每经AI品房 | 深圳地铁“换乘之王”12号线开通在即，沿线近20个新盘哪些值得关注？

“地铁一响，黄金万两”。地铁不仅为区域房地产市场发展带来积极影响，更是购房者选择房源的重要参考指标之一。

据深圳新闻网，从本月起至年底，深圳将陆续开通12、14、16号线、6号线支线、11号线福田至岗厦北区间段等5条地铁线路。

其中，深圳地铁12号线一期工程起于左炮台东站，途经南山区、宝安区，止于海上田园东站；二期工程延伸至松岗，拥有18个换乘站，被称为“换乘之王”。

由于地铁12号线串联了前海蛇口自贸片区、南山中心片区、宝安中心片区、机场东片区、福永片区、大空港片区及会展片区等多个片区，据不完全统计，沿线目前在售、待售楼盘项目包括大悦城(000031)、鸿荣源尚璟公馆、招商太子湾泓玺、卓越云奕府、勤诚达云邸、新世界临海揽山、御品峦山、天源华府等近20个新盘，均价在4.79万-11万元/平方米。

近日，《每日经济新闻》记者通过实地走访并结合每经品房小程序11个维度，对深圳地铁12号线沿线部分楼盘项目进行综合测评。

来源：深圳地铁官微

10月21日下午，《每日经济新闻》记者来到位于宝安25区创业二路的中粮大悦城现场，工地上的工人们正在进行紧张施工。项目旁边有大量自建房，周边不远处则是去年已开盘的万科大都会项目。中粮大悦城附近的二手房小区有中洲华府和都市翠海花苑，参考均价在8.7万~10.1万元/平方米。

中粮大悦城的开发商为中粮地产发展（深圳）有限公司。启信宝显示，其法定代表人为张修权，股东为大悦城控股集团股份有限公司，持股比例为100%。

中粮大悦城售楼处 图片来源：每经记者 甄素静 摄

由于是工作日，中粮大悦城售楼处内看房的人并不多。项目置业顾问告诉记者，目前在售现房有公寓和商办，预售产品有住宅和公寓，每天约有3-4批看房客户。住宅正在加推106-132平方米房源92套，均价8.6万元/平方米；公寓优惠后约5.2万元/平方米，总价222万元起。

据项目业顾问介绍，目前项目除申请减免物业费外，目前并无优惠活动，一般要求7天内支付首付。同时，项目还推出了“成交荐礼”活动。每经品房小程序显示，该项目的AI估值参考价为76825元/平方米。

在相邻的万科大都会的售楼处也几乎没有看房者，置业顾告诉记者，“我们现在没什么优惠活动，还是按照备案价格买，只剩了几十套西南朝向的尾盘，项目不着急慢慢卖。”万科大都会为精装交付，均价达9.3万元/平方米。

由于地处老城区，中粮大悦城周边的各项评分表现均不错。据每经品房小程序，该项目周边的商务密度、购物配置以及医疗配置评分均超过9分，商务密度最高达9.7分，幼儿园、地铁配置等得分也超过了8分。

如项目周边1公里(约3.14平方公里) 商务人口约为10.5万人，高于宝安区97%的住宅项目，属于商务(办公)较密集的区域；周边有大小医疗机构17个，优于宝安区96%的住宅项目，属于就医舒适度高的区域；周边有大小购物场所23个，其中距离大型购物中心2公里、商业街2公里、大型超市1公里，优于宝安区92%的住宅项目，属于购物舒适度高的区域。

每经品房小程序综合测评显示，中粮大悦城未来5年的房价将跑赢宝安区的平均涨幅，高于该区90%的小区。

来源：每经品房小程序

记者在走访中注意到，虽然同在12号沿线上，但楼盘价格随着地段不同也有较大的差异。

如距离中粮大悦城项目约10公里、位于南山区工业五路的新世界临海揽山项目，目前主体已和外立面也已经施工完毕，周边也有多个工地正在施工，整体环境比较嘈杂。每经品房小程序给出的AI估值参考价为100219元/平方米。

新世界临海揽山项目现场图片来源：每经记者 甄素静 摄

该项目占地约3.9万平方米，包含5栋高层住宅、2栋公寓和7栋联排复式，从去年至今已前后三次推盘入市。其中今年中秋假期，项目推出393套住宅现房，单价9.6万元/平方米起。

新世界临海揽山的开发商为深圳市新世界集团有限公司。启信宝显示，其法定代表人为黄伟，持股比例为70%。

从项目周的各项配置来看，每经品房小程序显示，新世界临海揽山周边人口结构、幼儿园配置、公交配置等测评得分均仅2分以下，而得分较高的是医疗配置、地铁配置和商务密度，其中医疗配置高达8分。

该项目周边1公里范围内有地铁站3个，优于南山区61%的住宅项目，属于地铁出行舒适度中的区域。周边1公里(约3.14平方公里)商务人口约为6.36万人，高于南山区60%的住宅项目；有大小医疗机构5个，优于南山区80%的住宅项目，相对属于就医舒适度高的区域。

教育配置方面，项目周边1公里内有2所小学和5所幼儿园，分别优于南山区34%和19%的小区，相对属于就教育适度中的区域。

综上测评，每经品房小程序预计，未来5年新世界临海揽山房价将跑平南山区平均涨幅，高于该区34%的小区。

来源：每经品房小程序

在地铁12号线沿线，还有备受关注的招商太子湾项目。该项目同样位于南山区，目前在售的太子湾泓玺公寓，面积约88-226平方米。

太子湾玺系列公寓的开发商为深圳市太子湾乐湾置业有限公司。启信宝显示，其法定代表人是朱能伟，大股东为招商蛇口(001979)。

从周边的配置来看，每经品房小程序显示，该项目周边餐饮消费客单价172元，全国对比的消费档次指数是1.0(1.0表示1线城市最优值)，表示该项目周边消费档次相当于1线城市的水平，高于南山区95%的住宅项目，属于高档消费区域。

交通方面，项目周边1公里(直线距离)主要道路，早晚高峰平均车速为19.41公里/小时，优于南山区85%的住宅项目，相对属于驾车出行舒适度高的区域；有地铁站2个，距太子湾地铁站453米、蛇口港地铁站678米，优于南山区32%的住宅项目，相对属于地铁出行舒适度中的区域。不过，该项目周边的医疗、教育和购物配置均得分较低。

通过以上综合测评，每经品房小程序预计，未来5年太子湾湾玺的房价将跑输南山区的平均涨幅，仅高于该区4%的小区。

来源：每经品房小程序

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封面图片来源：每经记者 甄素静 摄