维稳债权人，出险房企打出“增信”拳

文/乐居财经 魏薇

债务压力之下，为提振债权人信心，荣盛发展(002146)开始行动了。

10月10日，荣盛发展（002146.SZ）披露一笔中期票据新增信用增进措施的进展。该笔债券为“20荣盛地产MTN002”，发行金额11.2亿元，起息日2020年8月6日，发行期限2+1年，债项余额10. 528亿元，票面利率7.18%。新增信用增进措施类别为债务融资工具全部未付本息的兑付提供股权质押担保。

荣盛发展此次具体的增信措施为“以子公司股权进行质押担保”，用于增信的子公司分别为荣盛发展旗下邯郸开发区荣发盛宏房地产开发有限公司（以下简称“荣发盛宏”）47.86%股权、重庆荣盛坤创房地产开发有限公司（以下简称“荣盛坤创”）53%股权。

据悉，荣发盛宏对应的项目或为荣盛·锦绣观邸，位于丛台区廉颇大街，项目的参考均价为9200元/平方米；荣盛坤创对应的项目为重庆荣盛华府，位于重庆市南岸六号线刘家坪轻轨站旁，项目参考均价为11000元/平方米。

新增信用增进措施后，提供股权质押担保的主体为荣盛发展、邯郸荣盛房地产开发有限公司、重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司。

荣盛发展表示，新增信用增进措施加强本期债务融资工具的偿债保障机制，保护持有人利益，对公司的生产经营、财务状况以及偿债能力无不利影响。

通过此举，荣盛发展不仅增加了债权人的信心，也向外界展现出了坚决不逃避债务的决心。

处置股份筹资

摆在荣盛发展面前的债务问题依然严峻。截止至2022年上半年末，荣盛发展持有现金149.3亿元，较期初下降24.2%；现金短债比0.5，较年初下降0.3。

荣盛发展表示，上半年以现金流为核心工作，优先倾向交付项目；开展专项清欠工作，追回多项逾期欠款。

为进一步补充流动性，今年6月，荣盛发展母公司荣盛控股选择多次将股权出售给私募基金。后者以协议转让方式向上海牛伞转让其所持有的约2.17亿 股公司股份，占公司总股本5%，转让价5.91亿元。

此次转让已于2022年7月26日完成股份过户登记手续。交易不触及要约收购，不会导致荣盛发展控股股东及实际控制人发生变化，控股股东依然为荣盛控股，占总股本比例28.37%，牛伞资产为公司第四大股东。

除了牛伞资产，荣盛控股还将部分股权出售给其他私募基金。7月15日，荣盛发展公告，荣盛控股于2022年3月10日至2022年6月21日期间，通过大宗交易方式转让9916万股股份予8只私募基金产品，占公司总股本的2.28%。转让价格区间为2.95-3.86元/股，总价格区间为约2.93亿元-3.82亿元。

两次转让共计约3.16亿股，筹得资金超9亿元。

房企债券增信忙

市场环境持续萎靡，房企的流动性紧张已成为共性问题，债券违约事件也频繁发生，投资人对发行人的偿债能力质疑加重。为了对债券提供更多保障或是为了展期，房企开始为所发行债券追加增信。

常见的信用债增信方式包括信用风险缓释工具、连带责任保证、资产抵质押、差额补足协议等。

例如，9月下旬，融创为“16融创07”提供质押增信，标的物为宁波甬珅企业管理咨询有限公司100%股权及上述股权对应的全部收益。

8月2日，富力地产为“H16富力4”，新增苏州富景房地产开发有限公司50%股权（对应项目为苏州天鹅港华庭项目）、广西富雅投资有限公司50%股权（对应项目为南宁富雅国际商业基地项目）用于质押增信。10天后，又为“19富力02”增加增信措施，新增包头品富20%股权质押。

5月，金科股份(000656)为给“20金科03”展期一年，将“天津天湖南苑及天湖广场项目”的项目公司天津滨奥置业有限公司70%的股权、“长沙金科集美天辰项目”的项目公司湖南金科房地产开发有限公司30%的股权及前述股权对应的全部收益用于质押增信。

此时，亲自上阵的老板或实控人提供个人担保，也为债券展期增加了更多底气。去年11月，林腾蛟为阳光城(000671)的美元债展期提供个人全额担保。今年4月，孙宏斌为“20融创01”提供不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括债券本金、利息、罚息、违约金及中信建投(601066)证券股份有限公司为实现债权而发生的所有其他费用。

为了增加投资人信心，缓解房企的融资难题，国家队也开始出手。8月，监管部门指示，中债增对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，此措施可视为是对债权人权益保障力度最强的担保，相当于在债券发行人和投资者之间增加了一道保险，涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉、远洋集团、新城控股(601155)和金地集团(600383)六家示范性民企。

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