房企融资的两股暖流：三季度发债规模回升 利率下降

　　地产政策暖风频吹，央行等四部委在三季度末先后推出政策组合拳，进一步提振市场信心、刺激需求。房企融资情况得以改善，其中三季度房企发债整体规模略高于去年同期，达1351.98亿元。同时，房企的发债成本有明显下降，9月100家典型房企境内融资成本3.1%，环比下降0.42个百分点。

　　民企发债逐步回暖

　　同花顺(300033)数据统计，截至9月末，三季度地产债发行规模为1351.98亿元，同比增加8.93%。从发行期限来看，房企倾向于中短期信用债。其中，1-3年（包括3年）地产债三季度发行规模503.1亿元，发债占比增加至37.21%，同比上升了19.37%。不过3年以上的中长期债券发行量有所减少。普遍的观点认为，市场信心的恢复仍需时日，未来长久期的债券发行量会逐步恢复。

　　从各个月来看，环比增加迹象明显，克而瑞研究中心的数据显示，9月100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增加61.8％，同比减少28％。从融资结构来看，9月100家典型房企的境内债权融资533.86亿元，环比增加85.6％，同比增加15.8％；境外债权融资63.4亿元，环比增加106％，同比减少75.3％。

　　受监管支持增信发债影响，多家民企成功发行了中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债增”）担保的中期票据。

　　深圳市卓越商业管理有限公司（以下简称“卓越商管”）于近日发布2022年第一期中期票据公告，本次发行规模6亿元，期限3年，申购区间为3%-4.3%，由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

　　这是今年8月以来，中债信用增进公司第6笔通过全额担保方式支持民营房企发行的债券。此前龙湖、美的置业、新城控股(601155)、碧桂园、旭辉控股都曾通过增信方式成功发行中期票据，平均票面利率约3.3%。

　　跟上述5家房企不同的是，卓越商管的间接控股母公司卓越置业并未上市，这也在一定程度上显示民企融资逐步好转。

　　此次卓越商管发行中期票据的募集资金，主要用于卓越集团在一二线城市的项目建设。

　　中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道记者采访时说，整体看，房地产市场已经走出最低谷，不论是按揭贷款还是房企融资，但相比按揭的全面放开，当下房企融资的恢复还比较缓慢，民企融资虽然逐渐开始恢复融资，但难度依然比较大，市场期待更多的稳楼市政策。

　　中银证券分析师夏亦丰也认为，前期市场对地产预期过度悲观。房地产行业从长期看，住房新增真实需求在未来十年内仍有平均10亿平/年左右，经过2022年的调整，逐步接近市场真实需求的水平。销售当前处于触底回升阶段，9月下旬以来，高频数据也显示地产销售逐步转好，一线城市率先修复，在密集出台重磅利好后，降息和退税有望进一步巩固楼市复苏的势头。虽然四季度行业整体资金压力仍然较大，部分房企仍然存在爆雷风险，行业整体出清仍将预计持续2-3年的时间，但夏亦丰认为，房企信用风险最集中的爆发高峰期或已过去，优质民营房企已经逐步开始信用修复。

　　房企发债成本下降

　　值得一提的是，三季度地产债发行成本有所下降，表现为票面利率低于3%的债券发行占比上升。据天风证券(601162)统计，三季度票面低于3%发行的地产债规模达474.04亿元，占比35.06%，较去年增加21.25%。

　　克尔瑞的数据显示，2022年9月100家典型房企新增债券类融资成本3.69%，环比上升0.16个百分点。

　　同比下降1.93个百分点。其中境内融资成本3.1%，环比下降0.42个百分点。不过发债主体仍然是集中在招商蛇口(001979)、华润置地等国企央企以及财务状况较好的万科等民营房企；境外融资成本6.79%，主要是合景泰富发行的一笔约7.95亿美元的境外优先票据，利率为6%。

　　2022年1-9月100家典型房企新增债券类融资成本4.3%，较2021年全年下降1.08个百分点，其中境外债券融资成本7.65%，较2021年全年上升0.53个百分点，境内债券融资成本3.7%，较2021年全年下降0.43个百分点。

　　具体企业表现来看，9月发债量最大的企业是华润置地，发债总量达到了80亿元，企业在月内共发行了20亿元的公司债、30亿元的中期票据以及一笔30亿元的CMBS。本月发行债券的企业有19家，发债企业个数环比增加4家。从发债年限来看，金融街(000402)发行了一笔期限长达20.82年的CMBS。从债券发行利率表现来看，上实城开发行的一笔15亿元的超短融利率仅为1.67%，是9月房企发行的所有债券中最低的。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，应该说融资环境到了非常宽松的状况，融资方面的支持也明显增多。从短期看，9月份融资数据也还是有所改善的。但是难点是，主动去申请发债的企业数量少了，这也说明，企业信用风险还是比较大，也不是所有房企都会进入发债，毕竟投资者顾虑也还是比较多。就企业来说，既要看到政策环境总体趋于改善，也要意识到一些销售和财务数据依然可能有恶化的风险。但是需要说明的是，关键要有新的打法。此刻非常考验房企的能力和智慧。尤其是很多购房需求其实是压抑的，如何挖掘出来，考验企业的营销团队能力。