制定符合地区发展的保租房租金水平及涨幅的相关政策规定，完善保租房的民生保障属性，为保租房公募REITs重要参数的选取有依可循，既确保保租房在公募REITs发行后仍具备对相应群体的保障属性，又能够保障投资人的合理利益。

　　3、建议把保租房不可分割的配套商业及车位纳入公募REITs范围，提高资产包的收益率

　　在政策上允许并鼓励保租房项目可根据实际合理配置商业等服务设施，明确保租房配套设施的功能性、必要性及不可分割性，从而明确了保租房配套商业等设施纳入保租房资产组发行公募REITs的合规性。

　　4、保租房项目认定及相关信息的透明性

　　建议在全国范围内建立起市级的保障性租赁住房项目信息披露机制，公示包括保障性租赁住房项目名称、地址、户型套数、租金标准、相关限制等重要信息，打通保障性租赁住房项目与待保障人群的互通渠道，让需要保障的人群能够即时准确的获取保租房相关信息。进一步建立健全市级住房租赁管理服务平台，对保租房项目及租赁住房市场实行动态监测，使得租赁住房市场更加透明。