北京办公楼需求回归理性，零售物业市场迎来四个优质购物中心开业

　　仲量联行2022年第三季度北京房地产市场回顾

　　2022年10月11日，北京——“随着稳增长、稳楼市等政策的出台落地，全国宏观经济逐步企稳。北京商业地产市场在经历多重挑战后，整体市场需求逐渐回归理性。” 仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示：“我们看到中小企业正成为北京办公楼租赁市场的主力需求，未来中小企业的发展将成为市场新动力(310328)。”

　　第三季度，办公楼租赁市场在经历小幅回弹后回归理性，租金小幅下跌。投资市场产业园投资机会持续受到境内外投资人及自用买家的高度青睐，第三季度中关村(000931)环保科技园智谷大厦及大兴生物医药基地产业园完成交易。零售地产市场需求复苏稍缓，但在第三季度四个购物中心接连开业，获得市场各方关注。工业物流市场需求持续稳健，优质新项目的入市拉动整体租金小幅上涨。高端住宅市场开发商加大推盘力度，成交量保持平稳。

　　甲级办公楼

　　租赁市场在经历短暂的回升后于后半季度重归平静；市场压力存续导致租金小幅下跌。当前市场情况使得需求受限，租赁活跃度在三季度初期短暂升温后有所回落。以大型企业为代表的租户倾向于做出更为谨慎的租赁决策。第三季度，2,000平方米以下的成交数量占总成交数的83%。在过去几个季度，先前强劲的需求支柱TMT行业扩张步速放缓。第三季度的租赁市场需求主要由内资金融企业支撑，占租赁需求总面积的一半。

　　由于租赁市场在后半个季度重回平静，第三季度净吸纳量出现明显下降，比第二季度减少70%。尽管全市需求疲软，但部分近期入市项目空置面积在第三季度得到去化，全市空置率缓慢下降至9.7%，环比降幅0.1个百分点。整体租金持续呈下降趋势，环比降低0.4个百分点。全市九个子市场中有七个录得租金负增长。为了吸引租户，业主的租赁策略变得更加灵活，包括提供租金优惠或更长的免租期。“鉴于今年5月疫情爆发带来的滞后影响，我们持续下调对于2022年第四季度的租金预测。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“预计2023全年租金水平将保持平稳，仅录得低速正增长。另外，共计约44万平方米的未来供应将于2023年底前入市，2023年全年净吸纳量因此提升至26万平方米。”

　　投资

　　产业园可投标的吸引大量境内外投资人关注。第三季度，龙湖以9.06亿元出售位于中关村环保科技园的办公楼智谷大厦，买家为上市公司浪潮软件(600756)，以企业自用为目的。CBC康桥资本也在第三季度完成大兴生物医药基地产业园项目的收购。科技及生命科学产业的高速发展带来需求增长，投资人以及自用型企业仍在持续寻求优质产业园物业机遇。

　　开发商仍在积极处置变现优质资产，非核心区域物业交易热度提升。富力地产于第三季度发布公告称拟以5.5亿元的价格将位于石景山区域的北京富力万达嘉华酒店出售给北京英协置业投资，以提升自身的资产流动性。另外，爱尔医疗以8.49亿元的价格通过司法拍卖购得紧邻潘家园古玩城的北京五环大酒店。“尽管市场面临挑战，投资人对传统办公楼物业呈观望态势，但具备价格优势的物业仍受到关注。” 仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示： “产业园、长租公寓及物流地产关注度不断攀升，在公募REITs的扩募等众多利好因素持续作用下，北京商业地产市场也将受到境内外投资人和自用买家的关注。”

　　优质零售地产

　　备注：优质零售地产指市区市场。*新增供应量涵盖郊区市场的新增供应。

　　北京零售市场持续受到近期疫情影响，租赁需求保持低迷，尚未呈现明显复苏迹象。尽管全市范围购物中心已恢复营业，整体全市社会零售品销售额恢复缓慢，其中七月全市社会零售品销售额仍同比下降7.9%，八月同比平稳微增仅0.3%。部分时尚品牌受销售额下滑的影响，暂缓此前的扩张计划。第三季度时尚类新开门店占比显著下降，相较于2021年的18%，第三季度占比仅为11%。另外，根据仲量联行对于近期疫情造成的关店和撤铺的情况统计，餐饮品牌的退租撤铺中近60%的门店在100平方米以下，其中饮品、小吃等抗风险能力较差，受疫情影响最为严重。连锁简餐品牌得益于其更高的盈利能力，更能应对当前市场环境，第三季度多个连锁简餐品牌成为市场中少数得以扩张的案例，在餐饮品牌开店占比达43%。

　　北京第三季度新开四个购物中心，其中丽泽天地购物中心开业。在市区市场，丽泽天地购物中心于九月底开业，开业引入超200家品牌，为逐渐成熟的丽泽区域带来更多零售选择。位于亚奥区域的北投购物公园，为此前奥运村内服务北京冬奥会的配套设施，改造后于第三季度开业。开业后的北投购物公园侧重运动和娱乐，引入多家首进北京的娱乐和运动品牌。在郊区大兴亦庄区域，亦庄天街和瀛海环宇坊同期开业。亦庄天街目标客户侧重周边年轻消费人群，瀛海环宇坊则更多侧重服务周边家庭消费者。

　　受近期疫情压力影响，市场租金持续下行。在租赁需求保持低迷的情况下，业主给予当前租户更加灵活的租约条件，如免租期等，以缓解租户压力来稳定自身项目。另外，随着品牌问询量的下滑，业主对于在谈品牌或新签租户给予了更大程度的租金让步。第三季度市区市场租金环比下降1.1%，郊区租金环比下降1.8%。“当前更多的品牌已经暂缓或取消此前的扩张计划，我们预计低迷的市场需求将延续至年末。同时，业主预计将下调租金预期，保持当前租金水平，将稳定项目表现作为现阶段的当务之急。” 仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

　　工业物流地产

　　退租面积迅速去化，市场需求均衡。由供应链、电商和制造行业及其上下游所组成的需求结构在第三季度持续稳健。业主积极调整租户行业，旨在减少行业数量覆盖，做到园区内单行业聚集效应更强，租户方实现资源共享。另外，第三季度有超过6.5万平方米的新增供应开始运营，通常情况下，新增高标仓项目的可出租面积在入市前就可完成全部预租签约。因此，第三季度空置率仅环比小幅上调1.3%，保持在5.4%的健康水平。

　　优质新项目推动租金环比上涨1.1%。高标仓储新项目入市拉动整体租金小幅上涨，力证市场承租力强劲。“供地放量为市场带来新机会。” 仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“首都物流高地——京平物流枢纽录得三宗土地成交，共计10.8公顷。未来该区域将更加吸引市场投资方与运营方的兴趣。”

　　高端住宅

　　前三季度北京高端住宅市场累计成交量创五年来最高值。第三季度，北京高端住宅市场共成交1,709套。经历上季度的销量小高峰之后，第三季度市场成交小幅回落，但较去年同期持续增长，同比增长97.1%。第三季度北京豪华公寓市场供应规模明显上升，共录得2,574套新增供应，环比增加15%。开发商赶在“金九”到来前推出更多项目，备货销售。

　　政策持续宽松，市场信心逐渐回暖。第三季度，北京高端住宅新房价格环比微降0.1%，部分开发商仍以增加销量、快速回笼资金为首要任务，采取优惠措施拉动销量。“随着传统市场旺季的到来，开发商将紧抓节点，进一步加大推盘力度，预计高端住宅新增供应将维持高位，并带动市场成交情绪。” 仲量联行华北区研究部负责人米阳表示，“近期房地产市场利好政策频出，市场情绪改善进一步提高购房者热情，预计成交量将继续上升。”