超十城首套房贷利率破4%，楼市逐步“筑底修复”

多部门放出楼市政策“大礼包”后，近期多地跟进下调房贷利率，减少居民购房刚性支出，促进房地产市场平稳健康发展。

据记者采访统计，九月末央行发布“阶段性差别化调整住房信贷政策”后，已有超十个城市跟进落实，首套房商贷利率降至4%以下，包括武汉、天津、石家庄、昆明、贵阳、秦皇岛、宜昌、襄阳、济宁等地。

石家庄当地一名房产中介表示，年初首套房商贷利率还在“5字头”，目前已降至3.8%，以贷款60万、期限30年计算，月供可比此前少500元左右，贷款总额越多差值越大。“利率下降刺激了市场，刚需和改善买得都挺多。”

多家机构数据表明，当前楼市正处于筑底阶段，政策叠加带动、地方积极落实跟进，重点城市新房及二手房已出现回升迹象。尤其是二手房，部分城市成交由负转正。

多地跟进房贷新政

今年传统楼市的“金九”缺席，但“银十”却有蠢蠢欲动之意。

国庆节前夕，中国人民银行、中国银保监会发文，阶段性调整差别化住房信贷政策，对2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

新政发布后，多地跟进下调首套房贷利率。近日，在符合新政要求的城市石家庄，多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，并对购房者心理产生了一定影响。

“从年初过五到现在三点多的利率，买房贷款总利息还是能省不少。”有当地居民称。上述中介也表示，国庆黄金周期间，多家房企加大了房源推售，有项目首开便销售八亿元，二手房市场成交也较此前月份攀升。

不仅是石家庄，按国家统计局房价指数，有23个城市符合此次央行新政要求。其中，二线城市中还有武汉、天津、昆明、贵阳出现低于4%的首套房商贷利率，三线城市中秦皇岛、济宁、宜昌、襄阳等地也有下调。

贵阳一位房产中介表示，现在首套房商贷利率最低能做到3.9%，主要是看银行。在政策作用下，市场也在慢慢回暖，比如国庆期间很多房企大力促销，成交量相比上半年月度同期平均增长六成，现在算买房的好时机。

昆明一位房产中介则称，目前中行和工行首套房贷利率可做到3.95%，工行是最新调整降低的。天津方面，当地有地产人士称，首套房商贷利率为3.9%，工商银行(601398)、农业银行(601288)等均在执行。武汉当地中介也称，首套房贷利率从年初的5.8%降到了现在3.9%。“热门楼盘销售火热，售楼处都没地方坐。”

此外，三线城市中的秦皇岛也在积极稳市场。当地一行业人士表示，今年来秦皇岛楼市略为低迷，受疫情影响外地人过不来，位于北戴河的项目销售不温不火，不过市区一二手房销售较为稳定，近期首套房商贷利率也降到了3.8%。

山东济宁日前则发布官方公告称，从10月5日(含)至年底，阶段性下调首套住房商业性个人贷款利率下限15个基点(BP)，由“LPR-20BP”调整为“LPR-35BP”，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。

那些暂时未跟进新政的城市，房贷利率也处于低位。据贝壳研究院发布数据，9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再创新低，103个重点城市中超八成的城市主流房贷利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。

在符合新政要求的哈尔滨，有地产人士表示，此前首套房商贷利率数次下降，目前是4.1%的水平，今年市场行情比较冷淡，房价有所下降，很多楼盘开始赠家装家电，还有项目在做低首付。兰州也有行业人士称，首套房商贷利率还未破4%，不过从年初的5.39%降到了4.1%。

除了商贷利率下调，9月30日央行还公告称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。截至目前，已有北京、上海、天津、杭州等多地开始执行。

十月楼市行情转好

三季度以来，楼市调控政策频繁出台。据克而瑞统计，三季度121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、限贷、限价、限售，以及税费减免、购房补贴等。此番利率下调，再次向市场传出积极信号。

近日，记者在山东某头部房企项目处看到，国庆假期已然过去，但现场看房咨询的人依然不少，诺大的售楼处几近坐满。而在此前国庆长假，该项目通过参加当地“房展会”、积极推售等方式，实现了过亿的销售成绩。

据上述项目负责人称，今年整体行业环境比较低迷，房企促销能起到的作用越来越有限，不过近期各地出台稳市场措施，还是对市场产生了积极影响，尤其是在那些基本面较好、充满活力的城市，销售较为有韧性。

据中银证券发布研报显示，在过去的10月8日～10月14日，43城新房成交面积347.7万平方米，同比下降36.2%，同比降幅收窄18.4个百分点；15城二手房成交面积167.2万平方米，同比上升57.9%，实现了“由负转正”。

上述报告称，从央行公布的三季度银行家与城镇储户问卷调查看，银行总体贷款需求指数环比上季度回暖，但房企贷款需求仍然低位下探。10月市场有望进一步修复，预计各地将持续落实宽松政策，购房者信心或将逐步重塑。

中指研究院最新数据也显示，上周一线城市整体成交面积环比大幅上涨，北京同比上涨较为明显；二线城市总体成交面积环比均大幅上涨，苏州、武汉环比涨幅均超5倍，三线城市成交环比面积涨幅超过3倍。

值得注意的是，上述市场回温趋势能否持续，仍然有待观察。

信达证券表示，目前政策自上而下，积极信号释放明显，销售下行趋势有望缓解，但对全国销售数据是否能够起到决定性支撑作用，仍需继续观望。当下调控政策主要集中在需求端，作用深度和持续时间相对有限。

多家机构认为，目前市场需求不振的核心因素，仍在于居民对收入和房地产市场的预期问题，短期内市场仍将延续分化态势，仅部分一二线核心城市能够保持较好的销售，大多数城市的去化依然难有明显起色。